贝壳遭浑水做空 拥有规模壁垒能否高枕无忧？

美国当地时间12月16日，浑水公司称正在做空贝壳。

互联网产业观察者蒙遗善指出，此前有不少企业遭遇浑水做空，在股价方面都受到了不小影响，不过浑水做空也不是百分之百成功，但贝壳想要保持资本市场稳定，最好能自证清白。

遭浑水做空

浑水称，发现贝壳向投资者报告的交易量、商铺数量和经纪人数量与浑水利用数据收集程序从贝壳平台收集的数据之间存在巨大差异。

此外，混水指出他们的实地调查发现贝壳存在幽灵商店、克隆商店、以及通过加盟的经纪公司往返现金来增加收入的未公开计划。浑水公司表示，他们认为这是一个包含着大量欺诈的业务，就像瑞幸咖啡一样。

浑水公司称通过现场访谈、现场访问和实体店检查来抽查结果。根据研究结果，浑水公司认为，贝壳大幅夸大了其平台上新房销售的GTV和由此产生的佣金收入。

浑水估计贝壳第二季度和第三季度的收入数据虚增了大约77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大126%，混水称发现证据表明，该公司通过往返现金，人为的增加佣金收入。

针对“幽灵商店”一事，浑水的结论是，使用贝壳平台的商铺和经纪人比贝壳声称的要少得多。

浑水称对贝壳平台的数据收集表明，在第二季度末报告的总商铺数至少虚增了23%。

浑水指出，现场调查和访问显示了一些幽灵商铺，它们被贝壳在其平台上列为“活跃”，但在访问时是关闭的或不存在的。

此外，浑水还认为贝壳存在“克隆商店”的情况。在报告中，浑水指出，多个商铺在贝壳的平台上出现在相同或相似的位置，实地调查表明，尽管平台上出现了多个活跃商铺，但通常只存在一个实体商铺。

浑水称，这种克隆商店的模式是强有力的证据，支持了他们的结论：即实际商铺数量比贝壳平台上现实的要少得多，贝壳对投资者严重的夸大了其商铺数量。在调查的7个城市中，发现有5个城市在贝壳平台上有大量链家克隆店铺。在厦门和海口，41%和32%的链家店是克隆的，北京9%的链家店也是克隆的。

不仅如此，浑水还表示贝壳还存在虚假收购的问题，为此浑水列举了贝壳收购中环互联以及收购家居装修服务提供商圣都装饰的例子来验证结论。

对于贝壳涉嫌“虚增经纪人数量”的问题，浑水称对贝壳平台的数据收集表明，贝壳在其IPO招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。

浑水举例，在贝壳的一级市场：上海，它声称拥有2.1万个经纪人。但工商查询显示其三家上海经纪子公司的数据，只有9,998名员工，这表明贝壳显著虚增其经纪人数量。“当我们将贝壳的披露信息与该公司其他关键市场如北京的工商查询记录进行比较时，我们也看到了同样的现象。”

贝壳已经明确表示，GTV和收入是其雇佣的经纪人数量直接相关，这意味着经纪人数量的夸大与GTV和收入的虚增密切相关。最终，浑水认为贝壳是在通过夸大其GTV、新房销售、收入、经纪人和门店数量来欺骗资本市场。

16日晚，贝壳找房发布声明称，注意到今日市场消息，公司确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

声明指出，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

股价方面，周四贝壳盘前一度大跌10%。但是开盘后贝壳迅速收复失地，一度从-10%涨到了+14%，振幅超过20%。但随后股价又一路承压，收盘跌2%。

事实上，浑水曾多次做空中概股。互联网产业观察者蒙遗善指出，浑水出报告做空某家公司，一般都是盯上这家公司很久了，“此前有不少企业遭遇浑水做空，在股价方面都受到了不小影响，不过浑水做空也不是百分之百成功，但贝壳想要保持资本市场稳定，最好能自证清白。”

多项财务指标同比下降 遭遇裁员风波

作为房产交易服务平台，贝壳由链家网升级而来。2020年8月14日，贝壳在美国纽交所上市，此后股价一路上涨，今年2月22日，公司股价达到历史最高点77美元/ADS。

不过，今年以来，贝壳找房股价已大幅下跌，下行趋势明显。在政策监管、垄断质疑、精神领袖离世等多重压力之下，贝壳找房仍面临着不确定性的考量，未来需面临来自业绩、舆论、资本市场等多方的考核和挑战。

