南宁别墅的限制由来已久，可以追溯到上世纪90年代，当时国家多次颁布法令，对占用土地资源的别墅进行限定。一直到2016年，国土资源部又出台严格的“禁墅令，禁止建立独门独院的别墅，于是，别墅也迎来了买一栋少一栋的局面。
随着城市新增中产增多，他们对购置高配房产的需求日益增加，独栋的别墅被限制的情况下，联排别墅、合院和叠墅产品由此变得火热起来。
然而，南宁楼市在“禁墅令”政策严控下，购买别墅面积竟然在2020年突破20万方，创近十年新高。其原因在于：一、别墅数量本身较少 、二、别墅产品不断升级三、置业者对改善型住宅的需求明显增加。
市场需求不断增加的情况下，南宁楼市近几年也推出许多别墅及合院产品，下表是2021年在售以及待售情况别墅和合院的情况。
据住朋网不完全统计，截止2021年11月南宁在售/待售的别墅、合院一共有56盘，其中西乡塘区3盘，江南区5盘、武鸣区8盘、兴宁区11盘、青秀区12盘、五象新区17盘。五象新区占比独占鳌头，青秀区位踞其次。
接下来我们看各区的数据：
西乡塘+江南区+武鸣区
这三个区是南宁合院项目占比较少的地区，尤其是西乡塘区比较少。西乡塘区新的合院盘是汉华·右江院子，2021年10月份开售。很优惠，才118万元/套起，产品特点是滨江，容积率1.2，赠送的面积很大。五房的户型就赠送98平米花园。另外，其余两盘是西乡塘比较旧的盘，荣和邕江悦府目前现房在售，面积很大，有515-560㎡，但是也较贵，750万元/套起。
江南区的别墅/合院盘总体容积率偏高，集中在往南宁空港方向。有一个商墅项目，是绿港·双创城，8字头；御珑府二期有叠拼155-185㎡，实惠仅110万元/套。另外有融创江南书院值得一提，这个项目也是今年刚推出的新盘，合院户型为126㎡，280万元/套起。
武鸣区的房价一直处在南宁楼市均价之下，别墅盘基本处于景区的周边，项目的景观资源总体比较丰富。武鸣区单价低的别墅项目是绿地东盟国际城，7000出头：招商十里云裳纯中式合院，参考价138万元/套起。
兴宁区
兴宁区一直是南宁改善型置业者购房的优选，也是南宁合院和别墅较为集中的区域。项目主要集中在兴宁东板块及公园周边，大部分项目属于旧有盘。其中新合院住宅项目有华夏院子、北投荷院。
华夏院子为待售状态，合院打造新中式院落，园林打造十分惊艳，目前园林景观观赏区已开。北投荷院有高赠送，原面积加上赠送面积，拓展面积高达700㎡。项目参考价为280万元/套起。
兴宁区的别墅和合院容积率普遍偏低，保利山渐青，容积率才0.8，参考均价350万元/套。较贵的项目在嘉和城的依云湾、高迪山组团，产品是现房别墅，面积很大，大面积+赠送高达936㎡，为2000万元/套。国悦九曲湾也是别墅置业热门楼盘之一，别墅面积在164-175㎡之间，价钱430万元/套起。项目亮点是别墅处于4A景区九曲湾度假村内，且业主享受景区福利。
青秀区
青秀区属于南宁改善住宅区，别墅分布在仙湖板块、天池山、五合大学城、以及仙葫大道-龙岗方向。青秀区平均较贵。容积率在各区中偏低，低是龙胤花园仅0.65 ，高是建发央著为3.5 ；荣和·公园墅地处凤岭北板块，面积大，贵：双拼别墅均价4500万元/套，户型建面约780-900㎡；青秀的丰泽· 紫微府新盘待售，亮点是别墅距离江边非常近，仅100米，前排的别墅观江角度很好。项目260万元/套起，目前实体样板开放。
招商·樾江府值得一提，项目属于半山叠墅，半退台的设计，观景更全。高拓展可使用高至600㎡，均价400万元/套。另外，龙湖郁林府也是新盘，地处青秀国宾区板块，属于纯墅区。靠近青秀山，毗邻荔园山庄，景观资源很丰富。参考520万元/套起。
从上表看出，青秀区的别墅以联排及叠拼为主，面积也偏大。基本处在水系旁、半山或者景观区域。适合追求品质住宅的置业人群。
五象新区
五象新区一直是南宁置业的热门区域，很多高预算人群纷纷考虑在五象购房。五象区主打合院，叠墅较少，总共有17盘。大部分是新盘，许多新合院还在不断涌入，五象新区即将成为南宁宜居区域。
五象区域合院项目的容积率总体偏高，少数如中国锦园、南宁五象智慧健康城的联排项目在2.0以下，其余基本在2.0以上。别墅区集中在五象湖、龙岗东板块、万达茂、平乐大道以南附近。
处在五象湖湖居头排的几个项目：建发央玺单价高达4万元/㎡起，在售的是叠墅产品，建面约127-165㎡；建发·五象印月的叠墅产品，建面约137-212㎡，单价高有37000元/㎡；龙光天宸合院较为优惠，建面143-241㎡，参考价380万元/套起。
龙岗东的项目：有北投东境、荣和·观江墅。北投东境位置处于灵龟山公园旁边，国企打造的桃源居所，是改善型购房者值得考虑的项目，建面200㎡，目前处于待推售状态。荣和观江墅在售的合院建面为143/155/228㎡，380万元/套起。
万达茂商场附近的招商新城臻樾府，参考360-500万元/套，项目主打的合院产品建面128㎡高赠送，合院装修后使用面积会高达407㎡。平乐大道附近的绿地·朗峯470-500万元/套，距离五象万象汇不远。万科翡翠中央在售合院建面122/143㎡,参考价420-550万元/套起。建面122㎡合院赠送2个车位，实用面积可达330-390㎡。
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