民法典通解通读丨房子全权委托中介出租，靠谱吗？

租房是许多年轻人必经的人生经历，然而，房屋租赁市场乱象丛生 ，黑中介、群租、胶囊公寓等关键词也时常登上热搜。您知道吗？《中华人民共和国民法典》实施后，对于租赁行为做出了一些新规定，一起来看果果一家如何依据民法典维护自身权利。本期《民法典通解通读》为您解读民法典中关于房屋租赁的规定。

关于租赁合同的规定

民法典合同编第703条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

全权委托中介出租 靠谱吗？

果果家搬新家后，原来出租的房子又出了问题。供暖试水时管道破裂，导致楼内被淹。由于这套房屋和中介签的是全权委托出租协议，果果家需要负责维修管道吗？

专家解读

协议性质

认定合同性质不能仅依靠合同名称，还需要明确合同约定的主要内容。案例中的合同应为房屋租赁合同。

明确责任

房子漏水，到底由出租人还是承租人承担责任，需要根据问题原因分情况讨论。

如果是房主在装修时破坏了防水层，房主应承担责任;如果租户在租房后再装修，装修过程中导致防水设施出现问题，租户应承担责任。

双方义务

民法典合同编第708条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

民法典合同编第709条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

房主作为出租人，基本义务是交付房屋，并保证房屋在租赁期间内符合约定用途。

租户作为承租人，基本义务是支付租金，还有妥善保管的义务，应按照合同约定及物品自有性质，正确使用租赁物。

民法典合同编第711条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

若承租人未按约定或物品自身性质合理使用租赁物，造成损失的，承租人需要承担赔偿责任。

中介可以擅自装修、群租吗？

漏水问题好不容易解决了，果果爸又有了新烦恼。中介把原来的房子改成了胶囊公寓对外群租，租户们将家里改造得乱七八糟。问题来了，中介可以改造房屋进行群租吗？果果爸是不是可以按照合同约定，要求中介将房屋恢复原样呢？

专家解读

群租相关规定

《商品房屋租赁管理办法》第8条：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

《北京市住房租赁条例（草案）》第12条：出租住房应当遵守下列规定：

（一）房屋符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准；

（二）具备供水、供电等基本居住条件；

（三）以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；

（四）起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住；

（五）人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定；

（六）法律、法规、规章的其他规定。

禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。北京市住房租赁示范性的合同中明确强调，人均租赁面积不能低于5平方米，每个房间最多住两人。

出租人、承租人的权利与义务

《北京市住房租赁条例（草案）》第16条：出租人应当遵守下列规定：

（一）不得向未出示身份证明的人出租住房；

（二）依法履行租赁住房及其附属设施安全管理责任，与承租人约定定期检查租赁住房的使用情况；

（三）发现承租人涉嫌利用出租住房从事违法犯罪活动的，及时向公安机关等有关部门报告；

（四）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；

（五）法律、法规、规章的其他规定。

承租人应当遵守下列规定：

（一）向出租人出示身份证明；

（二）按照规划用途、安全合理使用租赁住房及其附属设施；

（三）履行物业使用人义务，遵守物业管理相关规定，遵守小区管理规约；

（四）法律、法规、规章的其他规定。

出租人的义务：出租人应当定期对房屋的使用情况进行检查。

承租人的合法权利：未经承租人同意，出租人不能进入出租房屋。

承租人拒绝出租人检查 怎么办？

民法典总则编第7条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

出租人检查房屋，承租人应配合出租人。

房主委托的是权利，不是责任

若中介没有尽到维修义务，房主应承担责任。之后，房主可以根据签订的合同向中介追偿。

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