年内第二个偿债高峰来临 民营房企资金链承压

    本报记者 王丽新

    “7月份、8月份是年内第二个偿债高峰期，有不少房企当下正忙于与债权人和解，试图获得一丝喘息，但成效或许并不大。”6月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，3月份是今年第一个偿债高峰期，彼时，多家“千亿元”房企先后宣布债务违约。6月份以来，这一现象再次加剧，金科股份等多家房企被指商票未如期兑付，债权人对房企偿债信心再度动摇。

    第三方机构克而瑞最新统计数据显示，2022年6月份，房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。其中，新力控股到期的一只优先票据已经出现利息违约。

    “7月份、8月份，房企到期债务规模分别为1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，当前楼市销售没有明显回暖，房地产融资环境依然严峻，预计未来仍有房企不得不加入债务违约阵营。

    偿债高峰再度来临

    熬过了3月份的年内第一个偿债高峰期，并不意味着安全上岸。

    6月12日晚间，金科股份发布关于深圳证券交易所关注函回复的公告，就此前深交所对公司是否存在票据支付违约、其他金融债务违约以及公司核心商标、部分银行账户及股票等相关资产被查封冻结事项等情况进行了回复。

    金科股份表示，截至本回函日，公司未按期向联融保理兑付的商业承兑汇票余额为4407万元，占最近一个会计年度经审计净资产的0.11%，未达到《股票上市规则》第七章相关规定的信息披露标准。商业承兑汇票到期未能按期兑付存在客观原因，公司正在和联融保理协商解决问题，对其采取诉前保全方式冻结公司商标以及部分资产的行为并不认可。

    金科股份表示，截至回函日，公司涉及的债务违约，以及诉讼仲裁、账户资金冻结、资产冻结等情况均未达到信息披露标准。针对可能存在债务违约风险的融资，金科股份表示，将与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持公司良性循环、稳健发展。

    上述只是冰山一角。今年以来，海外债发行规模锐减，到5月份甚至直接降为“0”，无新发行债券。相比之下，出险房企仍在增加，偿债压力并未缓解。据中指研究院统计，2022年房企一年内到期债务余额为9500亿元。

    对此，同策研究院表示，“我们统计了36家民营房企的信用债情况，从未来6个月和12个月到期的公开发行信用债统计来看，假设2022年房企还能保持2021年的公开发行信用债的融资水平，那么约60%的房企2022年偿债规模超过2021年，其中20%的房企2022年信用债到期规模是2021年的2倍至5倍。从信用债的融资缺口来看，未来2年至3年内都存在融资缺口，只能靠项目销售回款来偿债，这进一步加剧了房企销售和偿债压力。”

    融资环境可有改善？

    “由于房地产市场恢复进程较为缓慢，‘稳楼市’政策传导至市场需要较长时间，加之疫情反复，居民购房意愿较低，房企回款压力大。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，在这种市场格局下，房企融资环境是否改善，极大地牵动着房地产从业者的“神经”。

    从当下房企发债融资情况来看，整体上尚未缓解房企偿债压力。“‘借新还债’渠道不通畅，行业信心难以修复，投资人信心有所动摇，整体上房企融资规模仍在下降。”严跃进表示。

    据中指研究院统计数据显示，今年前5个月，房地产企业债券发行总额为3344.7亿元，同比下降30%。叠加销售市场回款不如预期，不难看出，迈向“黑铁时代”之际，关乎生死的背水一战仍在进行中。但可喜的是，在多重利好政策下，民营房企信用债融资开始“破冰”。

    中指研究院统计数据显示，在上述近3345亿元的债券中，信用债占比为61%，同比提升17.4个百分点。尤其5月份，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股等采用信用保护工具，共发行4笔债券融资30亿元，同时有多家企业开始筹备发行工作。

    “民营房企融资环境有所改善，但目前空间有限。金融机构对房地产行业信心没有恢复，对民营房企资金支持仍然十分谨慎。”刘水称。

    归根结底，还是有待市场信心修复。对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化，重点城市市场或将企稳，但多数城市市场大概率要到下半年才会逐步恢复。届时，房地产市场信心有望回归。