片区扫描丨宇宙中心？不，我只想低调造一个“都市核心”

我们对于深圳速度的直观体验，往往是“三月不见，当刮目相看”。

前海、光明、坪山，这些正在疯狂刷新的案例摆在眼前。而在它们之前，这个故事属于龙华。

以致于我们内心里大声地给它按上了“宇宙中心”的名号，全然忘了在2015年之前，

还属于宝安的龙华，其最大的野心，就是做好“福田的后花园”。

而随着这些年的迅猛发展，龙华已经告别了那个唯唯诺诺的小弟心态：

全面巩固都市核心区地位，建成粤港澳大湾区现代化国际化创新型中轴新城，变成了龙华的未来。

这，我要是龙华人，我也觉得自己是宇宙中心呀（狗头

龙华群已建，欢迎各位进群交流

（本群属于粉丝买房群，同行／中介勿进，谢谢理解配合！）

都市核心是怎样炼成的

站在今天的北站商务区或者龙华中心城区，已经回想不起，

过去那个以工业、制造业为主，处处是厂房仓库的龙华的样子。

穿过不复存在的梅林关进入龙华，只有“一圈一区三廊”的布局向外延伸着。

▲图源自龙华区十四五规划

2021年的龙华，地区生产总值2828亿元，增长10.2%；规模以上服务业营业收入强劲增长83.6%，增速跃居全市之首；新增商事主体7万户，新增百亿级企业3家、上市企业8家、总部企业13家，新增国家专精特新“小巨人”企业10家、省级专精特新企业89家。

新引进能链、微创医疗等97个优质企业和项目，全球招商大会新签约项目25个，总投资超过840亿元。

而在过去几年，龙华完成建设的数字经济主引擎，去年总产出超4600亿元。互联网软件信息技术服务业营收首次突破百亿，实现增速711.6%。

以上这一组数字我们简单翻译一下：龙华的经济发展非常迅速，并且仍然持续在完成产业升级。

要知道，房产升值的核心逻辑就是分享区域发展的红利。产业升级意味着，它的增长依然有空间，速度令人遐想，而引入的人群更高端，带来的购买力也是楼市的新动能。

回头看龙华，选择的是引入的是半导体与集成电路、高端医疗器械等新型现代产业体系，着力构建“3+3+N”现代产业梯队，加快打造智能终端、智能制造装备、时尚创意三大优势产业，半导体、新能源和生物医药三大潜力产业，以及宽带网络通信、智能传感器等N个细分领域。

迈瑞医疗器械标杆制造基地、隆利新型显示智能制造基地等重点项目已经开工建设，九龙山工业园一期、鸿荣源鸿创科技中心等也将建成投产。

同时，龙华还计划探索“校地合作”模式，引进培育战略科学家和卓越工程师，打造“环深圳北站国际人才服务圈”和“环观澜湖教科文国际人才创新圈”，强化人才与产业“磁吸效应”。

“数字龙华、都市核心”，这个口号似乎变得更具体了。

民生短板正在补齐

我身边有四五个朋友，每每提到4号线就突然浑身发抖，嘴里嘟囔着，“不要推我…”“我要下车…”

而另外几位，则在谈到福龙路的时候，掏出了烟，点上，不说话，只是抬头看着窗外。

当然这是段子。但在很长时间里，龙华居民的出行体验确实很糟糕。

但其实这种糟糕不完全是因为交通设施，很重要的原因在于，无论上班还是生活，龙华人民往往要去福田。走的人多了，也就堵了路。

这种情况正在迅速改善。一方面在于，越来越多的生活配套，让龙华人可以安心在龙华生活：

比如教育。

龙华近来开始实行幼儿园学区联盟划分，同时新改扩建幼儿园16所，提供幼儿园学位4950个。建成红山中学等义务教育阶段公办学校5所，新增学位约1.1万个。

比如医疗。

在区人民医院成为三甲医院后，市新华医院等9个医院新改扩建，新增社康机构11家，率先实现社区公共卫生委员会全覆盖，社康首诊率居全市前列。新引进高层次医学团队4个、特聘岗位人才80名、全科医生100名以上。

比如休闲。

2021年建成公园8座,开工建设公园5座，文体场馆4个，新增环城绿道6公里，新增碧道26公里，建成北站绿廊62万平方米。

建成六大奋斗者广场、简上体育综合体、 和九龙山体育公园，高标准打造综合性文化服务中心59个、城市书房34个。 打造深圳北站“光影花园”，建成“龙华之钻”大和天桥，点亮龙华璀璨夜景。

比如购物。

不断涌现的像壹方天地、红山6979、星河coco city等综合体项目贡献的商业中心，也让龙华居民的生活越来越丰富。去年龙华城市更新供应的土地45.2公顷和土地整备180公顷，更将为区域内提供更多的生活空间。

