刘合林：基于多源大数据的超大城市土地价值估算与模拟

导读

本文为学会城市规划新技术应用学委会委员、华中科技大学建筑与城市规划学院刘合林教授于9月29日在2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季的“论道规划十七：超大城市治理新技术应用”会议上所作的主题报告。

本文字数：3791字

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刘合林

学会城市规划新技术应用学委会委员，华中科技大学建筑与城市规划学院教授，博士生导师

非常荣幸，受清华同衡的邀请给大家分享最近做的一项研究工作，这项工作是跟武汉市自资局和交通战略研究院、武汉大学等单位一起做的，目前还在进行，现将一些初步思考拿出来和大家分享交流、探讨。

#1

工作背景

第一，关于研究对象。前面几位专家讲了一下特大城市的问题，我们的研究题目关键词也是特大城市，刚才吴康教授的演讲文件表格中提到武汉中心城区人口995万，不到1000万，是2020年的数据。现在应该是超过1000万，所以，我们还是认为武汉市属于超大城市。

第二，为什么做这个工作？为什么地方要做这件事情，重要的原因是地方政府财政吃紧，城市精细化治理，要解决钱从哪里来的问题。

做该研究的动因最早源于武汉中法半岛小镇的建设开发。在武汉以往土地拍卖中，经常会遇到一些问题，实际标定的地价和成交价，最后的房价之间级差太大了，导致了地方财政、税收受到影响。那么，如何给土地定价，确定土地出让价格，就必须从现在的片区尺度过渡到更精细的尺度，才能有效指导。那么，能否通过新的技术手段使得定价与最后成交的地价之间级差缩小一点，相当于是利益分配的过程中，能够更科学合理一点，避免造成房地产投机。这就是我们研究要解决的核心问题。

我们知道，地方治理和开发，需要投很多的财力、物力，有几个问题，地方比较关注：

第一，交通方面投入多少？提高到什么水平，才能够让最后拍卖成交价格符合预期，实现开发平衡。

第二，产业引进哪些，预期的地价达到什么水准。

第三，配套服务，到底要做到什么水平？最后使开发收益保持在更合理的区间。

从管理的角度来讲，是需要解决以上问题的。

武汉市已经做了城市基准地价的更新工作，在基准地价更新后，实际开发过程中，某些地段，尤其是新区，开发溢价很严重，政府的投入难以在地价上显化，沉淀为溢价被开发商获得。因此，能否通过新方法，新技术，突破传统城镇土地估价规程的难题，也是我们想探讨的。

当前的城市基准地价评估，我们认为存在四个方面的问题：

第一，难以充分反映发展区域的潜在价值。目前来讲，我们在土地定价拍卖的时候，会有一个专家评估；但专家评估，因为信息的原因很难判断，尤其是未来的潜力。比如说武汉搞的长江新城，我们知道中国的很多地方，如果这个地方搞了一个国家级的开发项目，可能突然之间会涨价涨的很严重，对于这种潜在的因素，没有考虑得很清楚。

第二，缺乏对规划意图和政府投入的显化，这个也是政府非常重视的。政府对一个区块的定位可能影响了社会人或者投资人预期的政策性的内容，在里面并没有体现出来。

第三，缺乏高时空分辨率的土地价值的审视。早期的土地基准地价片区从空间粒度来讲太大了，现在讲精细化治理，在很小的地块上，怎么来做这件事情，这是早期没办法做的。

第四，难以适应土地市场高频度交易的现实。以前土地拍卖，开发强度弱一些，现在，尤其是超大城市里面，经济活动是非常频繁的，可能今年的行情和去年的行情很不一样，交易很频繁，这种情况下，如何通过新的方法能做出优化？

总结超大城市土地管理的诉求，概括起来就是“四化”：精细化、动态化、数字化和信息化。这也与前面几位老师讲的一致。这样的背景下，需要将超大城市特征与新技术方法充分结合，构建发展目标，归根到我们的研究，就是要在当前“稳地价、稳房价、稳预期”的宏观调控方向下，以量化、动态思维，建立全域一体化、动态更新的城镇建设用地基准地价体系，实现有限土地资产价值显化，为超大城市土地管理决策提供系统支持。

#2

研究框架与方法的构建

首先有几个概念区分一下，包括基准地价，标定地价，土地市场价格，交易价格等。关于基准地价分等定级，分等是跟区域有关的，比如上海的跟武汉的地价差异，是一个“等”的问题，“级”是一个城市里面不同区位上面的级问题，基准地价是以级为基本参照，标定地价是以基准定价为依据，土地的市场价格是多少，跟市场预期和浮动有关，最后经过竞拍的过程，最终的交易价格是竞拍的成交价格。我们做这件工作的目的就是怎么样得到土地市场的价格，这个价格跟最后的交易价格的误差按照国家的要求是在20%之内的，但每个地方要求也有差别，总体上是要求越精确越好。

对于相关研究进展，目前主要关注三个方面，包括土地价值的影响因素，机制和估价模型构建。地价的评估模型，我们大概总结起来是三大类：一是比较传统的统计学模型，回归分析类分析的模型，包括空间的布局模型，二是地理学上的空间插值的趋势面。三是深度学习和模拟分析。通过这些分析，对于地方的领导从实用性角度来讲，不太希望搞得太复杂，希望力求简单直接，可解释。深度学习，很多时候，它的解释弱一些。所以我们还是考虑从影响地价的因素方面做出方法设计。

