北上广深楼市异动！局面彻底变了

摘要：局面彻底变了（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

最近房地产行业有几件事：

第一，我们看到北京学区房遭大杀价：有顶级学区一套房叫价866万，最终680万成交！从偏热中刹车，北京楼市“初秋微凉”。

第二，“三价就低”之后的上海：一手房“挤牙膏式”网签，二手房“断崖式”成交。

第三，深圳新房还是涨了，但二手房连降4个月。

第四，二手房参考价发布15天，广州楼市温度骤降。

第五，9月15日我国统计局发布的数据显示，8月全国商品房销售量价降幅，扩大至两位数。8月单月商品房销售额同比下降18.7%，8月单月商品房销售面积同比下降15.5%，销售均价由 2020年8月的10448元/平米下降至10057元/平米。

第六，近期一些城市开始了第二轮集中拍地，部分地块报名不足取消拍卖、流拍、底价、低溢价、国企平台公司为主民企较少……局面彻底变了。

很多人担心，这下地方卖地的收入不够，怎么办？暂时压下去之后，过两年会不会又来一轮疯狂的行情……杠杆地产认为，房地产适度凉一点，只要不是大起大落，地方收入也不会差到那里去，结果实际更加利国利民。

1、房地产继续疯狂百害而无一利

前2个月，我朋友杠杆游戏写另一个好文《干地产、怼培训、促生育、反互联网帝国、改医疗！中国在下一盘史诗级的大棋》（7月26日）。

经过几年的摸索和最近几个月，特别人口普查公报出来后的高压，一套价格管理和供应保障的闭环，已经形成。

这引发了很多讨论，但无论如何，站在一个国家前途角度去思考，我国房地产背负的责任太大了。

第一，房价较高，很多年轻人压力太大，割韭菜太累了；

第二，各种压力，包括房价压力下，结婚更晚、生育更晚、生育意愿更低；

图表来源|中泰证券（特此感谢）

第三，房价一直涨，对世道人心的损害极大，人心浮躁，很多人已经“神经病”，但细想，其选择又是那么的理性，群体的理性最终是社会的疯狂、洪水的滔天；

第四，金融风险累积，一个东西不出事时大家都高兴，真要出事，你想下房地产占用了多少金融资源，多少房企、行业、个人要破产……这两年多家百强房企都倒下，或者接近挂，泡沫越吹越大，如果不管理，硬着陆时重伤；

图表来源|上海证券（特此感谢）

第五，社会分配严重失衡，穷人更穷，富人更富，敢于加杠杆此前的逻辑就是改变人生；

第六，地方也越陷越深，债务要平衡，基建要继续搞，花钱的地方太多，税收太漫长了，还是炒地皮实在，最后又是金融和治理风险；

第七，谁都离不开房地产，就业需要、经济也需要，地方要钱，财税制度如此，上头也明白，卖地财政和土地金融，撬动了很多事情，实现了很多目标，“功绩”其实也很大。

问题只在于游戏不能长此以往，否则杠杆地产简单举例的上面6点，将越来越严重，直到洪水滔天。

特别是这次人口普查数据出来，包括上半年的生育情况，大家各种途径有所耳闻了，上头这次下了大决心。

但是，房地产的泡沫也不是用来戳破的，杠杆地产总说，很多事情都是时间换空间。要一下子破了，后果又很严重，短期内无法承受。

所以说得特别清楚“稳地价、稳房价、稳预期”，在没有外部不利于因素的影响下，无论调控政策、涉房信贷、土地供应，还是货币政策都是独立可控的。

这样也是最好的结果。

2、时间换空间的前提是，控制节奏

这几年调控下来，除了少数城市，总体节奏是控制住了的，其实不算差。但有些城市杠杆地产也不点名，大家都懂。

每个地方，有些人有自己的想法，想要多弄点钱，想要提升资产吸引力，这些都是可以理解的。但是，确实破坏了大局。

2021年之后，各种小九九彻底被教育。

甚至到了近期第二轮集中拍地，部分地块报名不足、民营房企到了缺钱和担心不敢买的地步。

这其实也要出问题，供应了土地却成交不够，土地定价总体还是不便宜，那么过几个月、一年半载，住宅供应又会局部不足？

到时候矛盾又会出来？

此前杠杆地产写过一篇文章，《人口普查后，这些超级城市必须直面一个残酷真相》（5月27日）。

人口普查后我们发现：人口增量大市，土地供应更加严重不足。2020年，我按照当时的数据，做了一个专题写作，叫“大城市的供地秘密”。通过这个数据研究，我发现多数较大的城市，近年的供地是偏紧的。

也有个别例外。

注意，当时分析，还是基于每年的抽样人口数据做的研判。2020年第七次人口普查后，主要城市的人口较2019年的抽样，多数都有大幅度提高。

比如深圳，按照抽样数据，2019年常住人口只有1343.88万人，而人口普查17560061人。也就是说，多出400来万人。

广州多出300来万人，成都多出400来万人……

如果按照普查后更加接近准确的人口数量，土地供应需求就更加显得捉襟见肘。

比如最极端的深圳，过去10年，普查结果显示人口增量（超700万）最高的城市。同时也是较大城市中，市域面积最小的。《深圳市2021年度建设用地供应计划》披露，2021年计划供应宅地363.3公顷。