11月9日，贝壳找房披露了截至2021年9月30日第三季度未经审计的财务业绩。从数据来看，贝壳找房多项数据同比下跌，营收承压、毛利率及净利率均出现缩水的情况。

财报显示，2021年第三季度，贝壳找房总收入181亿元，较去年同期下降11.9%；净亏损17.66亿元，调整后净亏损8.88亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。

受制于房地产市场变化，今年第三季度，贝壳找房的各项交易成交额均显示同比下滑。从数据来看，今年第三季度贝壳找房总交易成交额(GTV)为8307亿元人民币，同比下降20.9%。

从毛利润来看，贝壳找房数据也有所下降。数据显示，贝壳找房2021年第三季度的毛利润为人民币28亿元，而2020年同期为人民币44亿元。

贝壳找房预计，2021财年第四季度的总净营收将在145-155亿元之间，与2020年第三季度相比下降约31.6-36.0%

除了财报数据多项指标同比下滑，贝壳也遭遇了来自内部的困境。

10月11日至今，贝壳找房裁员相关消息持续发酵。据财经十一人消息，除上海外，裁员在杭州、成都、厦门等地均正发生。牵涉的业务部门也不仅限于金融，而是广义的各后台支持部门。

10月12日，传闻，贝壳回应，今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。

业界观点认为，贝壳裁员的直接原因在于房价、交易量双降。今年在核心一二线城市，随着一系列“房住不炒”配套政策出台，楼市热度落于低位。据公开资料显示，今年9月，国内11个热点城市二手房的成交量更是同比大跌45.5%。

从数据上看，今年贝壳找房第三季度二手房交易服务的净收入为61亿元，而2020年同期为88亿元，贝壳找房称，主要是受一系列市场降温措施影响，二手房交易总额GTV下降了34.3%。

另外，也有观点认为，“灵魂舵手”左晖的突然离世，也会对贝壳内部造成一定影响。例如，会让公司内部在利益分配、资源分配、投票权、战略方向抉择等方面都会承受巨大波动。

贝壳的规模壁垒是否稳固？

此前贝壳通过“楼房字典+ACN中介合作+3D看房”的操作，解决了二手房交易产业链的痛点，从而在行业占据了领先的位置。

不过，蒙遗善指出，住房交易市场超大的规模也引来互联网公司的垂涎，政府的关注和线下同行的模仿，贝壳的市场领先位置能否保持还有待观察。

自中介市场开始线上化，互联网公司入局房产中介行业的尝试便未断绝，今年字节、阿里等公司都开始尝试做房产交易平台，甚至模仿贝壳开始线上、线下布控。

不过，房产交易是低频、高金额、长链路的模式，目前都是线下履约，蒙遗善认为，“中介行业对于线下门店有高度的依赖性，互联网公司大多是线上型的中介平台，这些后来者目前虽不足以对贝壳造成威胁，但他们拥有的资本、流量等优势，也是不能忽视的。”

2021年下半年，深圳市政府上线了其官方的住房交易平台，杭州随后也上线了类似平台。从功能上来看，深圳市场推出的平台包括发布房产信息，自助交易，发布委托中介买、卖房屋的需求，杭州平台的功能与深圳的前2点类似。

业界有观点认为，政府住房交易平台的推出以及对部分交易环节的改革有利于中介市场的规范化。但政府背书的信息发布平台，有可能威胁贝壳入口平台的地位，但影响几何还是在于政府的推动及执行力度。

值得留意的是，在贝壳模式走通之后，包括易居、我爱我家、中原地产等都于2020年先后宣布了加速其平台化、开放化的战略，面对同行们的竞争，贝壳也面临着不少压力。

业内观点认为，从房源及客源来看，贝壳具有规模优势，但同样其壁垒也较弱：一方面，其优势仅限于同城，另一方面房源不具排他性，卖家或中介都倾向多平台发布。

总体而言，贝壳在房源及门店数量上具有规模领先优势，面对贝壳此前建立的规模壁垒，跟随者想要在短时间内颠覆或许比较难，但中介平台规模效应与排他性较低的特点，或注定贝壳将持续面对竞争，无法躺赢。

贝壳正值内外交困之际，自今年8月以来，其股价一直徘徊在发行价左右。在浑水做空压力之下，贝壳或无法高枕无忧。