年度演讲 蔡云：多元化发展之路

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长）：尊敬的各位同行，大家下午好！

一年一度的聚会我们终于在特殊的日子里头以这样特殊的方式汇聚在一起了，今年我们讨论的问题仍然是房地产业发展多元化的问题，接下来我们可以从我的研究，从我们协会对多元化问题的一些思考可以给大家提供一个共同探讨的基本。

房地产业进入了多元化的时代，实际上是老生常谈的。在大概2010年的时候就有一些企业已经参与到房地产多元化的运动当中、活动当中，但是现在目前我们也遇到了一个非常紧迫的形势，调整策略、适应市场发展是我们每一个企业要思考的问题，我今天就从多元化的角度跟大家共同探讨一下多元化的发展问题。

首先我们知道多元化的发展取决于整个产业的成熟发展，房地产企业进入了成熟发展的轨道，我们可以看刚刚过去的一季度之内，1—2月份我们整个商品房的销售大概是1.5亿平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%，商品房销售额1.5万亿，同时也在下降。但是这个数据当中百强房地产企业占到6成。我们可以回顾一下从2016年开始百强房地产企业的销售额、份额快速增长到40%，同时在2018面的时候占到了58%了，所以我们可以看到行业的集中度是越来越强了。在这种情况下我们可以看到一个行业的集中增强，说明这个行业的发展是聚集性非常高的一个发展。

第2个标志就是我们房地产行业的全产业链的发展也进入到一个高速发展的阶段。我们知道数十年的房地产开发，除住宅以外，开发企业把依托业务资源，城乡建设与生活服务商变得更加顺理成章了。我们在商业地产、物流、物业、养老、文旅、健康等方面都做了长足的发展，房地产企业更愿意围绕房子来进行多元化的发展，这是我们发展的一个很大的特点。

第二点从整个产业生命周期来看，结合我国房地产业发展的显著，我们整个房地产行业处于从成长期到成熟期的过渡阶段，行业集中度也越来越提升了，这是我们多元化市场发展的一个因素。

第2点就是存量市场是企业多元化开拓的基础，房子是一切的载体。我们可以看到以住宅开发的企业有一部分转入了养老地产、租赁地产、小镇开发、商业地产的拓展。比如说像行业的龙头企业万科，它主要集中于万科的物业、租赁住宅、商业开发、物流仓储等等服务，所以在物业的板块万科提出了总的综合性资产服务计划实现了业主利益最大化。我们一些综合性的开发企业已经以地产为基础，以房为基础开展多种行业的销售模式或者是运营模式，我们开发企业在整个全新的赛道当中也有它们的一个长足发展。比如说融创做的融创文旅城，碧桂园企业做到了地产、机器人、农业三大板块的布局，所以开发企业这种布局很早就意识到了，也在开发中不断发展。

我们开发企业认识到从简单的卖房子，原来的住宅地产销售掉以后交给物业进入市场，到现在把卖房子转变成房子如何价值最大化，我们的开发企业从2007年开始就涉入到了商业地产。所以2007年以来大型开发企业都高调提出持有性物业的比例。以前持有物业收入在5%以下，可是我们看现在开发企业持有物业比例越来越高，大家看到这是我们未来发展的一个渠道。

所以我们从简单卖房子把房子最大化，我们认识到在整个管理运营存量资产的时候，运营管理是能够提高整个房地产价值一个最根本的出路，所以运营管理可以有效的通过租金收入，通过运营收入，提高运营能力，使我们的物业得到一个增值和保值，同时我们更可以在整个运营收入当中把我们的资产证券化引入，实行退出。

所以现在整个来讲，商业地产也好，写字楼也好，产业园区也好等等这些沉淀下来的物业都在开发企业的思维当中、转型当中、多元化当中得到一定的发展，这是我们市场发展多元化存在的基础。

我们想讨论的是房地产企业发展的战略的意义，就是为什么要发展企业的多元化，为什么要做企业战略的多元化发展？

首先房地产企业多元化它的战略发展是一个全面型的，它要有效分散企业的风险，多元化的经营策略可以把市场风险进行有效分散，比如说多元化的投放可以使企业在运营不同产业当中降低风险，同时使企业内部对资金的需求得到提升，增加资金流动性，同时也使整个企业运营得到更安全的保证，提高自身竞争力，这是多元化的战略意义。

第二点我们可以通过多元化使房地产业的经营资源得到充分挖掘出来，比如说有些企业利用自己的物业管理和掌握大量C端的客户，对开展服务型的业务增加和拓宽企业营业收入。可以说我们挖掘出来的企业潜能，同时把我们自己的新思路、空间和新能源、新产业提供给企业开展多元化运营，这样可以使企业经营得到协调化的发展。

第三个房地产企业发展多元化，是它的发展空间得到拓展。我们在众多的经营模式下面，不仅可以有自身的产品，也可以在众多领域中得到一个发展，这样把我们的企业发展跟社会的适应进行相匹配，也就是说多元化的模式下不仅拥有企业自身房地产开发的经营、市场经验和产品，更多可以在众多领域当中找到基础，让社会、企业发展相互适应，这是多元化发展一个很重要的战略意义。

