新希望地产入陕“逆袭”的背后……

本月初（11月5日），中国指数研究院发布了《2021年1—10月西安房地产企业销售业绩TOP10》。榜单中，新希望地产西安首次杀入TOP10，以47.42亿元的销售额位居第10位！

没错，就是“养猪”的那个新希望。

新希望地产入陕首秀就进入“西安房地产企业销售业绩TOP10”，这让很多陕西本土奋斗多年尚未“入榜”的房企艳羡不已。但在这“前十”宝座的背后，却是新希望西安刚刚经历了一场因业主维权风波带来的“首秀”口碑“滑铁卢”，以及正在经历的“养猪大王”的地产危机。

新希望入陕的“弯道超车”

公开资料显示，新希望地产成立于1997年5月，经过20余年发展，已成为集地产开发、商业运营、物业管理于一体的综合性房地产开发商。1998年，公司在成都建立首个项目“锦官新城”，开始了高端别墅之路，目前已形成了“锦系”、“天系”等品牌系列。

新希望地产背靠的新希望集团，是拥有世界第二、国内第一的饲料产能、第一禽肉加工处理能力，是国内最大的肉、蛋、奶综合供应商之一国。新希望虽然早在1997年就进入了房地产开发领域，但进入西安房地产市场却是这两年的事情。

新希望地产在2020年5月力压群雄，以楼面地价约12640元/㎡，总价约40亿一举拿下西安高新中央创新区（高新CID）板块宗地，成为当时的地王。

该地块正是新希望西安目前在售的新希望锦麟天玺（开发商推广名，房管局备案名：锦麟天钻院）。

开发商的品宣资料显示，新希望锦麟天玺是新希望地产进入西安，经过约三年筹备，带来的首个项目。2018年，新希望地产启动了对西安人居环境、城市发展的专业调研。三年时间调研时间不短，但都因作为一个看重稳健增长的房企，开拓新城市需要做足前期准备。落地于高新CID的选择，就是长期看好后的结果。

新希望西安目前在售的主要是的两个高端盘，新希望锦麟天玺、中天新希望未来印（与中天美好联合开发）。这两个项目均位于西安高新中央创新区（高新CID）板块，该区域内的房价目前已经进入到了“2.5万+/㎡”时代。

锦麟天玺是其在西安的第一个项目，今年7月份入市销售。据中国指数研究院发布的1-10月西安单盘销售额排行榜显示，新希望锦麟天玺单盘销售额为39.89亿元，这意味着这个项目为新希望在西安贡献了84.12%的销售业绩，一举将新希望送上了“1-10月西安房地产企业销售业绩前10座席。

新希望地产入陕首秀就进入“西安房地产企业销售业绩TOP10”，这绝对算是一份优异的成绩，更让很多陕西本土奋斗多年尚未“入榜”的房企艳羡不已。

可以说，新希望地产入陕西实现了“弯道超车”。

但在这“前十”宝座的背后，却是新希望西安刚刚经历了一场因业主维权风波带来的“首秀”口碑“滑铁卢”，以及“临阵换将（换掉营销总）”，大面积“消除负面信息”的危机公关行动。

西安“首秀”翻车

8月中旬，无论是各大自媒体平台还是朋友圈，都在盛传新希望地产首入西安的项目（新希望·锦麟天玺）遭遇业主维权的风波事件。

最先广为流传是几张未经证实的聊天截图，在其中一张截图中，疑似新希望·锦麟天玺置业顾问与购房者对话，面对购房者“装标不公示”的质疑，对方傲娇地回复“该买照样买，现在房子又不愁卖”。

这张截图中疑似新希望·锦麟天玺置业顾问的说法在《人民网》地方领导留言板块中的一则市民投诉留言中亦有出现。

另一张广为流传的群截图则显示新希望·锦麟天玺没有按规定公示空调、瓷砖、新风等规格、型号，还有搪塞业主、暗自降标等问题。

如果上面的问题都不算啥大问题的话，真正“惹怒”购房者的是新希望·锦麟天玺购房合同中的不平等“霸王条款”。

根据网上流露出来的一份新希望·锦麟天玺的购房合同显示：因出卖人（开发商新希望）单方面原因造成逾期交房的，买受人给予出卖人60天的宽限期，合同继续执行，出卖人无需承担违约责任。

另一条更“霸王”的细则更是：如宽限期届满之后依然没有交房，则从届满之日起到交付之日止，出卖人（开发商）每日向买受人支付10元违约金，合同继续履行。

按照开发商新希望制定的购房合同条款，开发商逾期交房，除了要宽限60天不承担责任之外，超过60天后每天只赔偿业主10元违约金，也就是说即便是新希望逾期一年后交房，也只需要向每位业主赔付3650元人民币。

按照新希望·锦麟天玺首批销售房源25530/㎡的均价计算，开发商逾期交房7年赔付业主的违约金也仅够业主买其一平米……

除此之外，业主的维权投诉还涉及“原本售楼部公示的基础物业费是2.2元/㎡，但签合同的时候却强制要求业主签一份增值服务协议，将物业费涨到3.7元/㎡；交房后730个工作日（约3年）才能办理房产证（而此时的西安高新区正在推行交房及办证）；降标等诸多问题。”

“维权风波”发生后不久，西安新希望地产相关工作人员向媒体表示，合同中有关延期交房的违约金，已经调整为：延期90天内，按照总房款的0.0005%/天进行赔偿。延期交房超过90天，则按照总房款的0.01%/天，进行赔付。关于交房后730个工作日办理完房产证的问题，新调整的合同也约定为交房后360个工作日交证。相关问题解决公告已在官方自媒体平台发布。

