客户都喜欢阳台，开发商为啥不多做几个？

　　01

　　楔子

　　上图是我在新闻里看到的一个窗户改造的案例，这个有才的居民用“斜撑”给自己家加装了一个“飘窗”。我不禁感叹：“高手”在民间啊！

　　为了这多出来的一两个平方，普通老百姓真是非常的拼啊。但是在原有墙体上打膨胀螺栓不仅破坏墙体的保温和防水，对结构也会有影响。外墙漏水等问题以后解决起来就非常麻烦，是否有点得不偿失呢？

　　作为一个建筑师，我脑子里马上浮现一个问题：为什么不给每个窗户都设置一个阳台呢？这样，消费者可以自主的扩展使用功能。

　　带着这个问题，开始我们今天的文章。

　　02

　　为什么？

　　我们前几年的的设计一般都是在餐厅、客厅外侧设置阳台。而随着房价高企，很多开发商把餐厅外的阳台也取消了，取而代之的是飘窗。

　　
这么操作的原因也很简单： 因为阳台在建筑面积计算规则中是计算容积率的建筑面积，是需要消费者花钱买的，但飘窗是不算面积的。

　　在特定的条件下，阳台相当于有“优惠政策”，可以按照1/2计算面积计算。消费者感觉自己花一半的钱买了完整的使用空间，所以变成了“溢价”产品。

　　
其实不然，因为开发商会把每平方的单价都抬高一些，这部分的“溢价”还是会被开发商榨干，因为定价权在开发商手里，谁叫你喜欢这个户型呢?

　　其实阳台的面积计算规则，对开发商来说是占了“土地”的便宜。

　　按照规则，计算1/2面积，甚至不计算面积的空间，开发商都会通过拉高每平方的售价来补回来；而少计算面积的这部分“容积率”就可以产生多的套数，对开发商来说，是多挣钱了。

　　举个极端的例子，

　　A.10000平方建筑面积的小区（都是住宅，没有商业和配建），都是100平方的没有阳台（0）的户型，那么就有100套。

　　B.而如果我给每户设计了20平方的阳台，按照一半面积计算，户均面积变成了90平方（80+20），那么套数就变成了111套。

　　对于消费者来说，实际能使用的面积都是100平方米，所以销售价格可以认为是一样的。只是阳台的多少，导致了产证面积不一样。

　　而对于开发商来说，多出的11套，那就是面积计算规则带来的“溢价”，所以开发商们为什么这么热衷于“偷面积”，原因就在这里。

　　所以，各地对于阳台总数量和总面积会有上限的规定，比如上海对于阳台面积的总和要求不大于8平方米。

　　除了开发商的原因之外，其实还有一个城市风貌控制的要求，使得我们的房子没能多设计几个阳台。

　　晒衣服这个事情，感觉是深入到中国人“基因”之中的。而阳台晾晒的五花八门的衣服对于城市风貌确实有些影响。

　　老旧小区是如上图这样的，龙门衣架非常普遍。在城市更新的过程中，这是最有待解决的问题，在上海这个科目叫“四统一”。

　　即使没有阳台，飘窗台同样可以晾晒，情况是如下图这样的。

　　而连廊式的宿舍就更壮观了，是下图这样的。

　　也不是说只有“老破小”才有“彩旗飘飘”的现象，高档小区同样如此。（如下图）

　　拉近点看是这样的（如下图）

　　既然衣物晾晒在阳台上，要么解决“衣服”，要么解决“阳台”。在政府监管层面上来看，解决“衣服”不现实，那就解决“阳台”吧。

　　采用“一刀切”的管理方式，少设置阳台或者设置封闭的阳台，会有效减少“彩旗飘飘”的现象，那就严格控制阳台的数量和面积。

　　以上两点，可能是导致我们的房子没能设置多个阳台的原因吧，也欢迎大家补充。

　　03

　　他山之石？

　　随意晾晒衣服确实会对城市的风貌带来一定的影响，那国外是怎么处理的呢？

　　在美国

　　很多社区或管理机构会设定“晒衣绳禁令”，如果你在室外晾晒衣物，可能会引来邻居的投诉。

　　他们普遍认为晾晒衣物的行为证明你买不起烘干机，暴露自己属于低收入群体。在社区中出现晾晒衣物不仅影响了整体景观，还会降低社区质量和人们的居住意愿，影响房产的潜在价值。这和我们国内小区保卫房价从“激娃”开始，一样一样的。

