地产科技新探索，中国金茂构建智能投前解决方案 | 案例研究

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案例来自《2022爱分析·中国房企数字化实践报告》：

中国金茂是世界五百强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市。

中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，关注城市发展，聚焦以“智慧科技”和“绿色健康”驱动城市运营升级，致力于成为中国领先的城市运营商。目前已稳健布局五十余座核心城市，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。

01

地产政策趋紧，房企开发投前工作首关面临考验

随着行业整体向精细化管理发展，科技赋能、数字化转型成为房企重点关注方向。“三道红线”和“两集中”等接连调控，楼市政策全面趋紧，行业增速放缓，房企的生存发展遇到更高挑战，也亟需寻求新的破局点。

其中，房地产开发最前端的投前工作更是首关面临考验：房企投资、设计、成本、营销等多部门工作量剧增，需要在短时间内对大量地块进行迅速分析和判断，投前阶段能效亟需提升。当前，房企投前工作面临四大痛点：

第一，研判难。土地初筛工作量大，有限的人力下同时研判多地块方案，竞争压力巨大；同时方案合理性评估标准缺失，设计、营销、投资、成本等各部门来回拉锯，方案研判效率低。

第二，审核难。强排设计任务繁重，设计管理人员审核方案费时费力，且无法穷举产品方案并逐一评估，难以得出最优的产品组合方案。

第三，决策难。决策严重依赖管理层经验，缺乏客观指标数据支撑和智能决策推演工具，存在主观决策风险。

第四，协同难。从土地初筛到多部门联合形成投资可行性研究报告提交公司决策，流程大部分通过线下协同完成，数据及信息传递极易出错且效率较低。

中国金茂将2021年定义为“数字·科技年”，围绕新赛道探索、既有业务赋能及地产科技生态构建，将专注于建筑产业AI应用的小库科技纳入“J-SPEED”生态伙伴。基于供地两集中政策背景及精细化管理提升的需求，中国金茂通过小库科技的库晓地产AI解决方案进行投前拿地阶段的方案智能设计、智能研判以及智能输出。

小库科技成立于2016年，是建筑产业AI应用的领军企业，国家级高新技术企业，致力于将新科技转化为建筑产业底层新语言ABC（AI-driven BIM on Cloud 云端智能建筑信息模型）及相应云端工具，打造覆盖建筑产业全周期的智能设计与管理平台。

小库为建筑设计端提供“小库设计云”，调-做-改-核-协-出6大工序，打造云端一站式智能设计产品；2020年7月，小库科技成立库晓地产事业部，为地产开发端提供“库晓地产AI解决方案”，基于数模规一体的ABC模式，库晓从设计端切入，为房企提供智能化的投资-设计-管理系列解决方案，助力地产投前决策-投后管理数智化；此外，小库科技还推出面向下游建造总包和预制厂家的库筑装配式建筑设计引擎，并持续研发建筑产业AI应用产品系列，为产业链上下游提供智能化解决方案。

图1：库晓地产AI解决方案

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以AI之能构建智能投前解决方案，全面提升拿地效率

中国金茂以AI为能力驱动构建智能投前解决方案，通过小库科技独创的建筑产业底层新语言ABC（AI-driven BIM on Cloud 云端智能建筑信息模型）及相应云端工具，协助投前各部门高效协同、方案精准研判，提升投前阶段的精细管理水平和科学决策水平。其中，相较于传统的BIM、CAD等格式的图形驱动，小库ABC模式以数据驱动，首度实现“数据-模型-规则”一体联动。

图2: 小库科技独创建筑产业底层新语言 ABC 模式

智能投排系统是小库科技与克而瑞合作研发的土地筛选评估平台，将克而瑞的房地产大数据包括土地信息、市场交易数据、配套信息、周边竞品数据等，与小库的智能设计算法结合，辅助房企聚焦具备投资价值的城市区位和价值板块；同时可适配企业的标准化产品，通过AI智能生成不同配比的多种初排方案支撑投资测算，从而帮助投资部门做出更高效科学的投资决策。

