武商出公告了，接手苏宁的商业。虽然之前就已经不是秘密了，但是正式的官宣还是让不少操心着“八一广场商圈未来”的老百姓吃了个定心丸。
根据我目前掌握的信息，武商接手的是商业和酒店，肯定会给苏宁钱，但是！这个钱估计苏宁不能全拿走， 政府对这个项目高度重视，大概率会把一部分资金监管起来，确保苏宁檀悦的住宅和安置房都能完工！
大概率就是这么个剧本吧！可以静观其变。
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我有一个500人的付费群，我不是群主，我是付费入群的群员。
这是一个全国资深楼市投资客，以及各个城市的楼市主流自媒体聚集的群。上海、深圳、广州、东莞、南京、武汉、西安、长沙、南宁等等城市频频热聊，南昌显然存在感不强，所以我在群里潜水+游击。
但是群主与副群主也知道我是南昌的同行，所以上周邀请我在群里做了一次分享，给全国各地的实力派群友聊聊南昌楼市的概况，作为一个城市的初印象。
分享完后，不少群友加我微信，表示get了！群主点评：对于观察其他城市极具参考价值。
我觉得全部的内容是我们近一两年观察楼市的主要心得，对于【新南昌人】了解南昌概况也非常具有参考价值。
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分享内容正文：
南昌面积不大，跟长沙差不太多……人口按照官方的数据是620万。说实话这个数字是比较超乎南昌本地人的预期的。GDP这个，就更没啥存在感了，不知道今年能不能过6000，距离万亿俱乐部还差很远。
先简单说一下南昌的城市发现概况，南昌最早三个区，东湖，西湖，青云谱，然后下辖好几个县，安义，新建，南昌县，进贤县。
东湖、西湖区是南昌最早的老城区，青云谱其实距离城区有些远，但是有南昌当时的主要产业，江铃汽车和洪都航空，所以自成一派。
而后成立了青山湖区，在青山湖的东岸，土地辖区非常大，但整体比较偏乡，体面的地方很少，只有青山湖东边和谢家村这个地方，谢家村就是我住的地方。
这个区的风格就是不太修边幅，很多地方都是一副城乡结合部的样子。
然后是经开区，这不是行政区，这是开发区，主要以工业为主，这里聚集的大量的制造业工厂，大学，但是产业相对低端，不过人口众多……
与之相反的是高新区，也是产业立足区，但是主要都是高新技术产业，所以污染相对少，也有。不过人群的感觉与经开区有些不同，购买力要更强，这个区对于城市的管理和运营很有思路……
从住宅开始商品化之后，也就开始南昌城区的扩张之路。东湖、西湖区一直都在往两边扩张，逐渐与经开，高新等地方接壤，最重要的一步就是跨过赣江，拓展出了红谷滩区。
这一步是必然记载在南昌历史上的。就是如果百年以后说起南昌的历史，经开，高新，青云谱的历史可能都淹入了尘埃，但是红谷滩的开发是浓墨重彩的一笔，重塑的南昌格局，这是一个里程碑，必然记载。
以前南昌的整个重心都在赣江以东，从一脚跨过赣江之后，整个重心开始西移，这个趋势到现在都没有停止。
所以南昌最体面的新城区就是在红谷滩，唯一的cbd也在这里，最好的城市管理也在这里。红谷滩区是从北到南，沿着赣江一路扩展，有四个部分组成，凤凰洲，红中区，就是红谷滩中心区，红角洲，九龙湖新城。
红谷滩有个雏形的时候已经是10-11年了，随后两年南昌开始第二次大开发，这一次差不多奠定了，南昌现在的格局。
有三个标志性事件：
高新区跨过艾溪湖，到了东岸，一直到现在奔瑶湖去了。
西湖区往南开拓出了朝阳新城，老城区为数不多的体面城区。
红谷滩继续南下，开拓了九龙湖新城，这个比前两个事件稍晚一丢丢。
所以我们站在现在的格局来看南昌，差不多是这么个状态。所以你们现在看到这张图就会有那么一点感受。
三个主要事件的背后，有几条支线剧情也在发展，体现在：
经开区腾退工厂，开始城市化建设。
新建县撤县改区，被红谷滩拿掉了大片土地后，开始一路往西南扩张，但是扩张质量比较低，毕竟就是县级规划。
