2021年6月3日，郑州第一次集中土拍当天，当多数人还在关心北龙湖8号、9号地块和经开009号地块最终会花落谁家时，八达威老板志得意满地将金水区19号地块收入囊中，进军郑州主城的目标终于达成了。
不过看着19.16亿元的摘地价格，老板陷入了沉思，怎么赚回这笔钱成了接下来急需解决的现实问题。
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优质地块？本质是错综复杂的城改项目！
地块位于金水区东风路南、经二路东，属于枣庄城中村一期改造项目用地。
地块北侧就是东风渠，与郑东新区分界线中州大道不足1千米，看起来似乎位置还不错。
但是！地块使用权面积78743㎡，约合118亩，整体容积率小于5，用地性质为住宅兼容商务商业金融（其中商务兼容比为20%-25%，商业兼容比例不大于6%）。
并且须配建一所占地6480㎡的12班幼儿园和不小于245672㎡的安置房。
说白了，这是一个集结了可售住宅、商务商业、安置房、幼儿园等业态错综复杂的城改项目，开发难度可想而知。
怪不得这块地的原归属——河南山顶金冠置业有限公司，将这块地捂在手里好几年，最后因为算不明白账，才转给了河南八达威商业集团有限公司，由八达威控股的未来房产负责具体开发事宜。
于是，就有了未来·天奕这个项目。
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高端改善？周边拥堵的老破小可不答应！
虽然对标北龙湖的豪宅项目，可周边的配套与居住环境和北龙湖差的有点多。
实地考察后不难发现，项目西侧、南侧全是老破小，品质、形象都不行，东侧为东峰听橹公寓项目。
周边本就是住宅集中区域，人流量较大，最近的主干道只有东风路。考虑到未来项目规划有集中商业及20多万方的安置房，居住体验不会太好，豪宅的纯粹性难以保证。
有人说，未来·天奕是典型的“CEO盘”。
通常，这类楼盘都位于城市核心，由知名开发商打造，并拥有花园、泳池、会所、最流行的设计，最先进的新风系统、英式管家服务、奢华装修、国际名校等顶级配套。因为附加值极其高，只有CEO级别的人群才有实力购买的高端、高价楼盘。
未来·天奕价格比肩北龙湖，最接近区域天花板。但周边配套和环境都无法比拟北龙湖，只因为楼面价过高，“被迫”成为高端，因为不走这条路，就没办法卖出高价格，也就没办法回本。
未来·天奕为5栋高层，北侧能看到东风渠，但主卧及客厅的视野范围只有南侧的安置区和东西两侧的老破小。
郑州的CEO们，愿意和安置房、老破小挤在一起的，不会多吧？
也许是为了达到建业·天筑的高度，未来·天奕的物业服务用的也是建业！2020年4月，建业和未来房产就未来·天奕项目签署战略合作协议。
不过2021年7月，市场上新出现了一家名叫“郑州未来天奕物业管理有限公司”的单位，登记的地址为未来·天奕售楼部，不知双方的物业合作协议是否已取消。
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优质开发商？高端楼盘开发经验为零！
未来·天奕最大的问题其实是开发商。
未来·天奕项目开发主商是河南山顶金冠置业有限公司，但其背后股东有三家，其中真正的操盘手为河南八达威商业集团有限公司（由八达威旗下未来房产进行项目操盘），剩余两个为只出钱的战略投资公司。
八达威商业集团项目主要以地市为主，未来·天奕是该公司进入郑州主城区的首个项目。
八达威在郑州做的项目都在南龙湖，悦府海棠和悦府尚书苑。前段时间，有业主在领导留言板反映：悦府尚书苑交房两年，东门口一直是十多米大深坑，已经严重威胁到居民、居民楼的安全！
这样的开发商有能力做好豪宅项目吗？
关于未来房产，据其官网介绍显示，1996年成立于郑州，在郑州先后开发了未来大厦、未来公寓、未来大酒店等多个项目，并以企业名称命名了郑州“未来大道”，是省内唯一以地产企业名称命名省会城市主干道的房产企业。
不过有郑州朋友表示，未来房产原来是郑商所的同胞兄弟，未来跟期货在英文里都是一个词future，所以郑商所旧址那条路后来被改为未来路。
2006年，未来房产启动省域化开发策略，进军濮阳、开封、许昌、鹤壁、商丘等地市，在郑州主城区域开发的最后一个项目是未来华庭。
说起未来华庭，最为人知的就是未来和谐物业的不作为。今年7.20暴雨过后50多天，未来华庭车库地下负三层的积水仍未抽干、正式供电也未能恢复，业主纷纷表示过于失望和心寒。
最终，经营不善的未来房产，2016年被来自于许昌的八达威集团并购，成为八达威地产板块全资子公司。
也就是说，未来天奕的开发主体，不再是之前开发过未来花园的未来房产。
如今买房，安全最重要，面对高风险企业，买房前还是要多留个心眼儿。
无论是八达威还是未来房产，在开发高端楼盘方面的经验都十分欠缺。都说做豪宅是需要基因的，作为小开发商，项目的操作水准以及资金问题面临重重考验，八达威真正想要达到对标项目的高度，要学的东西还有很多，要走的路还有很长。
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写在最后
开发商名气不大，但是对标却非常高。不过再高，也要考虑到老城区的房价天花板。
目前郑州3w+的区域，无外乎北龙湖、CBD和高铁片区，未来·天奕有的优势，其他区域都有，未来·天奕没有的，其他区域也有。
即便厌倦了北龙湖千变一律的洋房的土豪们，被未来·天奕惊艳的大平层所吸引，那么老城区的喧闹和周边居住的不纯粹性也能劝退不少人。
豪宅本就去化较慢，八达威能否扛得住现金流的压力？项目迟迟未开盘，是否就是因为资金方面出了问题？
正如前面所说，为了卖出更高的价钱，未来·天奕用力过猛，过分地满足市场需求，添加了太多客户并不需要的功能，显得鸡肋而不切实际。所以对于项目和产品来说，创新是好的，但前提是对项目自身的基因要全面综合去考虑，这样才能做出适合市场又能平衡现金流的产品
目前，豪宅产品在郑州依旧属于小众产品，胡乱堆砌的卖点，也许能得到一部分客户认可，可一旦受到市场冲击，便很有可能灰飞烟灭。
未来·天奕，留给购房者的不确定性太多了。
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