二手房连跌11个月 深圳千万级豪宅 还是卖爆了！

文/顾天杰

深圳购买力 超乎想象

深圳人民再次创造了奇迹。

豪宅楼盘日光的戏码，又在深圳上演了。

海德园A区最新一期楼盘，在5月30日当天开盘后6小时售罄，239套最低价格1800万元以上的房子，被洗劫一空。

是的，你没看错，即使北上广深和全国楼市都在下行，深圳依旧保持了自己的一份独有的自信。

这到底是为什么？

说白了还是一二手房价格倒挂。

在这之前的5月26日，深圳南山区招商林臻邸正式开盘，推出187套房源，合计251批客户入围选房。

招商仕林臻邸开盘当天卖掉178套房子，去化率超过90%，在2022年深圳入市的30个新楼盘中，属于鹤立鸡群的那一类。

海德园A区这次房子均价为12.6万元一平米，毛坯交付，总共提交资料并且审核入围的有686组客户，最后叫号到350号左右的时候，所有房子均已选完。

海德园周边的二手房小区单价都在20万一平米左右，和12.6万一平米的均价相差7.4万元一平米。

按照主力户型143-251平米计算，海德园摇到一套房子卖出去可以赚到1058到1857万不等。

在资金充足的情况下，动动手指就能赚到上千万，这种诱惑应该很少有人能够扛得住。

唯一的遗憾可能是，海德园这次弃购率比较高，算上锁定资格的买家，弃购率超过40%。

在深圳，一二手房倒挂的豪宅项目，本来就是相当受欢迎的。

我们前面提到的招商仕林臻邸成交均价在11.5万一平米，周边房子成交均价在13万一平米，问题在于周边二手房房龄很长，甚至有上世纪80年代建成的老房子，还没有电梯。

豪宅日光盘形成的主要原因是一二手房价格倒挂。然而深圳楼市对比2021下半年的冷冷清清，已经有了明显回暖。

深圳中原研究中心数据显示，4月深圳二手房过户数量为1860套，环比上升66.5%，二手房成交环比上升70.7%，已经连续两个月回升了。

国家统计局的数据是，4月深圳二手房价格环比上涨0.5%，扭转了自2021年5月以来，深圳二手房连跌11个月的颓势。

深圳的购买力，一如既往地强。

改善性需求 扛起大旗

海德园A区这次买房，连营销中心都没有搭建，最后甚至连样板房都卖掉了，6个小时销售过程中，平均每1分半卖掉一套房，合计吸金57亿。

其实海德园B区早就在2021年11月26日开盘过一次了，当时的181套房均价在12.6万一平米，同样是当天售罄，迅速成为网红盘。

熟悉的套路，熟悉的味道，一年之后同样适用。

（7个月前海德园B区 就卖爆过一次了）

假设一位深圳新居民首套房，购买一套海德园A区最便宜的房子，总价1800万，贷款七成，月供6.6万元。最早的户型预计2024年11月30日毛坯交房。

海德园B区去年开盘的时候都是大户型，门槛比较高。

这一次A区好不容易有小户型，让另一批业主得以上车，总价低、配套全、地段好、价格倒挂，海德园A区几乎满足了大家的所有想象。

深圳在一周之前出台了多种促进消费恢复的措施，比如买车、买电子产品、家电给予补贴，还鼓励新房住宅全装修交付，配套必要的智能家居产品。

开发商一定会在这个时间节点，加大促销优惠力度，借助利率打折和首付降低多卖房，多回款。

二手房回暖已经是定局。

深圳市房地产中介协会最新统计显示，截至5月30日，深圳共有37694套有效二手房源在售，比上周增加了859套。

全市二手房上周卖了702套，环比增长5.9%，复苏的趋势没有被任何因素中断。

实际上自从深圳实行7090政策限制，未来推出的新楼盘大部分都是主打90平米左右的刚需产品，大户型以及豪宅本来就是受到高净值客户青睐的项目，同时随着土地资源的紧缺，优质豪宅的价格会进一步上升。

5月份楼市回暖的城市不止深圳一个。

诸葛找房数据显示，苏州、南京、青岛、佛山、杭州等城市，新房成交量环比止跌转升。二手房成交量方面，深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连成交量超过4月。

北上广深四个一线城市，先后经历了疫情的大规模扩散，改善型住房的需求，未来半年会体现得越来越明显。

中国指数研究院数据显示，5月份二线代表城市楼市成交量环比上升8.31%，三线代表城市成交量环比上升27.2%。

截至5月28日，有超50%的二三线城市的住房成交量在上升。

最新的政策是，中国政府网31日发布《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，进一步缓解居民的公积金压力。

这则通知里提到，受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。

受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。

深圳居民的工作和生活早就重回正轨了，北京也陆续进入常态化疫情防控和上下班状态。

上海终于在6月1日迎来了全市大规模解封，跨区跨江上班都没什么阻碍了。

上海打工人第一次有了想要尽快核酸，上班赚钱的动力。

长达两个月的封闭在家，手上确实没钱了。

换句话说，即使是有点闲钱的业主，也在想着如何买到更高品质、居委会、业委会更优秀的小区里去。

比如上海徐汇区长桥街道，网传疫情期间发放了不下二十次物资，并且没有出现杂牌和山寨产品，堪称业界良心。

不知道徐汇区的房子会不会在六七月份迎来一波涨价。

目前全国各地还在对楼市进行持续松绑，深圳豪宅因为倒挂，所以一天内卖完的案例并不具有代表性。

大部分城市未来一年面临的肯定是二手房挂牌数量激增，很多业主开始抛售手里不是非常优质的那一批房子。

购房需求没有显著增长的前提下，各地政府继续放松调控政策，只会导致民众的买房观望情绪更浓厚，选择持币待购。

像上海这样比较特殊的城市，进入2022年后1到3月二手房成交量在1.25万到1.3万套之间徘徊，4月因为疫情封控导致成交量暴跌至200套以下。

整个上海二手房近两年的月均成交量在2万套左右，低于这个数字就是市场比较冷，高于这个数字说明成交火热。

也就是说疫情将上海楼市成交压缩到了平时的1%，想必在复工之后的三个月，上海楼市必定会迎来一波反弹。

这一波反弹中，改善将会是主力，刚需家庭则变成了辅助。

然而二三线城市，尤其是那些政府不断托底楼市的中小城市，只能望洋兴叹了。

从这个角度来看，全国依旧只有两种城市，一线和非一线。

中指研究院5月31日发布了2022年1到5月房企销售业绩情况。

其中百强房企销售额均值，同比下降50.7%，千亿房企在5月份全国140次楼市调控重压之下，只剩下碧桂园、万科、保利3家开发商。

在这之前，5月30日凌晨，港股上市的花样年公告，因为一笔1.49亿美元的融资贷款，债权人开曼群岛大法院提呈清盘呈请。

如果通过，曾经的百强房企将被清算。

这已经是港股上市房企中，第三家暴雷被债权人申请清盘的开发商了。

倾巢之下，焉有完卵。

花样年决定躺平了，不知道它的债权人和业主们，现在躺得舒不舒服。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰编辑：苏苏

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