南昌县三面开工，现在基本跟市区接壤，北面完成了接壤，南边自己拓展，想搞大文旅。主要发展的方向是往西，汇入南昌的主流，一江两岸，最新开发的地方叫象湖滨江。
青云谱区一直充当观众的角色，在大开发时代基本没有太大的改变。其实青云谱是成也江铃洪都，败也江铃洪都。
两个大厂占用了土地，道路规划都要绕开。所以一直落伍，以前房价还有城区的优越感，现在还比南昌县还低，对于刚需还是比较友好了。
如今洪都撤了，去高新区了，才开始搞洪都新城。另外江铃也要撤了，未来有些土地可以规划。但是有些晚了，城市化浪潮的高峰已经过了，人口大量进入南昌的时机没有赶上，现在开发进度显然就不会如那几年那么迅猛……
不少人口都流失到别的区了，自身的高净值居民也在搬迁，现在开始开拓新城，只能定位刚需群众了……
第二个观众是东湖区，没有土地可以搞，本来是南昌最强区，但是所有好能级的东西都被红谷滩拿走了。现在开拓一个青山湖西岸为生，这个地方好好弄一下，还是有机会成为强势板块。
所以，至目前为止，我们可以梳理一下楼市的板块情况。
我分两种：强势板块，弱势板块。
强势有6个：凤凰洲，红中区，红角洲，朝阳新城，高新区的瑶湖以西部分。
我说的强势就是流动性OK，其他基本都相对弱势一些了，看之后的发展吧！
现在我们进入大家喜闻乐见的房价部分。
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为了还原一个真实的南昌楼市，重点区域我会讲区间价，而不是均价。因为楼市研究得足够细致、微观，均价是意义不大的，就像马云跟我的平均收入也没有意义一样。
凤凰洲1.4-4万
红中区1.2-3.6万
红角洲0.9-2.8万
高新区1.3-2.4万
朝阳新城1.5-3.6万
九龙湖0.9-2.5万
群里各位大佬看了这个房价都会感觉是个县城的即视感吧！南昌仅仅就房价来说，真的挺洼地的……
接下来几个板块我们聊均价，因为分化的区间不大，这边的改善逻辑弱，主流是刚需逻辑，不具备top级产品+优质地段，这种戴维斯双击的土壤。
均价会简单一些！
经开区1.2万左右，贵的也有1.4万的
象湖滨江1.1万左右，如果低的0.9万也不是问题，高的也有1.3万
新建区分为欣悦湖，1.15万，望城1.1万。
青云谱1.1-1.2万，那边的老房子，有些已经可以说基本没价值了。
老城区的老破小，老破大，如果没有学区支撑，基本也快丧失流动性了。0.6-1万都有，看品相。强学区的老破小能到1.7-1.8万，不过这两年也有走下坡路的感觉。
下面是重点了！
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众多大佬研究楼市，免不了谈板块，上次有个群友推荐一个朋友加我微信，了解南昌，总是在谈板块，我说南昌都是点状行情，我感觉对方不是特别能GET到我的意思。
【板块】这个颗粒度在未来的楼市研究中，已经太粗了，不够用了。未来一定是研究一个板块之中，同样的地段与配套属性之下，什么更稀缺。
所以，我本人对于未来的看法是，宏观研究的指导价值会越来越低。
我们在南昌的研究颗粒度已经到了具体楼盘的具体户型，甚至是楼层。只有一座城市的天与地，你都看过，你才知道这个城市的房子，好与坏的标准在哪里。
城市与城市之间不能平行比较，就像杭州的整体品质都强，南昌都弱，品质在南昌更加稀缺。南昌一个品质楼盘丢到杭州市场，就是个路人，但是在南昌可能就是稀缺玩意。
村花去了北影，那可能连路人都不算。所以我们在做决策的时候，要知道这个片区的购买逻辑框架内，谁和谁会成为竞争者，成为平价替代品，才知道什么最有价值。
我可以举例一个国体板块的例子，这个是一个细分板块。
这个案例非常经典！（以前我也在文章里聊过，复制过来了）
去年下半年，我给一位想买国体的读者说：你重点考虑一下明园一期140+那个户型
他说：那个户型不是很好……
我说：它可以改四房！
他说：南北不通透啊
我说：这不重要，重要的是它可以改四房！
当时说起这个房子的时候，单价2.0万左右，总价280+……
