外地人在南京买房“再松绑”！江心印考察日记

其实项目此前就有样板间了，位于河西的招银大厦，考察团也曾经去看过，现在则是在江心洲做了实体。

区位

落子于建邺区江心洲街道梅子洲路与文泰街交汇处，从地理位置上来说，属于江心洲岛中偏南的区域。

点评：

江心洲这个区域的新房，无论是从区位上的一个独特性来看，还是说从现在的新房房价、新房产品的定位上出发，注定是一个只有少数人才能入手的板块。

时代更迭，江心洲虽隔着长江，但在如今的发达交通网下，由地铁、夹江大桥等方式与城市保持连通，两者共同为现代南京的城市岛居生活营造了隐秘的区位条件，当然，也正是因为它毕竟四面环水，与城市最中心、最繁华的区域始终有着一种天然隔阂，所以说从新房产品的角度去分析的话，大概率只能跟着河西主城，想要跳脱出独立行情，恐怕有一定困难。

另外客观的讲，江心印所在的岛中偏南的区域在居住氛围上面来说，目前要比岛北要稍微欠缺一些，不过相信真的考虑这个项目的购房人，对这方面倒不是特别在意 —— 本来买这里，图的就不是繁华，下面来说说江心印项目的配套。

交通方面，现阶段业主更多还是只能仰仗道路交通：10号线江心洲站与江心印之间步行距离高达3公里出头，这显然说明未来业主无法很轻松的享受到10号线地铁，另外尽管项目周边有公交线路，但是前往主城依旧很麻烦 —— 需各种绕路与换乘。

不过地铁4号线二期工程于去年11月初顺利完成了首幅地下连续墙混凝土浇筑；有可能在江心洲设站，这点未来业主们可以好好关注一下。

道路交通方面则要方便不少，可通过内环南线至河西商圈，还可通过扬子江大道辅路到达河西，也可通过江心洲长江大桥（南京五桥）抵达江北商圈。

教育资源上，今年五月建邺教育发布在“2022年义务教育学校招生入学问答”中提到，今年建邺区将新开办金陵中学附属中学、金陵中学附属小学，面向生态科技岛片区招生。

这是官方首次明确金陵中学会“全包围”江心洲岛的教育，另外江心印项目工地的不远处就能看到正在施工的金陵中学附属中学的工地。项目周边还有私立国际学校（待建）。

商业配套方面，仁恒置地广场、江岛新天地、中心生态科技道文化旅游度假区等商业，也能满足周边居民的吃喝玩乐购需求。另外得益于比较强大的路网优势，未来业主几脚油门也可以直达河西商圈。

更多生活配套方面，江心洲社区服务中心项目已经开始动工。社区中心由6栋楼组成，除社区卫生服务中心、养老楼、社区服务中心或街政管理中心外，还规划有社区配套商业、体育活动中心和文化活动中心或育儿园，满足居民的居住需求。

另外在环境景观方面则是根本不需要担心：全岛15.2平方公里的土地仅作50%的限制开发，70%的综合绿化覆盖面积，项目周边就有江心洲教堂、青奥森林公园、小垦丁灯塔等网红景点。

共打造11栋30-32层住宅，主力面积为140、180㎡，共755套房源，定位为高端岛居改善，均为4房设计。绿化率约35%，容积率约2.8，二梯二户设计。

但是客观的讲，因为较高的容积率，项目得房率表现属实一般，140㎡户型得房率仅有73%，180㎡户型稍微好一些，得房率达到77%，外立面方面表现不错，采用石材+铝板+真石漆的外立面。石材用于底层基座，铝板比重最大，真石漆少于铝板。

另外楼盘规模大、且采用围合式布局，项目内部景观的设计上也算得上可圈可点。不过沙盘可以看出，因为容积率的问题导致楼幢很密，最大间距80米，但最小间距只有40米上下：低楼层住户采光问题需要注意。

建面约140㎡户型，四房两厅两卫布局，全明设计。四开间朝南、约8.1米超大阳台，采光充足；大横厅设计+餐厅一体化，起居室朗阔；主卧为套间设计，步入式衣柜、独立卫浴，不过这个户型的得房率较低，上面已经提及过。

