以案说法：合约未解决又将商铺出租 商户商场各担其责

公平公正的合同条款是对签订双方的共同约束，违约要依法付出代价。合约期未到，商户因经营不善申请提前解约，这是商户与商场都不愿发生的情况，而青岛弘阳家居有限公司(以下简称“弘阳家居”)的商户乔先生却要在经营困难的情况下，再与商场就解约问题打起了官司。法院认为，虽然是乔先生在合约期内提出解约属于违约，但弘阳家居在此前合同问题尚未处理妥当的情况下，就把同一间店铺租给了他人，也应承担一定的责任，而且也需按照合同约定退还商户装修押金和保证金。

商户经营困难想提前解约 弘阳家居不同意

乔先生与弘阳家居的租赁合同是2019年9月签订的，租赁期限到2021年10月，共计两年。除房租外，根据合同约定，乔先生还需要交纳经营服务费、能源服务费、保证金、装修押金等费用。在租下商铺的同时，乔先生还租下了弘阳家居的一处广告位。

然而好景不长，因店面经营困难，乔先生在2019年12月向弘阳家居提出了撤场申请，弘阳家居公司提出与乔先生变更合作方式，但双方一直未达成一致书面协议。2020年9月，弘阳家居向乔先生邮寄了一份告知函，双方的租赁合同自函件送达之日起解除。

对于在合同履行期间已经缴纳的费用，乔先生与弘阳家居共同确认包含2019年10月至2020年4月期间的租金107333元、2019年10月至2020年1月期间的经营服务费17807元及广告费4500元。

在寄送给乔先生的告知函里，弘阳家居称乔先生自2020年1月起就拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用，而且在合同期内乔先生还无故终止营业。在此之后，弘阳家居向法院提起诉讼，要求乔先生支付拖欠的租金得费用共计月13.4万元及支付合同解除违约金约10.7万元。

合约问题尚未妥善解决 弘阳家居又将商铺另外出租

在得知自己被起诉后，乔先生向法院提起反诉，要求弘阳家居赔偿家居及店内货品损失约118万，并补偿店铺装修费用64.7万。

在案件审理期间，乔先生向法院提交了一份录音证据，以证明弘阳家居在没有通知清缴租赁费用的情况下，就单方面将自己租下的场地再行出租给了第三方，导致此前双方签订的租赁合同在客观事实上的不再履行。

在这份录音里，弘阳家居的刘经理承认把乔先生的店铺租了出去，而且新的租赁方已经进店办公了。同时，刘经理还提出可以把乔先生的货物拉走或者另行处理。

法院认为，乔先生与弘阳家居签订的租赁合同租期为两年，乔先生在合同履行期间向弘阳家居提出解除合同，但这一解除行为既不是双方合意，也没有法定事由，已经构成了违约行为，应承担违约责任，应当支付弘阳家居欠付租金、经营服务费、能源服务费以及违约金。但考虑到乔先生自2019年12月后就未实际经营，而且期间因疫情无法经营等情况，法院酌情免除了乔先生两个月的租金。同时，由于乔先生租赁的店铺已经被弘阳家居出租给了第三方，在这一情况下如果按照合同约定全部由乔先生承担租金及违约金就有失公平，因此法院认为在双合同解除期间的租金以及经营服务费、能源服务费双方各承担50%为宜。

上诉理由均被驳回 弘阳家居也需退还押金和保证金

对于城阳区人民法院的一审判决，乔先生与弘阳家居均表示不服，随即向青岛市中级人民法院提起了上诉。

弘阳家居认为，乔先生并不是因为疫情停止了店铺的经营，因此不适用因疫情影响经营而减免租金的规定。而且在乔先生单方面提出解除合同后，弘阳家居并没有同意，因此乔先生仍应按照合同约定履行支付租金以及经营服务费、能源服务费等的义务。

同时，弘阳家居还强调，即便是公司将乔先生租赁的店铺另行出租，但因为乔先生一直占有店铺，而且还有打砸店铺的行为，导致弘阳家居没有实际将店铺另行出租。因此，一审法院以弘阳家居将店铺另行出租而认定应当减少收取租金的判决，无事实与法律依据。

而乔先生则表示，弘阳家居在将店铺出租给第三方时，还擅自将店内价值一百多万元的全新货品搬运至商场的其他地方存放，存放条件恶劣，导致货物受损无法进行二次销售，严重侵害了自己的合法权益。

在二审期间，弘阳家居提交了一份公证书，证明截止2021年10月，弘阳家居并未出租涉案店铺，且涉案店铺仍保持乔先生承租时的原样，乔先生未按照合同约定将店铺恢复原状并返还弘阳家居。但乔先生认为，根据自己此前提交的视频证据，弘阳家居早在2020年9月就将店铺实际转租给了第三人经营。

青岛市中级人民法院审理认为，这是一起房屋租赁合同纠纷，双方对合同解除时间及房屋租金、经营服务费、能源费服务费、违约金认定有分歧。乔先生在合同履行期间向弘阳家居提出解约，但双方并未达成一致意见，因此一审法院据此认定乔先生违约，并应支付欠付租金、经营服务费、能源服务费以及违约金的判决于法有据。而且一审法院对于各项费用的计算和判决也是有法可依，二审也予以维持。

不过，对于弘阳家居提出的不返还装修押金和保证金的主张，法院认为上诉理由不成立，不予支持。最终，法院判决乔先生与弘阳家居的租赁合同解除，乔先生需依法支付房屋租金、经营服务费、能源费等费用，而弘阳家居也要依法退还乔先生装修押金和保证金。 文/信网记者 于晓