对此，购房者并不认可。

购房者认为，合同调整之后，售价300万元的房子，赔偿金从10元/天，增加到了150元/天，但我们业主的疑问就是，新希望属于世界500强企业，法务人员前期拟订合同时，就没考虑过业主权益吗？经过多次沟通才有了如今的结果，还是有些失望的。

新希望·锦麟天玺业主大面积维权风波爆发后，让新希望地产在陕西的口碑一度降到了“冰点”。

7月1日，新希望·锦麟天玺首次推出6栋楼，全部可售房源527套，高达25530.78元/㎡的均价也是同区域项目中较高的楼盘，不过这个价格并没有阻挡西安市民登记购买的热情，意向登记总数（含撤销）达到3801个家庭，最终核验通过的也有2953个家庭，可谓首开旺销。

8月10日，新希望·锦麟天玺迎来第二批次推盘，新希望原本希望借助首次热销的东风，一口气加推10栋楼905套房源。

但哪知在登记的关键时期迎来了“业主维权风波”，虽然本次以略低于首次的25375.21元/㎡均价推售，可受“业主维权风波”影响，本次登记购买数量仅为821个家庭（含撤销），最终核验通过605个家庭，其中申请撤销家庭达216个，销售去化率不足7成。

10月18日，新希望·锦麟天玺迎来第三批次推盘，本次推售268套房源，申请登记购买数量仅为209个家庭（含撤销），最终核验通过115个家庭，其中申请撤销家庭达93个，销售去化率不足5成。

新希望·锦麟天玺“业主维权风波”、销售大受影响事情发生后，新希望地产紧急采取了“临阵换将”方式，原营销总“背责”离开，92年出生的“新希望管培生”黄少炯赴任救火。

随后，新希望在西安开始了一轮大面积“消除负面信息、投放正面品宣”的危机公关行动。

因此，新希望入陕的这波“前十”成绩对西安房地产市场来说算是“骄人业绩”，但对于新希望企业自己的考核来说，是否合格还存在疑问。

一位接近新希望地产的管理层人士透露，新希望地产西安今年的任务是80个亿，目前才卖了47亿，目前的销售情况并不是很理想，估计是完不成任务了。

“养猪大王”的地产危机

新希望西安项目爆发“业主维权”风波并不是孤立的个案。

媒体公开报道显示，新希望地产参股的温州市鹿城区某项目曝出使用“钢筋瘦身”等问题；南京新希望·锦麟融誉府项目，被曝在突破限价的基础上，精装标准大幅下降；温州白麓城新希望项目被曝鼓包、构造柱移位等多个质量问题……

据相关媒体的报道不完全统计，新希望地产及其子公司在2018—2020年度及2021年1-3月受到的罚款金额在5万元以上行政处罚情形就高达19起，处罚原因从侵占土地、偷税漏税、滥用广告语、虚假宣传、环保排污到违章建筑、无证施工等各类情形五花八门，被罚款总金额超过725万元。

公开资料显示，四川新希望房地产开发有限公司成立于1997年5月，但真正的崛起是在张明贵2014年掌舵之后。

2010年，新希望集团刘永好不再担任公司法人后，在新希望地产官网上，几乎找不到他的踪迹，处于隐匿状态，虽然他是公司实际控制人。相反，刘永好之女刘畅担任了新希望地产董事。

2018年3月，新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围，新希望地产获得单独发展权。

2019年6月末，新希望地产总资产839.48亿元，公司在《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中位于第79名。

近两年，新希望地产跑马圈地的势头也丝毫不减。根据克而瑞统计数据，2017至2019年，新希望拿地金额从187亿飙升至407.9亿。2020年，新希望相较此前虽然缓了缓步伐，但仍是一路高歌猛进，拿地金额达250亿元。

即使在当前的不太“理想”的市场环境下，新希望依然逆市扩张，2021年上半年新增地块14宗，计容建面109.90万平方米，权益金额140余亿元，拿地销售金额占比超0.4，高于行业平均0.30的水平。

今年上半年，新希望集团净亏损34.15 亿元，而去年同期盈利 31.84 亿元。

据新希望地产半年报显示，公司上半年营业收入108.62亿元，同比增长118.89%；净利润10.83亿元，同比增长98.27%，其销售额也在去年突破千亿。

但新希望销售规模扩张的同时，负债规模也扶摇直上。

截至2019年末，公司总负债金额为838.7亿元，而2017年和2018年底这个数据分别为415.11亿元和545.95亿元。到2020年末，新希望地产的总负债金额为1113.9亿元，与上年同期相比增长了213亿元。

而在10月27日发布的《2021胡润百富榜》上，曾连续20余年蝉联四川首富的刘永好家族被刘汉元、管亚梅夫妇摘走了四川首富桂冠。相比去年，新希望刘永好家族财富下降550亿，位居第二，并位居去年财富下降最多的中国企业家第10位。

9月份，在一发布会上，新希望地产执行总裁姜孟军认为，现在大家不再追求规模，更多地追求健康，当前形势下，建议大家稳自己的现金流，稳自己的投资，才可以走的更远。

从现阶段来看，新希望地产最重要的不是规模，而是利润与产品。从新希望地产目前的开发建设和品控、销售力度来看，并没有知行合一。无论是盈利能力和产品美誉度，新希望地产依旧还有很长的路要走。

核审 | 熊维建

排版 | 吴慧玲

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