我估计是没买……
但是后续这个户型的房子就坐上火箭了……
这个案例为什么经典呢？
它可以充分的说明优质资产的逻辑。
核心逻辑：稀缺。
同时这个案例还可以告诉我们一个所有买房人都需要get到的一个意识：没有完美的房子，优质资产也有缺点。
但是，我们自己头脑要清楚：在不同的位置，不同的环境下，什么东西是主要矛盾，什么东西是次要矛盾。
当主要矛盾和次要矛盾冲突的时候，你一定要果断的放弃次要矛盾，抓住主要矛盾。
别急，听我说完：不是说户型就是次要矛盾，在不同的环境下，不同属性的权重是不一样的。
有些房子的位置真不咋地，但是户型设计极佳，导致同类型的房子里，它战斗力非常强，也会让买家宁愿远一点，也会接受它。
这个东西，如果没有对南昌楼市的各类产品心里都有点底，那是做不到的。所以，很多人买不到好房子，不是他不会思考不懂逻辑，一个是信息的不完备，二个是做不到持续观察趋势变化。
在这个大稀缺的前提面前，户型的劣势不值一提。
141的户型涨幅惊人……但是把它放在别处就是垃圾户型……
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南昌这几年楼市发生了什么呢？
刚需周期向改善周期过渡，刚需房的投资价值不高了。
刚需已死，刚不动了，改善一直都能改善。关于此类的文章，我也写过很多篇。
南昌接下来的逻辑只有刚需板块不断完善配套，成为一个体面的刚需板块，改善板块继续自己的节奏和逻辑。
大方向上房住不炒，刚需板块要逆袭的可能性不高了，除非大水漫灌，或者南昌产业爆发。
我们研究楼市，千万不要忽视一个东西，它最重要，就是：人！
以前的楼盘逻辑是，穷人和富人住一起，把你跟别人隔开的是对门那户的入户门，你们会在电梯，园林里相遇。
现在、以及未来，把你们隔开的是小区的大门，老死不相往来，大家相忘于江湖。
投资最终赚的是谁的钱？使用者，终端使用者。
虽然中途会遇到投机者，但是最终导向是使用者。在刚需板块，改善人群基本不会去买了，因为实在用不到！
刚需人群发达了，大概率会离开这里。按照国外的发展模式，最终会形成像纽约那种……
一听上东区，哦……牛逼！
布鲁克林？你好，再见！
但是，我国在规划上会刻意回避形成连片的富人区，但是富人盘阻止不了。以后的市场大概率会向新加坡模式转变，当然不是政府发房子，而是未来的刚需上车难度越来越低，对于房子没有那么焦虑了。
而改善房不做限制，由它上天。不过肯定会有房产税来调节的，房产税按照我的观点是一定会收。收税的技术问题已经完全成熟了，仅仅是时机问题，按钮已经在手，何时按的问题。
未来楼市可能整体均价会逐渐走高，但是我们看到的均价是以一部分房子永远失去流动性为代价，不体现在统计数字上的。
以上我说的这些，是南昌的逻辑，别的城市有很多那种城市向上的力量还很强，城市里有多种逻辑，刚需逻辑说不定也有，这个不可以简单挪过去。
我一向主张具体问题具体分析。
看这几年政策对楼市的态度，也很明显：经济可以通胀，楼市也许通缩。
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所以在未来，我们去配置一套房子，我们研究的颗粒度一定要细，一套房子处于什么板块？这个板块的房价走势是什么逻辑支配的？
板块内的每个楼盘不同的表现，背后是什么原因？我要买的这套房子，在板块内，在全市范围内是什么个段位？
所以，我提出一个概念，就是段位，你要给一套房子区分他属于什么段位。这个很难，需要大量的研究，因为只有绝大多数都看过了，你才知道好坏！
尽量买段位高的，流动性有保障！ 我的建议是买稀缺的东西，但是前提是什么是稀缺？
这是一个很复杂的问题。 稀缺不等于少！ 稀缺等于需求大，而供应少！ 有些东西供应不大，但是需求也不大。
不在一个市场里浸泡的时间足够长，很难获得这种信息和感受！
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