小股操盘成就3年800亿 大家房产规模之路突遇“寒流”

两条看似不相关的新闻放在一起拆解、重组，如同化学方程式中两个活跃的分子在催化剂下产生的反应，勾勒出一家老牌杭州房企的“纠结”。

9月30日中指研究院发布房企1-9月销售业绩统计数据，大家房产（原名“杭州城建开发集团”）以409.9亿元的销售数据当月排第63名。

在2021年上半年，30家重点房企销售均价平均增长已经降到10%的水平下，大家房产同比增长41.6%的速度引来颇多注意。要知道去年，大家房产甚至没有出现在销售百强名单之内。

但就在数据公布的2天前，大家房产出售了其在杭州润旻项目中49%的股权予德信地产，这两家均为起家这家的房地产开发企业。不仅如此，大家房产8月似乎进入了旗下资产密集出让期。8月20日和29日，大家房产均有旗下参股公司股权出让动作。

一升一降，一进一出下，矛盾的操作向外释放出大家房产的“纠结”——大家房产期盼的是对规模的渴望，但需要面对的是布局半径扩张后管理复杂度和财务操作上的难度陡增。

当然，还有最难揣摩的市场走向。

谁的大家？

从逻辑上看，出让股权最直接的好处是获得更充裕的流动性，这是正处于“逆势扩张”的大家房产突然集中出让股权最容易想到的答案。

2019年5月27日，大家房产从杭州武林回到了长生路9号。同年，大家房产做了一次品牌的焕新，其提出了“归零出发”、“二次创业”。所有的信号都在指向一个方向——大家房产要加速扩张了。

后来的数据也很好地呈现了这一野心。

资料显示，2019年，大家房产共新增了14宗地块，其中新入了金华、安徽蒙城、温州苍南、丽水等地；2020年，其新增地块23宗，相比上一年增长了64%，新进入了义乌、龙港、宜兴、宁波、南京等8座城市。

水涨船高的还有大家的销售数据：2018年仅过百亿销售额的大家在2019年、2020年分别实现了301.7亿、434.56亿元，年复合增长率超过70%。

最新数据显示，在2021年1-9月房企销售数据排行榜中，大家房产以409.9亿元的销售数据当月排第63名。同级别的大唐地产、保利置业、花样年集团等均为上市企业，唯独大家依然是非上市身份。

虽然因为公司并未上市，更详细的财务数据无法获取，但是市场对大家的关注点出奇统一——3年销售800亿，数字如何实现？拿地的钱从哪里来？

一部分公司的股权出让可能会解决短期问题，但是3年800亿的销售规模并不是几个亿的流动性就能撬动的“地球”。

小股操盘、轻资产运作是个很好的答案，这9个字曾经在2019年专访董事长赵炎林的文章中出现。

从现阶段来看，小股操盘与轻资产是一个一举双得的操作。合作伙伴获得了更高得销售数据，大家也从行业对规模的诉求上分得了自己的一杯羹。

当然，这一套复杂的操作也需要合作伙伴的全力配合，但是在“明股实债”盛行的当下，如果细看很多上市房企报表，就不难发现少数股东权益畸高的现象。

大家的一体两翼战略结构中金融投资平台成为一个关键角色：以少部分资金与其他房企在具体项目上达成合作，以股权投资形式进入，在财报发布前期出场。大家从中获得的不仅仅是投资利润，如果部分项目销售可以计入自己的销售额，那就更“完美”了。

大家自信自己的这一套财技有着自己的护城河，其金融平台大家祥驰负责人今年9月接受采访时表示，“大家祥驰风控的特点在于股权控制，通常需要交易对手转让大比例的股权，与传统的股权质押模式相比，能够让大家祥驰获得更加实质性的保障，在合作中处于更优势的地位。”

大与美纠结

大家房产能如愿以偿实现以极少自有资金撬动对规模的渴望吗？至少纸面的数字来看还是很有可能的。

但是与此同时，变量也在放大。

9月26日，伴随着此前唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块，报名企业未收到报名确认书，意味着该地块将不会进入竞价环节。至此，杭州市第二批供地中的10幅竞品质地块全部流拍。这意味着，从2016年到2020年土地出让金均位列全国首位、土拍第一城的杭州风向也开始变了。

这对于重兵布局杭州的大家房产来说难言好消息。

中指院数据显示，大家房产在浙江土储占比超过80%，其中又以杭州为其重心中的重心。

但即便熟稔如滨江这样的本土企业，也不会在如今拍拍胸口说自己已经玩转了杭州市场，来自董事长“1%的利润率就不错了”已经很能说明问题。更别提同为杭州老十八家的宋都集团“退地风波”已经撕开了本土房企最后遮羞布。

近日，杭州第二次集中供地落下帷幕，超半数地块惨遭“流拍”，为杭州楼市再添一分秋意——杭州第二次集中供地的31宗出让宅地最终仅成交14宗，总出让金额257.5亿元，较首批集中出让的成交金额1178.21亿元有明显落差。且相比首批集中出让时大量地块出现的高溢价情况，本批次的溢价率也相对较低，部分地块以底价成交；出现溢价的地块中，溢价率也大多在5%上下。

克而瑞数据显示，2021年上半年，大家房产连获19宗地块，位列2021年1-6月中国房地产企业新增土地货值TOP31、新增土地价值TOP28、新增土地建面TOP40。而全口径销售额为190.1亿元，位列第76位。

加速之下，一向标榜“杭派”精工也开始遭遇口碑“滑坡”。其大本营杭州以及重仓的湖州都出现了购房者投诉其质量及物业服务方面的问题。

在“三道红线”“三道补丁”等政策不断扑灭房企梦魇狂奔的企图下，大家房产依旧加速前冲。如何平衡规模与安全、速度与质量，大家远去的背影后，一众过去的黑马已经开始驻足观看。