最近，乌鲁木齐的商转公政策发生变化，一直都是传的沸沸扬扬。
尤其是商业贷款购买房屋的朋友更是非常关注，因为根据目前乌鲁木齐公积金贷款政策，贷款额度为贷款余额的10倍，且月供金额不能高于家庭总收入的60%。
因此，很多年轻人在买房的时候都会先选择商业贷款，待公积金余额较多以后再办理商业贷款转公积金贷款。
但是就在近日！乌鲁木齐商转公政策发生重大变化！
这无疑是房地产行业的平地一声雷，让不少进行商业贷款且有计划转公积金贷款的朋友计划生变！
毕竟目前商贷首套房最低利率也在4.9%左右，而公积金的贷款利率仅需3.25%。同样贷款70万，等额本息，贷款年限30年，公积金贷款和商业贷款的利息差额可以达到26万！每个月的月供可以相差700元。
不少朋友也都头疼：
一方面，消息真的属实么？商转公政策到底发生了怎样的变化？乌鲁木齐公积金管理中心真的下了这样的通知么？
另一方面，什么时候开始实施？如果真的发生变化，那么以后是不是办理商转公会越来越困难？
刚刚，小编也咨询了乌鲁木齐公积金管理中心！确定消息属实！
话不多说，一起来看！
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在致电了乌鲁木齐公积金管理中心12329并且仔细对比了近日乌鲁木齐公积金管理中心发布的商转公政策以后，我们可以清晰了解到：乌鲁木齐商转公政策真的收紧了！
首先，来说两个重要信息点：
1、乌鲁木齐商转公政策的变化从今年的11月19日起，开始试点执行。目前已经开始按照新政策进行贷款流程办理及审批。
2、目前政策由原先的担保公司担保、提供本地无债务有房产证且评估价值达标的房产作为抵押物的条件转变为本地无债务有房产证且评估价值达标的房屋抵押、住房公积金联保和质押三者必须满足其一。
那么，目前商业贷款转公积金贷款条件究竟是怎么变化的？房屋抵押、住房公积金联保和质押又是什么意思呢？
接下来，小编将详细给大家说说。
在今年11月19日前，在乌鲁木齐进行商转公，需要满足以下8个条件：
（来源：乌鲁木齐住房公积金公众号 2021年3月25日发布）
也就是说，在以前，中心所认可的担保方式为：有担保公司担保、提供本地无债务有房产证且评估价值达标的房产作为抵押物。
虽然比较严苛，但是由于可以采用担保公司担保的方式，总体来说政策还是比较宽松的。
02
而这一次的变化，就是发生在担保方式上。
在满足原先的商转公条件的基础上，政策转变为房屋抵押、住房公积金联保和质押三者必须满足其一，取消了担保公司担保。
01房屋抵押
在办理“商转公”时，可以用本市亲戚朋友或者其他人的房产作为担保抵押到中心。
待住房公积金贷款转入商业银行后，抵押在商业银行的所购房产办理解押，在取得《不动产权证书》后，就可以用所购买的房产到中心办理抵押物置换，将亲戚朋友抵押的房产置换出来。
这里特别注意：该套房产需要处于无债务、无贷款的状态，才能够进行担保抵押哦。
02住房公积金联保方式
可以找不多于5个公积金账户进行联保，且联保账户总余额需要大于贷款金额。联保人在办理住房公积金联保后，会冻结联保部分的住房公积金余额，待公积金贷款结清后可以解冻使用。
剩余住房公积金账户金额，联保人仍可用于支取及贷款。
03质押
质押就是用凭证式国债、受委托贷款银行人民币定期存单等中心认可的有价证券作为质押物，其金额需要不低于贷款金额。
总的看下来，我们明显可以感受到：商业贷款转为公积金贷款的条件更加严格，门槛也更高。
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在未来，初期先使用商业贷款，等待公积金贷款余额较高以后再进行商转公的方式，可能没有之前那么便利了。
这对于很多朋友来说，或许在未来更加偏向于两种路径：
1、直接使用公积金贷款，超出公积金贷款额度的部分使用组合贷款。
2、直接选择商业贷款，首套房承担更高的利息。将公积金余额用到二次购房，来撬动更高的杠杆。
但是，我们可以明显的发现：乌鲁木齐公积金贷款对于风向的把控在越来越严谨，从今年年初所发布的“贷款额度不能超过家庭总贷款的60%”政策，再到如今商转公政策的收紧。
一方面是一道门槛，另一方面也是对于风险的把控。
最后，就是买房人的担忧在不断应验：乌鲁木齐的公积金贷款政策，似乎真的在不断收紧。贷款的门槛和额度要求、商转公的要求，也在不断提高。
公积金贷款买房这件事，远没有我们想象的那么简单。
04
其实，从2019年乌鲁木齐的房地产市场火热之时，住房公积金一直都有收紧趋势。
从2019年5月开始公积金贷款额度计算方式改变，到2019年12月的最高贷款额度由100万变为70万元，再到今年年初月还款额需要占家庭收入的60%以下，以及如今的商转公条件变化。
2019.5月
公积金贷款额度计算方式改变
2019.12月
夫妻双方公积金最高贷款100万变为70万元
2021.1月
月还款额需要占家庭收入的60%以下
2021.11月
商转公条件发生变化
实实在在的变化在告诉乌鲁木齐人：政策的变化，不会提前打招呼。乌鲁木齐的购房门槛，也在无形之中不断提高。
政策，是根据市场情况不断变化的，曾经观望着是否要上车，现在可能发现自己已经失去了上车的资格。
听起来很残酷，但是这也是目前乌鲁木齐购房的现实：
在2017年，乌鲁木齐的房屋均价还不超过7000元/㎡。到如今，7000元/㎡的价格，或许只能在主城边缘摸索。
在2019年初，公积金缴存够半年，夫妻双方就有机会贷到100万。
在一个月前，商贷满一年且无逾期，就可以办理商转公。
时间和市场在告诉我们：在某些特定情况下，比房屋价格更重要的，是入手时机。
05
我们始终拥有观望的权利和等待降价的期望，但是更需要评估的是背后的风险是否是每一个刚需能够承担的。
如果等来了降价，或许是总房款减少了两三万，但是若是等来了涨价或政策收紧，除了更高的买房成本，更可能是失去了上车资格。
在市场面前，永远都不要做追风的人。
希望大家都能够在乌鲁木齐买到适合自己的好房子！
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