编辑：闷油瓶
老破小，楼市里颇具争议，又经久不衰的话题。
爱她的人趋之若鹜，低门槛买到市中心的入场券，你不嫌她丑，她不嫌你穷。
不爱的人嗤之以鼻，面积小、户型怪，考虑到较差的居住体验，转头就奔向远大新。
无论怎样，大部分人购买老破小的原因无非两方面：
1、地段好，有的还能拆迁
2、附带学区的绝佳优势
但好巧不巧，如今这两点都被摁住了。
一纸清单
让有些人的土豪梦碎了一地
“老破小”主要集中在以前的老四区，这类住房普遍形成于上世纪，广州房地产的萌芽时期。
由于本身所处地段繁华，随着城市建设的发展，近几年掀起更新浪潮，这也引发了部分置业者购买老破小博拆迁的现象。
以五羊新城为例，该片区的老旧小区挂牌价一般在4-5万/平左右，传出改造消息后，其价格一度站上了7万+，同比上涨19%。
但在去年8月，国家住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
其中明确提出在实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。
今年2月，省住建厅再提老旧小区改造的相关事宜。
相关文件直接定调：老旧小区以微改造为主，如水电煤气、外立面整饰，以及对商业、物业等环节的升级完善，以提高居民生活质量。
至于投机者们喜闻乐见的大拆大建，已经被明明白白地写进了负面清单里，属于明确严厉制止的行径。
从国家到地方，两则住建部的通告基调几乎一致，那么就可以断定今后的政策风向。
所以，我们可以看到近期广州多个旧改项目的变节：
比如五羊新城改造有可能会变成微改造；春节前，南洋电器厂二期，官方也发话不拆了；环市东商圈更新改造项目也或生变......
过去购买老破小搏拆迁的机会，几乎被生生掐断，业主一夜反价几万的怪象，或将一去不复返。
在缺少预期的情况下，老破小的价值，会更多地由金融属性回归到居住属性上。
免试就近入学全面实施
“老破小”学区房神话破灭？
我们再来谈谈，强学区的老破小情况。
过去，老破小唯学区房不破，贵过豪宅的案例比比皆是：
华南农业大学宿舍楼，一套建面58.59小户型，以620万价格售出，单价近11万元/㎡；
越秀龟岗社区，一套产证仅6平米的私宅，曾创下41万/平的天文报价；
深圳福田，一个楼龄25年、仅44平的老旧房子，由于双学区的“特殊身份”，被炒出32万+/平的价格。
尽管房子本身质量差强人意，但只要附带学区属性，依然可以领跑市场行情。
但是在如今新政的影响下，天价学区老破的跳涨神话，或许很难再出现。
在教育部最新公布的《2022年工作要点》中提及，要全面落实免试就近入学全覆盖和“公民同招”，指导各地完善学校划片政策。
其中重点是第一个，也就是说以后学生可以不用考试就近上学，而且这个政策要在全国全面铺开。
那么，这个就近原则和原来的学区房有何区别？对老破小又有何影响？
学区房带有强指向性，是指标到房，把几个小区划入到某个学校，你买了这个小区就能上，不用担心分到其它学校，比拼的是家庭实力。
就近入学则大大弱化了这个指向性，是指标到校，只要距离学校在一定范围内的适龄学生，都可以不用考试，直接选择学校就读。
换句话说，如果片区内有多所学校，学区房的指向也是非常清晰的。像广州教育强区越秀，目前实行的仍然是学区划分制，只要买了房子符合人户一致就能读上指定学校。
但免试就近入学就增添了一定的随机性，无法确定最终会被哪所学校录得，特别是在中心城区这种学校密度大、入学需求多的地方。
而这里，又恰恰是老破小的集中地。
加上国家倡导的教师轮岗，广州现推行五年进入常态化，任教9年需轮岗，3年一周期，力图让学校之间的差距逐渐缩小，学区房逐渐降温。
这样一来，最先受伤的便是原来带有强学区的老破小。
因为它们唯一拿得出的优势都被削弱，还指望靠什么与同地段的次新房和小区房竞争？
涨不动的老破小，还能买吗？
事实上，老破小的房子从长远来看是缺乏上涨预期的。
我们统计了市面上成交量较大的老破小放盘价格，对比发现其实大部分都没怎么涨，基本持横盘或微跌的趋势。
以广州成交榜前列的棠德花园为例，2017年该小区均价在3.2万/平左右，2019年21号线开通后一度升至3.3万，而目前最新均价回落到3.1万/㎡，远低于棠下板块近4万的均价。
那我不考虑拆迁、学区的升值预期，我就是看中它的便宜，用低价入住市中心不香吗？
自住的话，可以是可以，但真不值得！你可以接受以下几个问题：
1）随着三胎时代的到来，广州楼市有一个明显变化，逐步迈入改善市场 。
所以，没有电梯、没有物管、户型陈旧、楼间距小，以及见缝插针的停车位......那些与当下居住理念相距甚远的东西，终会被逐渐淘汰。
2）未来房地产市场的主力肯定会变成90后甚至00后。
他们更注重居住的舒适感与品质，所以宁愿去租有品质的公寓，也不愿意接盘一个没有电梯、停车靠墙的小区。
你现在觉得没所谓，不代表以后别人不介意，这就要考虑到未来流通性和置换的情况。
图源：搜狐焦点
3）随着城市发展的扩张，新区与新房都在不断发展，各种配套更新更优，传统名校也在推行集团化办学，在新区设分校。
对于买家来说，不一定非要牺牲居住品质，死磕中心区的老破小。
毕竟，房子首先要满足住的需求，如何住的舒服、住的满意，才最值得从长计议。
最后，恭祝大家元宵快乐，阖家安康！新一年的买房路上，淘房志继续与你风雨相伴！
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