建面约180㎡户型，两梯两户，四房两厅三卫布局，市场同面积段大多只实现了四房两卫，功能性更突出。五开间朝南，双南向套房设计，其中主卧带步入式衣帽间，兼具淋浴房与浴缸，双台盆设计；南向次卧套间带南向瞰景卫浴间，预留储藏室空间。

项目实景示范区内已经呈现了180㎡户型的实景现房

电梯厅的公区设计颜值在线

入户玄关柜配备了鞋柜精灵

南向卧室带的小储藏间比较实用

进门就有招商智能控制系统，这点跟新玄武的瑧境一致

横厅尺度到位，空间相当大，另外公建化吊灯，无主灯设计显得比较高级

餐厅尺度足够，厨房放了大冰箱（不交付）后似乎是有点小了，另外厨房索菲亚（或同档次品牌）的三轨铝合金玻璃移门，移门拉上就是独立厨房；移门推开，就是开放式厨房

南向次卧之一，与阳台相连

开间约8.9米、进深约1.8米的跑道式阳台，尺度较大

主卧套间带浴缸、淋浴间，双台盆设计，悬浮马桶

另外全屋三个全明卫生间设计，老人房自带卫生间，三代同堂都不需要担心会因为彼此的生活习惯不同受到打扰

另外给大家奉上项目的升级装修标准：

项目的升级装修包价格为3800元/㎡，包括大金空调、菲斯曼地暖、松下新风系统（或同等档次品牌）；客餐厅地面是连纹密拼希腊灰大理石砖；客厅电视背景墙是陶瓷薄板，仿天然石材纹理；厨房为全套西门子的灶具+油烟机 +洗碗机，贝克巴斯的垃圾处理器，以及弗兰卡的水槽龙头（或同等档次品牌）。

卫生间大多为唯宝的台盆、马桶，高仪的五金件，卡德维的钢板浴缸（建面约180㎡主卧）等（或同等档次品牌），

另外项目还公开了实景示范区，包括了小区未来的会所、地库，有那么点想颠覆买房人以前有的部分固有印象的意思：约2300㎡会所包含300㎡的下沉式庭院，泳池、书吧、瑜伽房、健身房通通都有，兼顾会客、社交、休闲、运动等功能。

未来业主们的会客厅、书吧

下沉庭院

项目自带的健身房、内部还有较大的瑜伽室，另外据说还有恒温泳池正在建设，这次没拍到

环氧地坪+覆膜的实景车库、车库入户大堂，公区设立的相当豪华，另外此前我们已经给大家看过小区入户公区，确实是不错的，希望交付时也能保持这样的水准！

周边新房二手房对比

上面有跟各位老铁们提过，江心印所处的岛中偏南区域居住氛围并不浓厚，周边二手房有仁恒江湾世纪，不过二手房挂牌数量仅有一套，单价高达7.5万每平方，考察团认为一是样本太少，二是品牌不一，没有参考意义

所以在这个方面还是给大家看看岛北的二手房挂牌情况：

目前江心洲的江岛华庭大户型二手房成交单价已接近7万/㎡，银城长岛观澜、升龙公园道、保利紫荆公馆、仁恒绿洲新岛等成交单价也在5.5-6.6万/㎡左右。但是这里又包含了平层、洋房等二手房房源

项目销售信息

江心印项目目前主力在售1#、9#、10#、11#楼（还有较好楼层房源），其中1号楼为140㎡，其余三栋为180㎡。销许均价42531-43417元/㎡，另有升级装修包3800元/㎡。

短评

其实不难看出，南京一轮又一轮的楼市松绑政策，很大第一部分目的就是在鼓励改善型买房人置业，而江心洲的新房项目因为有着确实很独特的区位环境，让不少买房人心动。

但一直以来心洲虽然属于河西，但发展一直比较滞后，交通商业等等方面都有待提速，目前教育明确带来利好，使得岛上的安置房洲岛家园二手房成交量提升，但从全岛的发展来说还需要有更长的时间。