具体来说，其中商品住房用地149.3公顷（新供应58.3公顷，城市更新和土地整备供应91公顷），公共住房用地214公顷（新供应74公顷，城市更新和土地整备供应19公顷，旧住宅区改造供应81公顷，其他渠道供应40公顷）。

单列租赁住房用地计划，计划供应租赁住房用地37公顷。

300多公顷是什么概念？就是300多万平米，就算2-3之间的容积率，也就是盖700-1000万平米的住宅。

折算下来，撑死10万套房子左右。

过去10年多出700多万人，平均一年70万人增量；普查比2019年的抽样实际多出400来万人。

就算一个房子住3个人，要体面居住，一年需要新增20多万套的供应，且每年必须如此。

今天我就不挨个举数据，详细可以点上文链接。

在中央要求下，较大城市2021年供地总体增加，且保障房要增长。但是我们看到的，流拍和终止交易出现，所以最终各大城市供应也不会多到完全失衡的地步。

加上大城市人多、需求还是比较大，大家还有很多政策举措可以出，大城市房价、地价不会惨到哪儿的。

一句话，国内楼市的健康可控。

但如果这个时候，外部影响较大，就会打乱节奏。比如说美国人要缩表、加息就属于这一类。

第一，全球资金会看好美元资产，导致资本回流美国，那么如2016前后那样的海外资产配置倾向就容易出现，当然现在人民币跨境管制更严了。

第二，资金就容易看空楼市，和目前严厉地产政策组合作用下，房价可能在一些城市出现下跌的情况。

这样的话，就打破了现在的节奏，导致我国经济、就业、地方债务和发展都出现压力。

当然，如果经济明显下挫，到时其实可以期待的恰恰又是房地产——容易回到以前的路径上去，这恰恰是最坏的事情。

回忆2008年全球金融危机那一轮，或者回忆更近的2016年，股灾后资金无所适从，财阀都在想人民币跨境套利的事，白领都开始热衷起海外资产配置……

最后我们咋整的？打击财阀人民币跨境套利，同时放水，逆美国货币周期，所谓以我为主！水来了，人民币信心自然就有了，房价涨起来，朋友们都跑来“炒”。

如果再这样搞一轮，受苦的还是韭菜，金融和各种风险会进一步累积，世道人心肯定更加糟糕、生育情况自然更不乐观。

所以，美联储至少近期继续不整事，让我们赢得了楼市稳步去杠杆的时间。

图表来源|东吴证券（特此感谢）

要说清楚，美国人不是做慈善为我们想，他也是根据自己经济复苏和就业指标综合做出的决定。

如上图，美国失业率回到历史低点，还需要时间。

过去几个月，我们未雨绸缪，所做的一切，未来或许都会证明，对于楼市拆弹、稳定经济、腾出未来的货币空间，大概都是有价值的。

就目前进度来说，节奏控制得不错。

3、房地产凉一点，利国利民

第一，杠杆地产上文写了，这有利于维护世道人心，让人心态回归正常。

第二，地方的卖地收入是可控的，地价也是可控的，房价不说大跌就大跌，都是有办法，地方不会到没饭吃的地步。

第三，税制改革也在提速，房地产税早晚会出台。

第四，资金是逐利，地产的暴利预期没有了，钱才更愿意去做实业，安心做点事，对就业、税收、科技进步、制造业、国家前途都是有利的。

这部分杠杆地产详细说几句。上海证券胡月晓分析师此前做的一个研报，《珍惜资产配置调整窗口期》，研报中甚至预测，如果楼市泡沫破裂了，咋整？

破裂这个话吓人，其实该研报谈如何界定楼市泡沫破裂呢？其标准认为是：

楼市泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%、并延续1年以上。

这个跌幅其实不大，部分地方二手房已经如此，有啥严重后果吗？没有。

研报认为，楼市泡沫破裂，大概率下的中等假设，房价持续5年下跌、累计达30%后，楼市走势或将企跌走稳。

通货膨胀受楼市泡沫破裂的冲击有限，不会通缩；经济增长大概率更稳健；资本市场或现跷跷板效应的繁荣；风险个案或群现，但不会发展为系统性风险；财政收支压力加

大，改革呈现推进良机。

总的来说，研报认为后果不是太担心，可接受，是好事。

图表来源|上海证券（特此感谢）

研报认为，楼市泡沫虽然增加了金融风险，但其对中国经济可持续发展的最大伤害，还在于损害了全社会的实业投资氛围。

高房价不仅提高全社会的商务成本，楼市泡沫还是资金空转和金融行业高利润的基础，浓烈的投机气味，极大不利企业家精神的培育和发展。

甚至认为，楼市泡沫破裂之时，将是中国经济走出2014年至今的“底部徘徊”阶段之期。

图表来源|上海证券（特此感谢）

资本市场或现跷跷板效应的繁荣。

反正一句话，楼市软着陆，杠杆地产认为，不是太可怕，反倒利国利民、利好经济社会。

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