“安全”这个词，用在楼市，多多少少有一些辣眼睛。
楼市调控收紧，“钱荒、债务违约”， 成为悬在很多开发商头上的两把刀。
为高周转“还债”的开发商们，只要流动性资金稍微出点危机，就会影响到能否继续“活下去”。
01
转让股权、出售物业
南通房企正在断臂求生
中南物业以22.6亿元被华润万象收购
1月20日，随着华润万象一纸公告，将以22.6亿元收购中南服务，引发广泛关注。不少网友评论：“以后再无中南物业了。”
1月20日，华润万象生活发布公告称，于公告日，买方创润发展有限公司（公司全资附属公司）与卖方订立股权转让协议，据此买方已同意收购且卖方香港彩虹物业有限公司已同意出售南通长乐全部股权；及买方已同意收购且卖方香港乐活物业有限公司已同意出售江苏中南1%股权。代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于人民币22.6亿元。
据克而瑞物管评测，中南服务位列2021中国物业服务企业综合实力500强第30名，也是2021年中国物业服务百强企业。本身实力不差。
但房地产基本面快速下行，对物管板块成长性造成了阶段性压制，物业估值处于下降趋势，估值分化导致非头部物企上市受阻。
中南物业在去年11月已过港交所聆讯期，离上市之差临门一脚，却选择出售融资。
对此业内评论：2021年，民企资金链空前紧张之下，受地产融资政策收紧的影响，多数现金流极度紧张的房企为缓解流动性压力，只能选择出售旗下物企。
近几年，作为南通本地的龙头房企，中南集团却屡屡陷入负面漩涡。
据“上海票据交易所”发布的数据，中南建设及其下属公司，连续三个月出现在商业承兑汇票逾期的名单中。截至去年，中南建设到期尚未兑付的商票就数百笔，涉及金额近5个亿。
此外，还被曝出员工募资、高管出资买房等风波，使得企业资金链出现问题的消息愈演愈烈。
△中南集团的总部，图源公司官网
中南在南通开发了众多项目，中南世纪城、中南熙悦、中南世纪花城等，还有城市地标商业，中南百货、大有境等等。
目前在售项目有海门朗园、湖光森林、江海云辰、东时区、世纪云辰、世纪之光、春风里，涉及海门、通州、苏锡通园区和海安等地。
融创退出如皋鸿璟园项目，由建发接手
1月24日，据财联社报道，上海融创退出南通一住宅项目，曾为如皋地王，由合作方建发接手。
根据报道内容，上海融创房地产开发集团有限公司1月19日退出了常州融誉置业有限公司，一同退出的还有陆家嘴国际信托有限公司。两家公司在退出前的持股比例分别为59.03%和16.48%。
该退出项目为如皋市R2020128地块，在2021年2月1日被建发拿下，楼面地价11917元/㎡，成为如皋地王。
后项目与融创合作开发，即如皋鸿璟园。
目前，融创在南通项目有融创滨海度假城、融创铂园、融创盛和潮启未来、融创时代中心、东望府、东方颂等，涉及启东、海门、高铁新城、北大街、如东等区域。
无论是出售物业还是转让股权，对于地产和物业圈的任何一家企业而言，仅要“活下去”、要“活得好”这一条理由，就足以支撑其作出当时当刻的最佳决策。
而接下来，像如此重大的业内收并购，将会越来越多。
02
全国上市房企！三道红线详细名单出炉！
绿档房企71个！黄档74个！红档19个！
自“三道红线”出台以后，去杠杆、降负债成为房企首要重任。
“三道红线”落地以来，不少房企通过拆分物业上市、售卖资产等方法缓解流动性压力。
在2021年上半年，就有10家企业成功进入净负债率100%的“安全线”内，其中包括奥园、祥生等规模房企。
△图源风财讯智库
房企们的行动能力令人惊叹。
现在，我们来看看包含了全国所有上市房企的三道红线详细名单。
绿档：
△数据来源于21世纪资管研究院
当时“三道红线”政策发布的时候，仅有华润、中海、金地、龙湖和滨江等少数房企满足绿档标准。
一年的时间，中国金茂、弘阳等房企均降至绿档，金辉控股和金科股份“降档”成果较为显著，从最初连踩三条红线，转变为各项指标均符合要求的绿档企业。
目前，绿档房企数量已增加到了71个。
