未来10年，这两类房子将成为“黄金屋”，专家：有钱人已悄悄布局

不知道大家有没有一种感觉，现在一些城市的楼市虽然还有热点，但显然不像过去那样什么样的房子都“鸡犬升天”，而是分化十分明显：一边是新房市场可圈可点，另一边则是二手房市场挂牌量处于历史高位，且有继续增长趋势。不少等着置换的业主百思不得其解，同样的房子，凭什么对面小区涨了几千，自己小区不涨反跌，置换困难不说，财富差距也进一步拉大了。

其实，这不是一个孤立的现象，看似是个人房产价值的变化，实则与我国房地产市场发展环境、人们的需求偏好等产生变化有莫大的关系。有专家非常坚定地预言，未来不缺房子，并不是什么房子都能称得上资产，有的可能真的就是一堆钢筋混泥土，只有那些符合时代发展趋势的房子才能更受大家欢迎，不止一位专家断定，未来10年，这两类房子将成为“黄金屋”，专家：有钱人已在悄悄布局。

这两类房子是什么呢？先抛答案，一类是品质大面积的房子，另一类是大都市圈的房子。答案谁都会说出几个，重点是为什么呢？

第一类：品质大面积房子。

根据权威媒体报道，国家在7月2日发布了一份关于加快发展保障性租赁住房的意见，重点提到要建设70平米以下的租赁房，要求租金比市场上同品质、同地段的房子低，以解决人口净流入城市的新市民、年轻人的住房问题。那么，这跟我们商品房又有什么关系呢？

实际上，关注过房地产政策都知道，自1998年住房商品化改革以后，我们一直走的是“重商品房、轻保障房”的发展模式，从土地出让到商品房上市，各个环节都为我们的经济发展和财税收入做出了重要贡献。但随着房价越来越高，低收入群体、刚走上社会的大学生的住房问题就日益显露出来。这一问题，国家在近几年已经开始关注并着力采取措施解决，也就是说我们的住房不再是单一个商品房模式，而是要几条腿同时走路，以实现全体人民住有所居。

按照住建部政策研究中心主任秦虹的话说，未来的住房改革思路很清楚了，就是要确立“保障与市场，租购并举”，具体就是要建立包括保障体系下的公共租赁房、共有产权房，以及市场体系下的租赁房和商品房。前者是国家层面牵头的，后者是市场体系下的，市场体系下的不说了，近二十年已经发展得很充分，重点是要把保障体系下公共租赁房，共有产权房发展起来，可以说，从去年底国家经济工作会议首次提出解决大城市住房突出问题，到近日细化落实这一住房战略，意味着从国家层面上，要大力发展保障性住房了，将会有大量的公共租赁房和共有产权房上市。

细心的朋友发现，无论是公共租赁房，还是共有产权房，面积都不大。前面提到了，公共租赁房要求建70平米的小面积房，这个面积段基本就是一室一厅，或者两室一厅，而共有产权房面积也不太大，各地基本上要求差不多，90平米以下占70%，而30%的最大面积也最多不超过120平米。

巧合的是，商品住房大面积段也非常的稀缺。建设等九部委发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中显示，自2006年6月1日开始，新建住宅要求90平米以下面积占整个开发商建设总面积的70%以上，俗称“90/70”政策，直到今天，很多城市仍沿用这一标准。所以，不仅是保障性质的公共租赁房、共有产权房，还是商品房，90平米以上的大面积住房顶多占30%，而且由于开发商为了“低总价、快销售”，实际超过90平米的房源应是低于30%的。但我们知道，经济在发展，收入在提高，谁不想住大房子呢？

而且，随着3孩政策放开，即使很多人不想生3个孩子，随着配套支持政策的出台，总有一些人想生，即便有些人不生3孩，起码生2孩的愿望也会大一些吧。不管怎么说，一个孩子一个房间，加上老人照看小孩，4-5房的需求越来越多，对应的面积差不多在120-150平米，当然，这还是刚需，改善一些的话，面积可能要调到140-180平米，甚至更大。还有1个孩子的家庭，有钱的话，他们很多人也想住面积大一些的房子，毕竟舒服。

什么样的房子才是品质大面积房子呢？

这里要说明的是，并不是所有大面积的房子都贵重，现在很多品质差的老小区，非品牌开发商开发的小区，其大面积反而因为总价有点“脱刚”，刚需够不着，改善看不上，随着房龄越来越大，这种大面积房子只能给刚需置换，远达不到保值增值的目的。未来，只有品质大面积房才是真正的“黄金屋”，所谓品质，一般要具备有品牌开发商开发、配备品牌物业、户型相对符合潮流等要素，主流面积段以140-180为主。一句话，物以稀为贵，刚需房经过这些年大量建设，以及未来仍旧会重点配备，只有品质大面积房产才是楼市中的稀缺品。

第二类：大都市圈的房子。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文写道，“我国城镇化率已超60%，各类城市正由各管各发展阶段迈向都市圈和城市群发展阶段”。什么意思呢？农村向城市大范围转移人口的时代逐渐成为过去式，进入城市化下半场，按照发达国家经验和我们正在前进的方向看，就是大力城市群和都市圈，开启新一轮经济的高质量发展。可以说，未来城市之间的竞争，单枪匹马已经过时，其实就是都市圈之间的竞争。

2019年，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，吹响了开启都市圈时代的号角，从交通、物流运行、市政、信息网络建设等基础设施方面着手，统一域内人力资源、技术市场、金融服务、市场准入、生态环境保护等要素，促进公共资源共享、社会保障接轨、政务互联互通等等。通过两年的酝酿，发改委在2021年批复了首个国家层面上的都市圈，标志着都市圈进入到实质性的支持建设阶段，又两个月后，发改委再发布支持福州、成都、西安都市圈，同时要求其他中心城市牵头编制都市圈发展规划。相信紧接着，将有更多的都市圈入列。从城市发展的角度看，可以说，未来都市圈才是城市发展的目标和上限。

什么才算是大都市圈呢？

说实话，目前能报得出名字的都市圈就已超过50个，要想每个都市圈都发展得很好，愿望很美好，但实际可能没那么容易，比如像人口资源就是一个瓶颈。所以，只有具有强大人口吸引力的大都市圈才能占得先机，发展潜力更大。那么，有哪些潜力大都市圈呢？

经济学家、清华经管院博士后任泽平统计的33个都市圈人口净流入数据显示，2016年-2019年间，广佛肇都市圈、杭州都市圈、上海都市圈、深莞惠都市圈、长株潭都市圈、宁波都市圈、重庆都市圈、西安都市圈、成都都市圈、郑州都市圈、南京都市圈、厦漳泉都市圈、合肥都市圈、武汉都市圈、南宁都市圈等处于人口净流入前列，人口起步已处在前端。

当然，现状虽是如此，但都市圈的发展除了国家支持外，还受省级支持，以及本身的努力程度影响，对于强省省会来说，力度毋容置疑，但若是均衡发展模式，或者处在有计划单列市的省份，或者强地级市，市本级的努力就显得尤为重要。所以，谁能最终胜出，目前还真不好说，但若具备这些要素，比如主力产业结构是否合理，是否是国家重点发展支持的产业，人口净流入量、年轻人占比、学历占比高不高等等，就相对容易突围。如果是门外人来判断的话，用一个简单的检验方法，即看每年人口流入量多不多。流入人口多，意味着产业不错，产生的就业机会多，处于良性循环，这就够了。

对于房地产而言，有人的地方就有住房需求，人越多的地方，房地产的发展潜力越大，这也可以解释近来的一个现象：大都市圈的土地市场为什么越来越受眼尖的开发商追捧了