二线城市房地产市场韧性有多强？

2021年下半年，房地产市场走低，主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。

第三季度开始，各地楼市调控政策持续加码，杭州、厦门、海口、西安、成都等二线城市各自出台不同程度的收紧政策。

以杭州为例，7月2日工行、建行、农行等多家银行集体调整房贷利率，调整后首套房贷利率5.9%，二套房贷利率6.0%；8月5日又进一步加强住房限购，30%购房者失去购房资格，需求端收紧，市场走低。

但国海证券认为，尽管二线城市的住房成交量在去年10月触底，房地产市场整体韧性较强，到目前已经有明显回暖。

楼市依然表现出强大的市场韧性

从数据上来看，以30个大中城市的二线城市商品房为样本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，随后缓慢回温，10-12月成交面积分别为526.3万平，662万平，859.8万平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。

在今年1月，二线城市商品房成交面积616.1万平，同比下滑13.4%，降幅企稳；除夕到年初五，二线城市商品房成交面积相较去年春年假期同比增长33.5%，市场回暖明显。

从成交价格来看，成交价在去年9月筑底回温。以天津、重庆等35个二线样本城市为例，6月成交价开始下跌，9月达最低仅14940.9元/平，随后价格回升，10-12月成交均价分别为15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。

国海证券还实地调研了杭州，在8·5限购收紧和疫情反复的影响下，楼市依然表现出强大的市场韧性。

从新房来看，全年新房成交20.9万套，创5年新高。2022年1月新房成交10323套，同比增长5%。

需求仍将逐步释放

在需求端，国海证券认为，楼市需求没有消失，随着抑制因素消失，需求会逐步释放。

居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。

国海证券认为，2021年下半年市场走低，主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。第三季度开始，各地楼市调控政策持续加码，杭州、厦门、海口、西安、成都等二线城市各自出台不同程度的收紧政策。

针对购房资格，央行、中央经济工作会议等屡次提及“满足购房者合理住房需求”，部分城市通过人才引进政策，对限购政策进行实质性放松。

针对购房能力，主要通过降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度。商贷利率，通过降低LPR及加点来实现，现在商贷的量很充足，各地房贷利率走低、放款提速，有利于需求释放，例如，杭州首套 LPR+120BP、二套 LPR+130BP，利率下降空间仍大。

针对购房意愿，随着高杠杆房企出险，地方政府三令五申“保交楼”，购房者对市场预期已不及去年悲观。根据集中供地数据，同一区域，不同批次地块，楼面价呈现温和上升趋势，不同批次价差效应，会推动购房者尽早“入市上车”。

国海证券指出，以杭州为例，8·5限购收紧，30%的购房者失去购房资格。但这部分需求并没有消失，会在未来2-3年缓慢释放。户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘，依然需要摇号、拼社保。

改善需求成为后市重要支撑因素

从供给端来看，国海证券认为，二线城市城区优质地块供给增多，该类地块项目一般户型大、产品力优，与后疫情时代的“品质改善需求”契合。

2017至2020年，二线城市商品住宅销售套均面积增长较快，近两年逐渐维持在115平/套，表明居民不断追求居住空间尺度增加。

国海证券表示，大户型、改善型产品受欢迎，主要受两方面原因影响：

一方面，鼓励生育政策的出台，随着家庭规模变大，原有小户型不再满足使用需求。

另一方面，购房资格稀缺，购房者换房置业成本高，对“房票”格外珍视，一步到位置业的诉求比以往更强烈。 从2021年全年数据来看，二线城市市场供需更加匹配，结构均以改善为主。90-140㎡普通住宅的批准上市套数和成交套数均超50%。以杭州和武汉为例， 面积在90-120㎡是主力成交户型。