关于商品房买卖合同当中的几种常见的违约责任（二）

今天，我们接着昨天的话题-如何处理商品房买卖过程当中的有关违约情形继续作解，现主要从规划设计变更、房屋质量问题、逾期办理所有权转移登记、未告知遮挡或妨碍房屋正常使用情况等4个方面逐一分享。下面，我们还是主要参照《住建部、工商总局联合印发商品房买卖合同（示范文本）》的有关规范，各个列举。

一、规划设计变更。第一，规划变更。出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照约定的一定比例计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款约定的一定比例向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，

第二，设计变更。双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照约定的一定比例计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款约定的一定比例向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。

二、房屋质量问题。第一，地基基础和主体结构不合格。出卖人承诺商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照约定的一定比例计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付约定的一定比例的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，由双方协商解决。

第二，其他质量问题。商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方可按照以下方式处理：1、及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。2、经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照约定的一定比例计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，由双方协商解决。

第三、装饰装修及设备不符合标准。商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理、赔偿双倍的装饰、设备差价；

第四，室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施不符合标准。商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照约定的一定比例计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应的赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付的责任。

商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应的赔偿责任。

三、逾期办理所有权转移登记。买卖双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起约定的一定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照约定的一定比例计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款约定的一定比例的违约金。

因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。

四、未告知有遮挡或妨碍房屋正常使用情况。出卖人在销售商品房时，未告知或故意隐瞒房屋有如公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍房屋正常使用等情况，买受人可依法依约追究出卖人的违约责任；如致使不能实现买受人合同目的的，可依法解除合同，并请求承担违约责任。

上述就是我们今天要分享的有关内容，主要从商品房规划设计变更、房屋质量问题、逾期办理所有权转移登记、未告知遮挡或妨碍房屋正常使用情况等4个方面的有关违约责任进行详解。明天，我们继续介绍商品房买卖合同中非常见的几种违约责任，敬请继续关照。

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