亿翰周报【2022年2月第1&2周】：预售资金监管规定全国将统一，房企迎来利好

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房地产行业周报（点此展开）

2月第1&2周

政策速览：保租房贷款不纳入集中度管理，预售资金监管的统一不意味着放松

土地市场：杭州商业地块集中供应，滨江连获2宗土地

融资信息：全国预售资金监管办法传言出台，龙光发行19.5亿港元可转债

企业经营：提高效率、缩减成本，多家房企调整组织架构

亿翰智库

# 01

政策速览

【保租房贷款不纳入集中度管理，预售资金监管的统一不意味着放松】

2022年2月第1-2周，政策主要包括住房保障及预售资金监管等。

住房保障方面，地方政府继续推进保障性租赁住房发展，中央层面正式落地对其的金融支持措施。具体而言，东莞和太原发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，其中东莞明确将在“十四五”期间将筹建10-15万套保障性租赁住房；成都市住建局与部分银行签订战略合作协议，争取银行方面对于建设保障性租赁住房的资金支持。而在中央层面，央行和银保监会正式宣布，银行业金融机构向保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，这为银行业金融机构除去了后顾之忧，为保障性租赁住房发展打通资金渠道，年内相关信贷规模将会明显上升。总而言之，这一规定是国家落地对保障性租赁住房建设的金融支持的重大举措，相信年内各种支持措施也将逐步落实。

预售资金监管方面，消息称相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，文件中对预售资金的规定进行了全国统一，提出预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。消息一出，引发行业内外广泛关注，开年市场仍旧低迷的背景下，行业内非常期待政府层面的宽松政策，因此不少观点认为这意味着预售资金监管将全面放松，从而释放房企的流动性。

但我们认为，此次中央层面的规定目的在规范和纠偏，而不是放松监管，在“房住不炒”的基调下，国家不太可能再大收大放，因此对此我们应该首先调整心态。具体而言，我们认为，国家对关键监管条款进行引导，但具体细则还是会交由地方确定，例如监管额度按照工程造价的多少比例确定恐怕国家层面难以直接规定。规定的影响而言，一些监管太严的城市，主要是过于收紧的三四线城市，可能会迎来监管方面的更多调整，因此若配合销售情况好转，规定的落地将会释放布局这些城市房企的部分流动性，但是行业整体流动性的改善或许依然有限。

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# 02

土地市场

【杭州商业地块集中供应，滨江连获2宗土地】

2月第1至第2周，杭州迎来商业用地的集中供应，带动中南、滨江合计获取3宗地块，累计成交金额24.1亿元，均为底价成交。万科则在西安获取2宗宅地，成交面积4.1万平米，累计投资金额2.1亿元，平均楼面价为5294元/平米。最终，2月前半月总成交面积32.2万平米，拿地金额26.3亿元。

从拿地企业来看，优质房企在市场下行期间充分充分展现了稳健的经营模式，使公司能够参与正常的投资活动，最终实现对其他房企的稳步超越。我们认为，自2021年三季度行业风险逐渐暴露以来，融资活动和预售资金的监管使企业普遍面临资金压力，但是这种情况在2022年年初不断好转，首先表现在央行支持企业正常的融资情况，鼓励国央企对出险房企的优质项目并购，对经营稳健的企业带来了利好，虽然海外债市场表现仍然不佳，信心需要重塑，若是安然度过一季度的偿债高峰期，将会为企业持续经营带来喘息。其次表现在政府欲将统一各城市预售资金监管的比例，虽仍按照因城施策的手段持续推进，但是对于往期政策偏严的城市会得到放松，对企业来说，将会迎来利好，缓解资金压力，但也要做好难以大幅放宽的可能。

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# 03

融资信息

【全国预售资金监管办法传言出台，龙光发行19.5亿港元可转债】

融资活动方面，受春节假期影响，2022年2月第1-2周房企融资活动较少，E50房企融资规模30.3亿元，环比下降88.4%。其中无房企发行境内债，海外债方面，近期地产海外债保持零星发行的状态，仅部分资质较优的房企尚能发行，2月第1-2周E50房企中龙光集团发行19.5亿港元可转债，票面利率6.95%，是继碧桂园之后近期国内第二家成功发行境外可转债的房企，在当前行业流动性较为紧张下，境外债券发行成功反映了资本市场对企业仍具有一定的认可度。

融资政策方面，据传，近期相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，文件中明确对预售资金的规定进行了全国统一，预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。我们认为，倘若消息为真，预售资金管理能够走向规范化，促使部分预售资金监管过严的城市调整其政策，对资金链较为紧张的房企而言无疑是一种利好。但在短期内，受制于政策落地需要一定时间，且不同城市预售资金放松的空间不同，具体落实和实施的细则仍有待后续观察，政策出台的象征意义大于实际意义。

# 04

企业经营

【提高效率、缩减成本，多家房企调整组织架构】

2022年2月第1-2周，房企事件主要包括项目出售、债务处理、舆论回应等。其中世茂集团将旗下上海外滩茂悦大酒店以45亿的价格出售给了上海地产，并计划29.3亿出售伦敦老金融城核心地段大楼，富瑞预计雅居乐还将出售更多旗下资产以偿还美元到期债务，旭辉瓴寓将所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目30%股权出让；金科股份19.7亿元公司债完成兑付并摘牌，阳光城多项公司债停牌并调整交易方式，阳光城对“21阳光城MTN001”应付利息的偿还召开持有人会议，传世茂集团银团贷款中2月9日应付的2.025亿美元延长至4月底付款；龙光集团对更换审计师的传言进行回应称与审计师沟通良好，正荣回应将按计划赎回永续债，建业集团回应网传裁员60%消息不符，融信集团回应称未发生重大不利变化。

新年新气象，多家房企对集团未来的战略发展以及组织架构也有了新的想法，其中融创将原七大区域调整为九大区域，新增西北区域，并将原西南区域拆分为成渝区域及云贵区域；中骏集团将原六大区域合并为五大区域，海西区域合并华南区域。组织架构的调整是为了满足公司管理及发展的需要，拆分管理区域有利于减小管理跨度以及管理层级，提高综合经营管理能力，实现区域内的市场扩张；而对发展前景较弱的区域进行合并可以实现资源的整合、降低管理成本。

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