洛阳经适房买卖发生重大改变，炒房客从今天起将彻底退出经适房市场

昨天，洛阳市住房保障和房产服务中心发布了一条重磅消息，以后经济适用住房上市交易将更加严格，五年之内不允许上市交易，五年之后想交易要先上报市住建部门审查，确定政府是否回购，政府不回购才能交易，而且要缴纳高额税费，比如当年30万买的房子，五年之后如果按照70万卖的话，需要缴纳至少19.5万的各种税费，这些税费占到了房屋增值部分的50%左右，预计近期会有一大波经适房业主低价抛售，想要捡漏经适房的网友可以关注下。

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经济适用房交易政策发生重大改变

昨天，洛阳市住房保障和房产服务中心发布了《洛阳市人民政府关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》，从公告中可以看出，以后出售经济适用住房可能更加严格，那么具体发生了哪些变化呢，我来总结一下：

第一点变化是：经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易或取得完全产权。如购房人因特殊原因确需出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。回购住房用于向符合经济适用住房购买条件的家庭出售。

洛阳土地基准地价表

第二点变化是：城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权土地出让金补缴标准为交易当年基准地价的20%；

第三点变化是：经济适用住房上市交易或取得完全产权房屋收益所得收取标准为90平米以内的，按购房价格和申请上市交易或者取得完全产权时的价格差值部分的比例征收收益所得（2012年12月31日前购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为10%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为15%），90平米以上的，按超出部分收益所得按上述标准双倍收取；

也就是说，以后经济适用房不满5年，不能出售或取得完全产权，如果不满5年，但是购房人因特殊原因需要出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。

即使购买满5年或实际居住满5年以后，需要出售或者取得完全产权时，也须先报经市住建部门审查，确定是否回购。政府不回购时才能出售或取得完全产权，而且还需要补缴当年基准地价的20%。

并且出售或者取得完全产权时，还要征收收益所得，90平米以内，征收差值部分的10-15%（2012年12月31日前购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为10%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为15%），90平米以上，超出部分所得按照20-30%征收（2012年12月31日前购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为20%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为30%）！

如果您还是不太理解，那么我就举一个简单的例子，来给您算一下，您就明白了：

假如小董买了一套东方光源的经济适用房，100平米的三室，买的时候是3000元/平，总价30万，如果小董急用钱，五年内想卖掉，是不行的，因为按照规定五年内不能买卖，只能由政府按原出售价格扣除折旧费后回购，而折旧费的算法还没有公布，应该是按照年限折旧，时间越久，折的价格就越低，也就是说五年之内由政府回购的话，减去折旧费用，可能连30万的成本都收不回来了。

如果超过五年后想卖，怎么办呢？要先报经洛阳市住建部门审查，确定是否回购。政府不回购了，你才能卖。

那么小董五年以后卖，需要交多少税费呢？

首先，小董要补缴当年基准地价的 20%，如果当年基准地价为五级，则基准地价为：2475元*100平米*20%=4.95万；

其次，小董需要缴纳房屋收益所得的20-30%（2012年12月31日前购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为20%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为30%），如果小董这套房子想卖到70万，那么需要缴纳70万-30万=40万*30%=12万（更正：90平以内部分按照10-15%）；

然后，按照首套还是二套、三套，加上1%-3%的契税和其他税费，按照3%的契税，需要缴纳70万*3%=2.1万；

洛阳契税征收标准

也就是说这套房子，当年30万买的房子，五年之后如果按照70万卖的话，需要缴纳4.95万+12万+2.1万=19.05万的各种费用，这些税费占到了房屋增值部分的50%了，如此高昂的税费成本会让想炒经济适用房的炒房客慢慢退出经济适用房市场，从而使得经济适用房真正回归居住的属性，真正的实现“房住不炒”的目标，这对于买不起商品房，只能买经济适用房的洛阳刚需来说，真的是天大的利好，因为炒房客退出经济适用房市场了，买经济适用房的人少了，经济适用房自然就容易买到了。

30万房子，如果要卖70万，需要缴纳19.05万的费用

预计近期会有一大波经适房业主低价抛售，想要捡漏经适房的网友可以关注下。如果您不知道税费怎么算，可以扫描文章最后二维码（或添加：lyftgzl）加团长微信，或者评论区留言写明您的房子信息，团长帮您来算。

经济适用住房上市交易管理政策全文

洛阳市人民政府

关于进一步加强城市区经济适用住房上市

交易管理的意见

洛政〔2021〕21号

各县区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

为贯彻落实《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）精神，结合我市实际，现对城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权管理工作提出如下意见：

一、经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易或取得完全产权。如购房人因特殊原因确需出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。回购住房用于向符合经济适用住房购买条件的家庭出售。

经济适用住房购买满5年或实际居住满5年需上市交易或取得完全产权的，须报经市住建部门审查，确定是否回购。政府不回购的，按照规定标准缴纳相关费用后可上市交易或取得完全产权。经核准同意上市交易的经济适用住房按我市二手房交易流程办理。

二、城市区经济适用住房上市交易或取得完全产权土地出让金补缴标准为交易当年基准地价的20%。

三、经济适用住房上市交易或取得完全产权房屋收益所得收取标准：

（一）单套面积90平方米（含90平方米）以内，按购房价格和申请上市交易或者取得完全产权时的价格（以税务部门征收契税的计税依据为准）差值部分的比例征收。

2012年12月31日前购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为10%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，房屋收益收取比例为15%。

（二）单套面积超过90平方米的，超出部分收益所得按上述标准双倍收取。

四、经济适用住房上市交易或取得完全产权按下列程序办理。

（一）产权人向住建部门提交书面申请，住建部门在10个工作日内做出政府是否回购答复，不回购的向申请人出具《经济适用住房上市交易意见书》或《经济适用住房取得完全产权意见书》。

（二）对政府不予回购、同意上市交易或取得完全产权的房产，产权人持《经济适用住房上市交易意见书》或《经济适用住房取得完全产权意见书》，向自然资源和规划管理部门补缴土地出让金，向住建部门缴纳收益所得，并持缴费凭证到房产管理部门办理房屋交易手续或到不动产登记部门办理完全产权手续。

政府决定回购的房产，产权人持购房要件与住建部门办理回购手续；已办理不动产登记的，住建部门与产权人凭回购手续及其它相关材料办理不动产转移登记，将回购不动产登记在住建部门名下，同时为原购房人办理经济适用住房注销手续。

（三）产权人须在《经济适用住房上市交易意见书》或《经济适用住房取得完全产权意见书》下发之日起30日内到有关部门补缴土地出让金、收益所得。

（四）因工作调动、户口迁移等特殊情况，购房人申请退回已购经济适用住房的，经洛阳市住房保障工作领导小组办公室研究同意后，按原购房价格扣除折旧费后由政府回购。

对购买满5年或实际居住满5年已列入棚户区改造、基础设施、公益设施建设计划范围的经济适用住房，政府回购的，经市政府批准，按征收决定发布之日市场价格扣除折旧费后回购；政府不回购的，须补缴土地出让金和收益所得后，按房屋征收相关法规政策执行。

五、住建部门须建立住房保障管理档案，产权人将已购经济适用住房上市交易或取得完全产权的，不再具有购买或租住保障性住房资格。

六、本意见自发布之日起实施，有效期5年。各县区人民政府可参照执行。《洛阳市人民政府关于经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2017〕5号）同时废止。

2021年11月25日

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