钜派资产：在实战中持续更新投资逻辑 动态匹配市场演变

近期，由某头部房企流动性问题引发了市场对房地产政策演绎方向及行业发展趋势的讨论。钜派资产地产事业部认为，房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。作为“最懂房地产的金融服务机构”，最重要的是理解“新常态”下房地产发展格局如何演变？如何看待和把握未来房地产领域的投资机会？钜派资产地产事业部认为，房地产市场的投资机会，不论是国内市场还是放眼全球，从来都没有改变。如果拉长时间线，我们会发现其业务的成熟度与日俱进，会伴随时代的变化而“自我进化”。

策略：摆脱噪音，动态管理

自上市以来，随着易居的入股，钜派管理层逐渐融入地产业基因，夯实钜派在中国房地产金融领域的根基，钜派由此被业内称为国内“最懂房地产的金融服务机构”，对房地产行业的发展前景保持深刻见解与前瞻。钜派在过去10余年间为广大投资人带来许多优秀房地产项目投资机会的同时，也见证了房地产市场的周期波动，包括许多企业的高低起落，有的企业由小做大，越来越强，有的企业则在经历短暂的高光之后悄然退场。

在整个行业变迁中，最重要的一点可能是，钜派资产始终以动态的视角来参与和管理，不论是观察行业的变化、监督交易对手的日常运营，还是对所投项目进行“研、募、投、管、退”全流程管理，每一个阶段、每一步工作，钜派资产都要求自身做到深度理解、随时调整应对方案，从而保证最终的良好效果。

“市场在动态中走向成熟，其间难免经历波折。例如，市场在不够成熟的时候，会有盲目相信抵押物的情况，但是我们之前就提出过，该做信用的时候可以启用信用，该要求抵押物的时候也必须有抵押物。使用哪种方案，取决于对每个项目的自身条件和交易对手进行多维度调研，而非一概而论。这就是以动态的视角参与这个市场。” 钜派资产负责人称， “动态”意味着要敢于打破固有认知，摆脱周围“噪音”的束缚，敢于面对新形势，对市场的每一个细微变动时时保持警觉，训练鉴别信息真伪的能力，从而理解市场演变、顺势而为，如此思考与行动方能延续佳绩。

思考：“融资+股权”的经营模式？

钜派资产地产事业部认为，无论是疫情爆发之时，还是风声鹤唳的当下，不论是国内市场还是放眼全球，房地产市场的投资机会从来都没有改变。如果拉长时间线，我们会发现其业务的成熟度与日俱进，会伴随时代的变化而“自我进化”。

“对于中国房地产行业，疫情并没有产生巨大的影响，真正的影响来自于监管政策的调整。“钜派资产负责人告诉记者，”“三道红线”、“两条红线”和“集中供地”等政策会使企业倾向于不再激进地拿地，参拍土地的企业数量会降低，土地溢价率变低。同时，房企融资端水龙头的收缩、按揭款放款变慢，也会令经营端杠杆下降，行业整体运营会更谨慎。

钜派资产地产事业部相信，从长远看，上述政策是一次识别优秀房地产公司的“综合体检”，仍能留在市场上的一定是更健康的企业，有利于行业长远稳健发展。行业将会步入中低速增长的时代，但发展的脚步会更加稳健，行业结构趋于稳定，而风险属性则会呈下降趋势。由于房地产是实体经济，和诸多行业有紧密的关联，房地产企业惟有通过将杠杆降低到适当的位置，提升自身能力、加强运营效率，才能从容应对当前的挑战，未来市场依然大有可为。

据钜派资产地产事业部观察，全球一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，在经过多次金融危机后，总结出更为成熟的运营与投资逻辑，并搭建出“融资+股权”的经营模式。这些机构历来对拟投项目异常“挑剔”，对产品质量精益求精，坚持合理的杠杆水平，也因此能屡屡转危为安，成就百年基业。

未来，如何将这些宝贵的经验“接地气”地运用在国内市场，就需要地产金融人深入思考、踏实研究，勇于发挥创新能力。

考验：挑选项目和运营项目的能力

钜派资产地产事业部称，众所周知，房地产行业一直是国民经济的支柱产业，起到拉动上下游产业的重要作用。当下正值我国经济转型的关键时刻，平稳运行的房地产行业不论是对经济大局、社会稳定，还是对居民幸福度都是有利的。因此，在体量如此庞大的市场中，机会一定是存在的。从需求端看，目前一线城市的需求依旧十分旺盛，三四线城市的项目则与城市、位置、品牌等诸多因素紧密联系，不能简单地“以点带面”，因此，对资管机构的核心考验是挑选项目的投研能力和运营项目的后期管理能力。

钜派资产地产事业部负责人认为，选择拟投项目的标准，不能再以简单的债性思维来操作，而是要用股权投资的逻辑来做判断。概括来说，就是要看公司、看项目、看团队、看产品，以及整个项目的现金流，当然也要看杠杆的比例，适当控制杠杆非常重要。据悉，钜派资产对每一个待审项目都采用相同的严格标准，以确保安全底线。

钜派资产地产事业部实践得出，优质项目的投资机遇不会天天出现，在寻觅优质项目的过程中，资产管理机构需要打破自身固有观点，接受其他的可能性，不惧被“否”、加强交流，从而才能正确阅读来自市场的各种信号。市场上不时会出现“某某类型项目不能再碰了”之类的消息，可是最近我们就发现所谓的“不可碰”类项目中也有难得一遇的高性价比资产，不仅区位和品质不错，而且现金流和利润率也很好。市场时时变化，颠覆成见、拒绝“噪音”，才能不断验证在实战中持续更新的逻辑是否与市场的演变相匹配。

“房地产市场注定会走向成熟。随着市场对高利率投资回报的期望逐步降低，一个更健康、更稳重的房地产行业将会出现。” 钜派资产地产事业部负责人总结。