住建部首提调地产调控新思路 精准性、协调性防治矫枉过正

来源：金融界

　　金融界2月24日消息 2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。住房和城乡建设部部长王蒙徽在谈到今年工作重点时表示，今年将做好保持房地产市场平稳运行、推进住房供给侧结构性改革、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”五方面工作。

　　透露房地产调控操作的新思路 防治矫枉过正

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议明确了房地产政策调控的“四性”，是目前高层对于房地产调控操作的一种新的思路和方向。

　　会议明确，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。严跃进指出，从这里可以看出，连续性和稳定性的表述是过去都有的，而精准性和协调性是这两年明显提出来的。其启发在于，各类房地产政策的出台，比较精准，防止出现矫枉过正的现象，要基于客观的市场和预测做政策。而协调性方面，也要求从良性循环发展的角度出发，积极出台各类政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出现政策之间的“打架”。此类表述，对于我们理解今年各地的政策动向和政策效应有积极的作用。

　　房产市场从“有没有”向“好不好”转变 存量改造成主旋律

　　针对当前的市场现状，住建部部长王蒙徽表示，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，我们说的就是新的建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，这种表述意味着我国住房供应结构的重点转变，即从过去的增量建设为主，到现在的存量改造和增量调整并举。

　　近年来，随着城市化进程的不断加快，城市发展日益饱和，宅地资源日益匮乏，在这种背景下，我国重点一二线城市已经迈入了存量房时代，城市更新成为未来城市发展新的增长方向。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2020年，重点城市二手房成交占比均超过50％，其中一线城市北京、深圳、上海二手房成交占比超过65％，其次为热点二线城市南京、厦门、大连等。

　　良性循环或成行业关键词 满足合理的改善性需求释放正向政策

　　本次会议再次强调了促进房地产业良性循环和健康发展，表明良性循环将作为2022年房地产调控的关键词存在。

　　陈霄表示，不用于以往会议中“满足合理的住房需求”的表述，本次发布会提出保障住房刚需的同时，还专门提出了满足合理的改善性需求，这是比较罕见的。自去年以来行业下行压力加大的背景下，这样的表述对于房地产行业而言释放了正向的政策信号，对于提振市场信心，改善购房者观望情绪有着积极作用。

　　保障性租赁住房将迎来大发展 “新城建”概念落地生根

　　本次发布会还提出，大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，还将加快推进长租房市场建设。

　　陈霄表示，预计2022年保障性租赁住房建设将迎来大发展，并且保障性租赁住房将成为今年的一个工作重点。

　　本次会议还提出应大力推进“新城建”，也就是我们说的基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。

　　早在2020年8月，住房和城乡建设部会同中央网信办等6部门印发指导意见中，首次提出了“新城建”的概念，并确定重庆、福州、济南等16个城市作为首批新型城市基础设施建设试点。2021年，新增天津滨海新区、烟台、温州、长沙、常德五个城市，“新城建”试点增至21个。

　　陈霄指出，这意味着“新城建”将作为新的概念实施于推进城市基础设施建设之中。本次再次提及新城建概念，是对此前会议的进一步落实。以“新城建”对接新基建，对于转变城市发展方式、实现高质量发展有着重要意义。

　　严跃进则指出，后续新城建概念和房地产市场的结合程度将增大，尤其是在智慧社区和智慧物业等方面，未来房企需要积极关注。只有这样，才能形成更符合消费需求特征的产品供给，也体现了住房领域高质量发展的导向。