　　在法国

　　虽然法国没有明文规定全国禁止在户外晒衣服，但有些城镇或者社区大厦就规定不能将衣物晒在阳台，所以可以看到法国阳台大部分都是花花草草装饰，而不是衣物飞扬。

　　欧美一些国家不晾晒衣服，其实是因为烘干机的大面积使用。并非对阳光没有需求，因为欧美人对“日光浴”是趋之若鹜的。

　　其实在意大利，至今还是有晾晒的现象的。 而100年前的法国，也是广告贴的到处都是。

　　所以，城市风貌的决定因素绝不是多一个少一个阳台，而是社会经济水平和城市管理水平的高低。

　　04

　　“细分”阳台

　　房地产市场已经进入到了细分市场，去针对不同的客户提供不同的产品。所以我借用这个“细分的概念”来细分一下阳台，下图是我假想的一个户型，包含了5种阳台。

　　按照功能来分

　　1.储物阳台

　　我们越来越多的快递、杂物，出于疫情安全的考虑，其实不太适合进入到房间里。最好是在进门位置就设计一个储物阳台，顺带还可以脱掉外套，洗个手再进入到室内。

　　2.晾晒阳台

　　一个专属的晾晒阳台，可以封闭起来。对内可以让传统客厅更加美观，对外可以有助于维持市容市貌。

　　3.生活阳台

　　一般生活阳台和厨房挨的比较近，这里既可以是粗加工的场所。有些家庭还喜欢自己种点小菜什么的，也比较适合。

　　4.一步阳台

　　现代快节奏的生活，有时候让人透不过来气。所以很多中年人会在到家的车里坐很久，有些时候就是希望“喘口气”。而一步小阳台可以让成年人有个释放的空间。

　　5.礼仪阳台

　　客厅外侧设置一个阳台，没有“琳琅满目”的衣服相伴，会让生活更加有仪式感，生活会变得更加有趣。

　　按照“时期”分

　　1.平时

　　阳台可以成为室内空间向外延伸的一部分，作为人与自然交互的场所之一。

　　2.节庆期间

　　阳台可以作为气氛装扮的元素之一，这时候“花团锦簇、彩旗飘飘”就比较应景了。

　　3.隔离期间

　　在有些非常时期，阳台是人与人交流的最安全的”窗口“。这不仅是信息交流的窗口，更是心灵慰藉的场所。

　　相比较一个”空洞无物“的大阳台，细分的阳台是不是变得更加生动有趣了呢？

　　消费者的习惯在改变，对于美好生活的要求也在提高，而细分能让我们更真切的关注到点点滴滴客户不同的需求。

　　05

　　可行性

　　谈了这么多细分阳台的”好“，如果无法落地，等于白搭。所以我想论证下可行性。

　　首先，建筑规范永远不是制约设计的首要因素。对于阳台来说，如果超过了规范的限制，无非是按照全面积来计算，就看房价的走势。

　　那么开发商会不会答应这么做呢？

　　我觉得开发商都是精明的商人。在当下很多城市都出台一手房指导价的情况下（限价），如何吸引消费者买单比卖得贵来得重要的多。只要能通过设计精细化，产品差异化来赢得市场，也不会像以前那么斤斤计较了。

　　从城市管理的角度来说，只要将晾晒的阳台进行有效的封闭（管理），让城市有一个美丽的风貌，政府监管部门何乐而不为呢？

　　如果家里有多个阳台，把其中一个阳台作为“晾晒”，居民可能也就愿意配合了，从管理上来说：堵不如疏。

　　再说回来，阳光是最“干净”的能源，而且还是免费的，是大自然赠与人类最伟大的礼物。在全球倡导“绿色低碳”的大背景下，我们更应该好好的利用太阳能。

　　06

　　结束语

　　一直以来，阳台都是以“赠品”的身份存在。因为高房价和高周转的存在，导致我们没有好好关心下“阳台”应该是怎么样的。

　　而我们普通老百姓对于这个“赠品”是格外珍视的，在阳台里演化出了很多的功能。更准确的说，是一个个不同的“阳台生活”版本。

　　现在高周转的房企也慢下来了，开始关心产品，研究人的生活方式、生活场景了。那对于阳台这个被所有人忽视的地方，是不是可以多花点心思，细分下需求，创造出人民群众满意的空间呢？

　　阳台是人与自然对话的场所，一步之遥，咫尺天涯。

　　来源：良有方 （ ID：nomad_liang）转载已获授权 ，在此表示感谢！