▲龙华壹方城

另一方面，基础设施也在加快完善之中。

目前，龙华正推动17号线向西北延伸至龙华，力争18、22、25、27号线等纳入市五期建设规划，争取6支南延线纳入下一轮市轨道线网规划。

加快各高快速路和主次干道建设，新增道路里程15公里以上。 打 通断头路 7条，完成17条道路微循环项目，交通拥堵、停车难、道路反复开挖等问题将得到有效解决。

而北站、鹭湖枢纽站城一体化，深茂客专和深惠、深大城际等线路建设，以及深广中轴城际可能在九龙山设站的前景，都将让因高铁而崛起的龙华迎来下一次跳跃。

19个新盘等待入市，该怎么选？

@翻盘青年盘了下，龙华预计有19个新盘入市。 为了方便区分，我们从新盘所在区域说起。

我们参考了贝壳找房，把龙华细分为梅林关-民治片区、红山-上 塘片区、龙华中心区以及观澜片区。

梅林关-民治是从福田进入龙华的首站，今年预计有6个新盘入市。

龙华的十四五规划中提出，要突出梅林关片区的总部、创新、生态等功能。其中，北站国际商务区要形成产值超2000亿的世界级国际会客厅。

▲梅林关-民治片区新盘分布图

保利龙誉花园，位于新区大道边上，靠近深圳北站，根据2021年龙华学区划分，在深外龙华初中部的学区范围内。

不过，由于项目被4、6号线两条地上铁夹着，可能会受噪音影响。

除了龙誉花园外，横岭旧村城市更新项目佳兆业晓岸云起和旁边的恒地尊悦花园，以及梅坂大道上的滢水湾同样值得关注。

佳兆业晓岸云起、恒地尊悦花园都在横岭片区，最近的地铁站是5号线民治站，规划中的21、22号线横岭站会离得更近。

滢水湾背靠民治水库，是民治少有的看湖景住宅，地块因历史遗留问题停工多年，去年中开始动工。

不过，这三个盘的进度相对缓慢，论现阶段进度，佳兆业晓岸云起＞滢水湾＞恒地尊悦花园。

同时考虑到佳兆业现阶段的运营情况，对这个项目感兴趣的同学可能要仔细关注。

跟龙华其他区域相比，红山-上塘片区的城市面貌更新，这里也是目前龙华居住配套最为完善的片区，光是商业配套，就有红山6979、龙华天虹购物中心，未来还有在建的Costco。

▲红山-上塘片区新盘分布图

这个片区4个新盘，其中有3个限价盘。

中海学仕里、中海闻华里都是基坑状态，前者的进度更快一些，还有龙胜地铁站旁的深铁珑境。

中海学仕里附近分布有深高北校区，而深高北校区的扩建工程就在项目东侧，目前还在招标勘察阶段。

中海闻华里东南侧分别有龙华实验学校初中部和小学部（在建）。

深铁珑境毛坯限价≤7.08万/㎡，分两期开发，一期产品中包括小高层产品，在龙华比较少见，二期规划为高层住宅。

据了解，深铁珑境一期计划推出208套住宅，其中80套为建面约180㎡的叠拼洋房，128套为建面约143㎡的小高层。

龙华中心区，在龙华的定位里是要打造产值超500亿元的市级核心商圈。

现阶段，鸿荣源打造的体量约60万㎡商业壹方天地已成为片区标杆。

而体量超过160万㎡的龙华商业中心旧改也已经启动，整个龙华中心区“现代商贸区”的雏形已现。

▲龙华中心区新盘分布图

在龙华中心区7个新盘里，壹成中心十区和卓越和奕府目前已经入市。

鸿荣源壹成中心十区， 这是壹成中心这个320万㎡综合体项目的最后一期住宅产品，推出85-94㎡的精装修住宅，均价7.2万/㎡，最低价为6.5万/㎡。

卓越和奕府， 是卓越在龙华的7个奕系作品中的第二个，推出701套商品住宅，含精装均价约6.55万/㎡，单价约5.8万/㎡起。

龙胜尚府， 是华侨城龙胜旧村项目一期的其中一个地块，已出地面几层。

根据建设工程规划许可证的信息，一期4个地块的住宅总户数达2266户，龙胜尚府规划有832户，其中574户为保障房。

在龙华区提出的六大重点片区中，观澜占3个，分别是九龙山片区、鹭湖中心城和观澜文化小镇。

而近年观澜片区也是利好频频。

去年10月，华为进驻观澜造“大厂”，拿下一块占地超51万㎡的巨无霸产业用地，以至于买房人对观澜的兴趣似乎又高了一些。

观澜片区待售盘有3个，其中合正澜汇云庭/云境（合正观澜汇三期） 最受关注 ，比去年入市的二期距离地铁茜坑站要更近，目前还在桩基阶段。

合正澜汇云境规划57层，有1883户住宅；合正澜汇云庭规划56层，1869户住宅，其中1025户为保障房。

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