传统土地价值识别的路径

我们对地价的评估逻辑进行了梳理。按照经典的理论来说，区位是决定土地价格的第一要义，在交通、产业等驱动下，土地不断实现增值。按照地方的诉求，我们再来思考这个价值实现的过程，重点关注如何厘清其中的相互作用机制。根据现有研究，重点从地方招商引资，基础投入视角出发，理解在基础空间要素上产业、交通、服务的导入如何动态、多维、交互作用影响土地价值。

基于以上理解，构建多维要素交互下土地价值捕获机制模型，其中，空间是最基层要素；在空间上面有两大要素，交通和产业。两大要素会影响到一个片区的价值预期，如，同样的地，布局不同类型企业，钢铁厂或是高新技术企业，对本身和周边地价都会产生影响。同时，在这个影响机制中，政策和市场因素也是重要的影响机制，这相当于在模型中给政府提供了一个介入，调控的窗口。政策方面，比如城市规划，规划会影响人的预期，进而影响土地价值。通过规划方案的导入和未来发展取向、政府的导向，来评估对地价的作用。还有一个重要的市场供需关系因素，这是有土地的稀缺本质造成的，也是土地价值的重要体现。以上就构成了解读土地价值的多维逻辑。

#3

研究工作的一些初步成果

在构建以上多维机制框架之后，重点就是怎么应用大数据手段将多维的要素分解、整合起来，形成评价、统计数据，来开展下一步的模型构建。我们对各个维度要素做了分解，确定指标的获取。

在空间价值方面，利用大数据发现不同区位的空间价值，第一，关于中心性的评价，研究比较成熟，通过POI数据识别多中心结构，进而评价其他地方到这些中心的距离，作为衡量中心性的指标。第二，公共服务设施配套的便利性也可以通过该方法研究。我们曾在《城市规划》上发表一篇论文，有详细介绍。第三，是生态、文化所带来的品质效应，如文创、高新技术企业等产生的价值外溢。

在交通价值方面，主要是由合作单位来做，是他们最擅长的部分，该部分，也提出了交通负效应的问题需要关注，如通常说交通网络越丰富，正面外部性越好，但是实际上后来提出一个意见，交通可能会有道路的噪声污染等负面外部性需要考虑。

在产业价值方面，重点考虑不同的产业集聚区的价值溢出效应，采用数据也主要是POI，也会考虑政府规划建设的产业功能区，划定其正负向影响及效力。

规划与市场预期方面，是当前研究中量化较为困难的部分，但也是很重要的方面。规划方面，既包括规划的时序问题，又要关注规划的定位、层级。如武汉长江新城，目标是国家级的，和其他省级或者市级，在行政上所能调动的资源不一样，政策支持力度也不一样，价值预期也很不相同。市场预期中，重点关注房地产景气指数，评价单元的供需关系，交易情况等，其他包括居民手机信令数据反映的住房实际使用情况等等。

相关指标测算结果

最后，基于以上的分析，形成一个完整的评估体系，建立指标计算的数据来源，对各个指标基础数据进行了搜集整理，并且初步对几十个单项指标作了测算（结果如图）。因为还处于开展阶段，还有很多工作需要后续补充完善。我们的预想是通过以上几个维度指标的测度，建立土地价格生成模型，并用近三年，或者近期，如几个月内的数据做持续的跟踪反馈、验证，评估模型的有效性，并适时进行优化。

关于这项研究，我们认为也有一些问题值得深入的探讨。

第一，土地价值的形成是非常复杂的，研究机制和因素是很关键的一步，我们研究的不同之处在于，在传统的研究基础上，引入规划与市场因素，规划是政府的政策工具，市场是宏观政策下市场主体的反应结果，都对地价产生着重要影响。同时，这也是为政府提供一个调控接口，实现城市的智能化、精细化治理。

第二，研究涉及很多数据的支撑，但是数据获取的难度比较大，这个也是搞大数据相关研究长期面临的问题。下一步，我们也会对重点数据进行跟踪，获取，来支撑我们的研究工作。目前我们只是做住宅相关的模型，其他的如商业、工业地价的评价，在内生逻辑上是有区别的，这需要更多维度的数据支撑。这也是本研究最大的难点。

第三，展望一下，我们希望能够构建情景分析类模块，空间地价估算的服务接口。如，在今后地方规划中，针对不同的开发时序情境，评估不同情境下的价值效应，从而服务于规划方案的优化及开发实施安排。

未来，我们希望可以建立健全的城市土地价值的动态监测体系。目前来看，土地地价更新3-5年一次，实际上很难适应市场需求和政府管理的需要。今年，武汉市自然资源和规划信息中心和我们华中科技大学等单位获批了一个自然资源部重点实验室，也就是城市仿真重点实验室。这个平台的建设有助于支撑我们这项研究。未来，如果政府要导入产业功能区、重大交通设施等模块，可以进行预先评估，反馈得到一个分析表，用来指导决策，这有助于政府及时掌握、事先预判土地价格，这是对城市精细化治理很有意义的探索。

我的汇报完毕。谢谢大家！

供稿单位：北京清华同衡规划设计研究院有限公司

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