（从E50房企的降档规划来看，合景泰富集团、旭辉控股集团也将进入绿档，但房企年度财报未出，具体情况未知）
黄档：
△数据来源于21世纪资管研究院
黄档房企中，降档较为成功的，当属融创。
融创中国从“三线”全踩，连降两档至“黄档”。
截至2021年中，融创中国净负债率为86.24%，较上年下降9.80个百分点；现金短债比为1.11 ，较上年上升0.03。
目前，黄档房企数量为74个。
橙档：
△数据来源于21世纪资管研究院
不止有房企在降档，也有部分房企踩线条数增加，比如建发国际集团、城投控股等2021年新增踩线2条，从原来的“绿档”掉入“橙档”行列。
红档：
△数据来源于21世纪资管研究院
“三道红线”已实行一年了，仍然有19家房企处于红档位置。
03
大鱼吃小鱼！房企并购动作非常频繁！
房地产行业正在加速分化!
一、行业上演“大鱼吃小鱼”
面对“三道红线”的政策压力，债务爆雷之外，房企间的收并购动作也十分频繁。
一方面，陷入困境的房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流、降负债，为“活下去”不断谋求出路。另一方面，对于绿档房企而言，通过战略并购，可以承接更多的优质土地资源，进而扩充自身的土地储备。
4月份，融创以91.7亿元从旭辉“口中”抢来“广西一哥”彰泰集团；6月份，华夏幸福将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产，7月27日出让南京江宁项目给万科，7月28日又将北京丰台项目的股权转让；6月底，远洋资本200亿并购红星地产；还有蓝光发展，为了应对债务违约问题，今年已经陆续出售了30多个项目......
据不完全统计，2020年上市房企收并购动作高达200次，涉及金额约1716亿元；而2021年上半年收并购数量就达到了105次，涉及金额约1505亿元，金额占比已达去年全年的88%。
同时据最新报道，银行已告知一些大型优质房企，针对风险房企项目的收并购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
意思是，兼并购房企的钱，将不计入三道红线考核。
业内预计，未来整个房地产行业“大鱼吃小鱼”的故事将持续上演。
二、优质房企保持节奏稳健发展
“三道红线”对高负债房企来讲，是凛冽的寒冬，但对于那些坚持稳健和长期战略的房企而言，仍是温暖的春天。
比如，近年来奉行现金为王的万科，经营性净现金流连续12年为正，并于今年一季度末回归绿档。
又如龙湖，2016年至2020年期间，龙湖集团的净负债率始终保持在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，一直保持绿档水平。
还有大部分的大型央企、国企也大多一直保持着稳健发展的步伐。
中国指数研究院根据对2022年房地产市场形势以及房企融资环境的判断，发布了一份《具有一定抗风险能力的企业名单》：
△图源网络
这份名单可以算得上是“房企融资白名单”，是财务稳健的象征。
资金压力相对轻松的万科及多数央企、国企，在拿地方面仍保持节奏，力度不减。
据统计，2021年上半年，万科拿地金额962亿元，居全行业第一，2021年全年位居多个区域的房企拿地排行前列；
△图源见水印
而在拿地金额前十的房企中，保利、华润、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。
具体而言，三道红线之后，绿档房企都在拿地“逆生长”！房地产两端房企，正在加速分化。
三、买方市场，倒逼房企升级产品
目前随着多项调控政策的出台，楼市已进入买方市场。
如何获取消费者的认可，打磨与升级更多地产品细节，并不断推出新更多的产品理念，已成为各大房企落子布局时必须探索的方向。
注：部分内容来自苏州楼市情报
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