智能优化服务是由库晓团队为房企提供的高效智能的设计优化方案服务，基于小库AI设计引擎和深度理解地产业务的专业团队，与资深建筑设计师携手，帮助房企充分挖掘设计价值，降低项目成本，提升项目货值与产出。以中国金茂某项目为例，金茂设计部门通过简单的手绘草图提出方案调整意见，基于小库平台能力和库晓的资深专家经验，团队对原方案进行实时调整，在两天内完成了9轮修改、交付了10余版方案，最后，快速生成投资可行性报告所需要的彩总平面图、户型分布图、技术经济指标等内容。

智能研判平台是帮助房企进行投前方案智能研判的管理平台。通过小库独有的三维可视化“数-模-规”联动校验的方式，协助地产设计管理部门对设计方案进行智能审核管理、智能研判，同时利用AI及大数据技术对单方案的价值进行提升，多方案进行对比分析，快速、客观、精准地实现投前方案的研判，最终智能生成可研报告和金茂格式指标表。

库晓X金茂某区域：算法挖掘助力拿地，快速决策运营提效

库晓智能研判平台支持房企多部门进行云端协同，方案和数据可多格式输出，省时省力且数据分析准确，同时帮助投前团队实现方案穷举。在此能力基础上，库晓团队曾协助中国金茂城市公司拿下两宗地块，在保证货值最大化的同时，让金茂整体投前工作周期缩短，工作效率提升了30%左右。

库晓X金茂某区域：可研输出

库晓智能优化服务能够快速生成可研报告文本所需要的彩总平面图、技术经济指标、户型分布图等内容，不仅省时、省力、准确，同时打通多个部门间的数据壁垒，统一数据格式，为工作的高效有序开展赋能。在为金茂某城市公司服务中，库晓智能优化服务让金茂的投前设计费用节约30%左右，整体工作效率提升约50%。

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智能投前解决方案重塑投拓业务，以数据驱动决策，实现降本增效

近两年，土地和金融政策调控收紧，房企在投前阶段需要更加注重精细化管理和科学决策判准。中国金茂立足科技创新，通过库晓地产AI解决方案，借助人工智能破解投前项目筛量大、风险高、决策难等业务痛点，实现投前业务数字化三大价值：

第一，科技助力投前拿地，提升工作能效。借助小库科技强大的地块尺度规划排布方案智能生成算法、高效的人机协同模式以及项目周边大数据信息，设计师可快速生成多版方案，覆盖更多可能性，实现规划方案的价值最大化。在大数据分析和智能设计的帮助下，库晓地产AI解决方案可有效提升设计管理部门方案研判的工作效能。

第二，数据辅助科学决策，减少盲区误判。库晓地产AI解决方案利用AI及大数据技术，通过三维可视化“数模规”联动校验的方式，协助地产设计管理部门对大量设计方案进行线上统一管理，实现方案规划条件以及经营、配套、货值等各部门关键指标的多方案指标比选，还可审核方案落地性风险、挖掘方案价值。同时，测算结果可用于反向指导设计方案优化，智能辅助方案推演及决策，以减少误判风险。

第三，深度赋能业务场景，推进全周期数智化。小库“数-模-规”联动的ABC模式，可支持不同业务部门对项目不同维度数据的多样性需要。同时，小库科技库晓业务团队深入金茂各一线单位，展开以“投前方案价值研判AI+智能化输出应用”、“Al户型云库及项目云库搭建”等为主题的创新课题研究，以AI+的智能模式赋能投前，搭建投前方案研判智能化输出平台和云端标准户型库及项目数据库，以数据协同、模型协同等技术能力赋能全业务链条的数字化应用，通过设计智能化应用，推动金茂集团各价值环节的数字化转型升级。

中国金茂将人工智能融入到地产投前业务中，已在全国7大区域、数十个城市落地近百个智能投前应用项目。

此外，中国金茂还联合小库科技在房企数字化建设上持续探索，如以AI户型云库为基础搭建智能产品库，以标准化产品线作为数据载体，加载除设计数据外更多维度的数据，往后延伸至投前成本阶段，实现投前估算概算化；往前延伸至客研维度，解决房企产品研发数据源头不足的问题。科技赋能和创新应用将不断促进中国金茂的业务管理提效和产品力提升，助力其在新一轮挑战中降本增效、重塑业务价值。

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