用新法追究老房子？在明律师纠正被错误认定的“违建”

在征收拆迁案例中，不少农村居民的老房子被地方政府认定为“违法建筑”，而认定违建的法律依据则是在老房子建造时尚未出台或尚未实施的法律法规。这种用新法律追究“老房子”的错误做法，威胁到了被征收人的正当权益，北京在明律师事务所在相关代理案件中纠正了不少此类错误认定，维护了当事人的合法权益。

在明律所创始人、主任杨在明表示：“这种认定违背了‘法不溯及既往’原则，某些地方政府为降低拆迁成本，以‘违建’为名逼迫被拆迁人签订拆迁协议，作为拆迁律师，我们有责任纠正这种错误认定，保障当事人的权益。”

1976年自建房被认定违建？在明律师成功维权

在明律师代理的一起案件中，当事人于上世纪70年代建成，80-90年代多次翻建和修缮的房屋就被当地街道办事处认定为违法建设，并作出了限期拆除决定书。在明律师经过周密的调查取证和有力的论证，最终纠正了这个错误的“违建”认定。

在明律师了解到，这座房子建造年代在1976年，最近一次翻修也是1993年的事。在明律师梳理了有关违建认定的法律法规演变历史：最早是1982年施行的《村镇建房用地管理条例》，1987年施行的《中华人民共和国土地管理法》，1993年施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》，2008年施行的《中华人民共和国城乡规划法》。这些法律法规当中即使是最早的也是1982年才施行，而这座房子在当初建造时所有这些法律都还没有诞生。

“当初房子建造时，没有任何法规对其进行约束，当然这房子就不能算是违建。”杨在明表示，按照一般的理解，街道办作出的认定属于违反了“法不溯及既往”原则，程序从新兼从轻的法律适用原则，这一认定显然缺乏依据。

但是事情并没有那么简单。街道办一方拿出了最高人民法院第一巡回法庭的相关会议纪要，该纪要中指出，根据原建设部的行政解释，违法建筑属于违法行为的持续状态，违法行为终了之日就是依法作出处理之日，因此，应当适用作出行政处罚时有效的《城乡规划法》。

这份纪要足以避开被拆迁人所主张的“法不溯及既往”原则。

在明律师早有准备。在明律师提出，涉案房屋当事人已经居住使用了40多年，这期间怎么没人说是违建要来限期拆除呢？“这里面显然涉及一个行政行为及时性的问题。如果城乡规划主管部门早点有所作为，当事人一家也许是有机会通过限期改正来补办手续的，房子的无证状态也就不会持续到今天了。”杨在明律师说。

在明律师在行政复议申请书当中进一步提出有理有节的代理意见：当事人一家本就身患残疾，如果现在把他们的房子拆掉，他们又该住哪儿？法不外乎人情，行政法的权威性中同样包括“比例原则”的适用空间，这绝对是行政机关在查处、整治违建中不能不谨慎考虑的真命题。

经过在明律师的努力，2021年12月6日，当地政府作出了行政复议决定书，撤销涉案限期拆除决定书，责令涉案街道办在法定期限内重新作出处理。

1989年老屋被当违建拆除 在明律师帮房主争得合理补偿

2018年1月，河北省邢台市冯先生等人的共计三处房屋被当地街道办以拆除违法建筑的名义拆除。当事人委托在明律师代为诉讼维权。

在明律师经过了解发现，这是一起以“拆违”代替“拆迁”的典型案件。2017年3月，当地区政府作出房屋征收决定，当事人所在的街道办开始实施征收工作，告知冯先生夫妇房屋已经被纳入征收范围，并督促冯先生尽快与之协商拆迁事宜。由于未见任何征收的审批文件，街道办工作人员口头告知的补偿标准又极不合理，冯先生等三户房主未在街道办要求的时间内签订补偿协议。在此情况下，街道办将冯先生等三户的房屋以违法建筑的名义拆除。

在明律师对案情进行了总结分析，冯先生夫妇的房子是在1989年在河北邢台某村申请获得266.56平方米宅基地并办理《集体土地使用证》后建造的。当地城管局下达《限期拆除通知书》，将上述房屋认定为违法建筑，并责令限期自行拆除。

在明律师分析，冯先生等人的房屋建设时间早，当时的法律法规并不完善，因此不应当以未取得规划许可为由将房屋认定为违法建筑。在明律师当即为三户委托人提起行政诉讼，要求撤销《限期拆除通知书》，最终法院判决予以撤销。

另一方面，相关单位已经占用冯先生等人的房屋所在土地进行施工建设。在明律师分析认为，土地及地上房屋尚未进行补偿，冯先生等人的土地证仍然有效，施工占地行为是违法的。

于是，在明律师双管齐下，以冯先生等人名义申请查处违法用地行为。国土局答复称开发商占用该地块的行为合法，并向冯先生等人出示了开发商使用该土地前与国土局签订的国有土地使用权出让合同。看完合同在明律师质疑没有对冯先生等人进行补偿。国土局又出示了其出让土地前与区政府签订的土地收储协议。最终，法院以涉案土地并非净地不符合收储条件为由，判决土地收储协议违法。

在明律师通过上述一步步查证获取的证据证明，房屋所在土地在2013年时已经是国有土地，为涉案房屋参照周边房地产市场价格赔偿奠定了基础。

最终法院作出赔偿判决，从起初街道办口头告知的180万元补偿提高到308万元赔偿，并支付308万元从拆除时至赔偿时的利息。

杨在明在总结此类维权案例时说：“一些地方政府之所以明知故犯，用‘拆违’代替‘拆迁’，是因为我国的国家赔偿法在征收拆迁方面还不完善：往往会出现地方政府的违法强拆行为不仅没有受到惩罚，反而因为违法强拆之后判给拆迁户的赔偿比原定补偿还低而获利，这与依法治国是相悖的，近几年我们一直致力于推动这方面的法律完善，从根本上维护被拆迁人的权益。”

这两个案件只是在明律师为被拆迁人维权的一个缩影，在拆迁方和拆迁户这个强弱分明的“不等式”当中，在明律师以法律之剑，已为超过五万名当事人争取到公平合理的拆迁权益。