我们现在面对着整个纷繁复杂的市场，房地产企业实现多元化的路径应该是什么呢？我们也知道这些年企业做了很多多元化的尝试。比如说有的企业进行了不同行业的收购，比如说收购了建材行业、人工智能行业、智能家居行业等等，建立了一条新的赛道。

所以在这个情况下，我们想企业转型，发展多元化是大势所趋，这种情况下企业发展一定是审之又慎。同时我们也看到企业在转轨变形当中遭遇到了失败，所以我们在探讨房地产实现多元化路径大概有这么几个方向去发展：

第一个我们要有现有的资源和优势共享。为什么要有现有的资源呢？就是这种多元化的经营目标首先基于各个产业之间的相似性，这种相似性是企业的资源，还有优势拓展到现有的企业之外，并且得到充分利用，各个产业之间的资源的优势得到共享，比如说开发企业，现有的企业品牌，现有技术，研发实力，市场运作方面，这些都是降低多元化成本的一个方向。比如说海尔，是一个简单的冰箱制造企业，但是海尔现在的产品有若干个，所以房地产企业还是要基于自己业务资源拓展自己的优势。

第二个就是充分利用现有资源，加强企业的竞争力。我们整个技术市场是一个不断发展的市场，这需要我们企业提供一揽子方案，企业必须通过多元化的经营提供多元化的一揽子服务。比如说通过物业管理，物业涉及到不同的行业，拉升我们的服务水平。

第三个就是扩大企业经营的规模和整个成长。房地产企业多元化通过资本介入运作，或者介入到高成长市场，首先要有什么，然后才可以实现用我们现有的东西通过资本运作达到高成长市场，这个在商业地产当中体现比较多，比如说写字楼、购物中心，通过提高运营的方式增加我的营业收入，增加我的收益，引入资产，实现退出，也就是说达到社会价值同时增长的路径。

第四个我们要培养企业新的增长点。任何一个企业在市场发展都有一个生命周期的曲线，无论你做什么，房地产同样也是有这么一个曲线，所以当处在行业步入成熟期，企业必须思考两条道路，一条就是通过本身的技术上、市场上的管理让行业从一条生命曲线过渡到另一条，也就是通过我们的努力，通过房地产行业的努力将企业引导到新兴行业，用现有资源创造未来的现金流。同时我们对消费的现代服务业进行投入，这样可能是我们实现多元化，或者依照本体的资源实现多元化的一个路径表达。

最后一个就是房地产企业多元化的风险防范。

我们知道任何一个企业投入新的行业当中肯定会存在不同的风险，化解风险，实现多元化当中的稳健增长是我们必做的基本工作。

房地产多元化的风险防范，第一风险来自于什么？来自于原有运营的风险。我们在进行这种多元化的时候，我们会发生行业的转移，那意味着企业的资源从原来的经营领域逐渐的抽离出来，或者重心投入到另一个行业当中。在这个行业当中我们知道产业的新旧过渡的成功取决于这个行业的发展趋势，你是否能正确把握这个趋势，对未来趋势的判断目前我们看来还是很困难的，因为它有不同的因素来控制。所以行业在新的转变过程当中一定要有足够的把握，并且对任何不利要及时作出调整，这是我们对原有行业风险的一个防范。

另外一个就是市场的整体风险。首先多元化经营是一个流行说法，任何行业都会有一个流行说法，就是把鸡蛋放在不同篮子里头化解风险，但是市场上广泛的关联性决定了整个多元化经营的产业仍然互相之间业面临着风险，特别是宏观力量的冲击下，企业多元化资源分散反而加大了风险，这是整体风险。

第三个点就是换入一个新行业的发展，我们主营业务是房地产开发，到现在换到一个新的行业去。我们的行业进入不是一个简单的买卖过程，也不是兼并以后就可以万事大吉了，真正的企业在进入新的产业以后还要不断的注入资源，去学习、完善这个行业，包括培养自己的员工单位，塑造产品的品牌。另外一方面行业竞争也是不断在变化的，所以竞争者的策略对我们来说也是一个未知数，企业要不断调整策略，进入某一个行业是长期动态的过程，所以很难通过简单的投资额等等动态去分散我们的风险和体现我们的风险，这是换入行业的风险。

第四个是退出的风险。现在有很多房地产企业在多元化投资当中，钱往往很少考虑到退出的问题，但是如果企业陷入了一个错误的投资，无法全身而退，这时候很容易导致企业全军覆没，事实上有很多企业正在遇到换行业，换赛道带来的风险，怎么退出？我们必须有一个计划，也能防止多元化的风险。

最后一个是内部的风险。这个企业整个赛道发生变化了，投资环境发生变化了，因为企业的资源是有限的，我们如果要加入多元化的经营，往往意味着原有企业受到影响、限制，这个不仅仅是理解资金方面的，管理层注意力分散也是一方面，所以它带来的后果往往是严重后果。

所以我们要逐步构建起自己的护城河，另外房地产企业也应该继续发挥它的整体优势，创造产业的资源丰富，创新的能力和专业运营能力，我们在不同的环境当中，不同运营当中，不同产业当中把我们的运营能力提升，再开展多元化运营，这样使我们企业在市场竞争中不断发展壮大。

这就是我今天要跟大家探讨的多元化的问题，谢谢！