2000户业主怎么办？成都这个项目施工缓慢，开发商被列为被执行人

这个寒冬特别冷！因资金债务危机而遭遇项目延期、停工的不止是恒大、蓝光、新力、花样年、佳兆业等一线房企,在人们的视线之外,很多区域性中小房企日子同样难过。

成都市郫都区有一个名叫鑫苑城的项目,今年以来一直陷入欠款、停工、延期的漩涡当中,让两千多名业主心急如焚。

这个项目的开发商鑫苑集团,是总部位于河南郑州的房企,规模不大,但也号称“中国房企美国上市第一股”,2007年即在美国上市,在郑州有“郑州王”之称。

然而,从今年以来,鑫苑集团就陷入了连续危机当中,营收、利润下滑、债务压顶,年报难产,标普惠誉信用评级降级,美元债险些违约,全国多个项目停工。

这种情况下,2000户业主怎么办?

鑫苑城:缓慢的施工

从11月20日一位鑫苑城3号地业主在“问政四川”平台上投诉和图片显示的情况来看,这个项目距离合同交付仅剩1个月,现场却没有大面积施工的迹象,只有三五个人,施工进度只有60%,建筑外立面抹灰只完成了30%,吊塔也未拆除,工字钢未拆除及退场,外墙很大一部分还是裸露的红砖,精装修也未开始。

事实上,鑫苑城项目的2、3、4、8号地均处于缓慢施工的状态,涉及近2000户业主。

(11月20日的鑫苑城项目现场图片显示,该项目距离完工尚有不少的距离,无法按时交房)

从今年以来,鑫苑城项目业主就已经进行了4次维权,项目开发商也每次都做出了全面加快施工的承诺,然而每次的承诺都未兑现。鑫苑城项目施工进度缓慢,建建停停,直接的原因,按照郫都区人民政府在人民网领导留言板上的回复是“因开发企业与施工单位间工程进度款拨付纠纷,导致施工进展较慢。”据称,经郫都区住建局组织协调,双方均表示愿意协商,目前该项目正在施工建设中。

这个项目的建筑施工方2、3号地是中建一局,8号地是中南建设。在今年,均发生了因开发商鑫苑置业拖欠工程款而造成了停工和施工缓慢。在今年8月份,8号地工地还有施工方拉横幅讨要欠款的事件发生。

(2021年8月,成都鑫苑城8号地工地,施工单位拉横幅讨要工程款。图片来自问政四川)

从目前项目的进展来看,据郫都区人民政府11月15日表示,目前经过双方协商,该项目正在施工建设中,其中8号地块主体已竣工,正在进行内抹灰,精装班组已进场施工作业。郫都区住建局在8月6日也回复称鑫苑城2、3号地“处于装修及地暖施工阶段”,但事实上从11月20日项目所呈现出的状态来看,该项目的施工进度十分缓慢。

大本营郑州项目也停工

事实上,鑫苑集团项目的停工、延期不仅限于成都。在其大本营郑州,鑫苑府、鑫苑国际新城四期、鑫苑名城、荥阳郑西鑫苑名家在内的几个项目都已在相当长时间内基本处于停工状态,当地监管部门还在2021年10月15日约谈了开发商,敦促其尽快复工。

鑫苑国际新城已延期半年交房。该项目原定交房时间是2021年6月30日,目前鑫苑置业提出延期到2021年12月交房。“项目主体刚刚完工,工地上施工人员很少,看不到赶工期的迹象,更像是停工状态,年底收房的可能性几乎没有。”业主表示。

“郑州王”的窘境:债台高筑 被列为被执行人

大面积的项目缓建和延期,背后是其紧张的资金链。

就在10月29日,鑫苑(中国)置业有限公司及其部分子公司成为被执行人,执行标的为6.18亿元。(2021)京03执1934号案件显示,执行法院为北京市第三中级人民法院。

而最让人瞠目结舌的表现是,作为在美国上市的房地产企业,鑫苑置业原定于4月30日发布的2020年年报,竟然拖延到11月18日为止还没有发布。

因为其延迟发布年报的举动,标普在9月23日对鑫苑置业的信用评级进行了降级,将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC”,展望为负面。同时标普还将该公司存续美元债券的债项评级从“CCC+”下调至“CCC-”。

鑫苑置业作为“郑州王”,由创始人张勇创建,成立于1997年,在郑州深耕多年,2007年在美国纽交所上市。 经过24年的发展,其布局除了大本营郑州区域之外,还在山东区域、京津区域、上海区域、四川区域等地布局。鑫苑置业自2013年开始,便踏上了高杠杆之路。此后几年,一直处于高息借债融资过程中。从2020年鑫苑两次高息发债来看,两笔总规模为5.15亿元离岸债券票面利率12%;一项金额约3亿美元、期限3年的优先票据,利率为14%。

从目前能看到的鑫苑置业去年的半年报看,截至2020年6月末,公司负债总额504.32亿元,资产负债率84.10%,剔除预收款项的资产负债率73.75%,净负债率127.68%,处于行业较高水平。账上非受限的货币资金46.53亿元,短期债务54.13亿元,现金短债比0.86,也就是说手中的现金无法覆盖短期债务。

2020年到2021年,正是鑫苑置业的债务集中到期的年份。

而从鑫苑置业的营收来看,2018年-2020年分别为108.06亿元、96.92亿元、86.57亿元。 尽管鑫苑置业未发布2020年及2021年上半年财务报告,但根据鑫苑置业债券2021半年度报告,公司2021年半年营业收入22.35亿元,毛利率17.83%,利润总额为-4.30亿元。可见其经营已经陷入了相当的困境。

债务集中到期,营收却连年下降,鑫苑置业的资金缺口可想而知。也难怪其在全国的项目会不断地延期、停工。

鑫苑置业的困境是当前行业寒冬之下众多中小房企的一个缩影,它的资金问题能否得到解决我们不得而知,然而,作为付出了半生积蓄的广大业主来说,他们不应当成为问题的最后买单者。

期待包括成都鑫苑城在内的项目能够最终顺利建成、交房,圆上万业主以安居梦。

来源：和讯房产西南频道

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