上海房租暴涨,徐汇涨幅超20%，“供不应求”还是“二房东抬价”？

在3月返工潮、6月毕业季的影响下，今年以来，上海个人租赁市场租金水涨船高，连续7个月上涨。业内人士认为，租金上涨的主要原因在于供需不平衡。目前，今年租赁旺季已经结束。随着市场步入淡季，加之租赁保障体系、加大住房供应等措施的逐步落实，后续租金价格会维持震荡或者小幅回落。
上海住房租金普涨
“工资涨得不如房租快，多赚的钱都给房东了，有时候突然就意识不到来上海的意义了。”9月7日，在陆家嘴(11.890, -0.23, -1.90%)工作的“沪漂”朱振（化名）下班后，跟随中介到龙阳路地铁站附近一口气看了四套房源。
朱振对四套房源都不太满意：一间10平米左右的主卧或次卧，月租金均在3000元-4000元不等，其中一间次卧还是由客厅改造的，这样的情况令朱振有些失望。他向中介表示希望再多看几套进行对比，中介则婉言相劝“现在合适的房源不多，房租还在一直涨”。
“看完房子那一瞬间其实有点绝望。”朱振有些感慨地告诉《华夏时报》记者：“外地人在上海越来越难了。”
这不是朱振一个人的感受。8月25日，央视报道“上海住房租金普涨，部分区域涨幅近20%”，令上海年内租金暴涨的情况备受关注。
在近期的采访过程中，《华夏时报》记者也得知，今年上海房租普涨，部分房源直接提价数千元，“涨个三五百都是谢天谢地”有租客表示。例如，一名租客目前住在浦东新区康桥与周浦的交界处，两室一厅的住房原本是3800元/月的租金，9月开始租金被提高至5000元/月。
研究机构的数据则给出了更为全面的租赁市场情况。据CRIC城市租赁数据，今年7月份，上海14区租金全部同比上涨，除了金山和崇明，全市14个行政区中有12个区的同比涨幅均在10%以上。其中，奉贤7月租金同比涨7.95%，涨幅为全市最低；徐汇7月租金同比涨23.35%，涨幅最高。
上海中原地产首席分析师卢文曦提供给《华夏时报》记者的数据显示，8月上海租赁指数为272.8，今年全市租金已累计上涨10.8%。“今年的确是上海房租涨幅比较明显的一年，部分板块涨幅可能较高，从全市年均涨幅来看基本在7-10%之间。”卢文曦表示。
诸葛找房数据研究中心发布的《8月全国大中城市租金均价报告》则显示，8月，全国大中城市租金挂牌均价为35.85元/平方米/月，环比下跌0.23%，同比上涨1.94%，涨幅收窄0.61个百分点。40城中，下跌城市数31个，较7月增加12个。8月租金环比上涨的TOP5城市为保定、杭州、泉州、上海、洛阳，环比分别上涨2.31%、2.29%、2.22%、1.72%、0.94%。
上述《8月全国大中城市租金均价报告》中分析，今年以来，上海住房租赁市场活跃度相对较高，租金呈现小幅上涨态势。前4个月，上海租金水平总体平稳，5月份起，上海的租金水平开始走高。据诸葛找房数据研究中心统计，8月份，上海的月租金达到103.36元/平方米，环比上涨1.72%。
挂牌出租房源两年减少36%
《华夏时报》记者注意到，近期有网友在社交平台上发文称，上海此轮房租上涨，是因为二房东抬高房租，“如今房子大部分不在房东手里，而是在二房东手里，他们大面积、批量’采购’房源，再找来工程队统一装修、设计、出租，这样就能抬高大部分房租价格，同小区的个人房东也顺着涨”。
而CAIC集团（易居企业集团旗下租赁行业研究部门）战研报告也显示，今年上半年，上海私房市场（个人租赁）整体呈上升状态，租金连续7个月上涨，6月打破近两年记录，登顶最高租金，达89元/平方米/月。
不过，几名受访人士否定了这样的看法。卢文曦直言：“二房东比例多少没有具体数据，一般来说，起码达到20%以上才会对市场进行直接的干扰。”链家方面告诉《华夏时报》记者，“租赁市场没有基础数据”，因此没有详细的上海租赁市场占有率数据，但二手房东在市场的占比并不高，近年上海市不断开展群租房整治、消除违规隔断现象等，二房东的利润空间已经被大大挤压。
在业内人士看来，“供需不平衡”才是此轮上海房租上涨的根源。
“根据克而瑞的监测，上海私人房源租金年涨幅在15%左右，部分区域涨幅达到20%以上。”CAIC集团战研中心分析师邬晶菁告诉《华夏时报》记者：“从需求端来看，上涨的原因很多面，比如说6-8月毕业季，常规来说就是租赁旺季，租金上涨是正常趋势。另一点跟购房市场的强监管也有一定关系，一些刚需客户因为贷款政策的变化，不得不继续租房，新老租房需求叠加，租金水涨船高。”
卢文曦也向记者指出，2017年到2019年，上海租赁市场一直处于温和的盘整期，“基本没什么涨幅”。但今年以来，随着疫情好转后，进入上海的人员流动恢复正常，加上毕业生在北上广深发展的意愿很强，加速了毕业季的租赁潮来临。《华夏时报》记者看到，自如研究院发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，上海今年依然位列毕业生租住城市第一梯队，吸引近超过半数的大学生来沪发展。
从供应端来看，上海租赁市场上的房源数量近年明显下滑。克而瑞数据显示，2021年第二季度上海挂牌出租房源是11万套。而2019年第二季度挂牌出租的房源为17.3万套。两年间减少了6.3万套，挂牌出租房源减少了36%。
卢文曦强调，今年房价的涨幅也比较明显：“从房子本身的租金回报率来看，上海年租金回报率平均值在1.7%左右。通胀的影响也会传导到住宅上面，房租的涨幅在一定程度上也会跟随房价的波动。”
《华夏时报》记者看到，目前权威部门已经注意到了包括上海在内的部分城市房租上涨的情况。8月10日，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，即强调要“确保住房租赁市场供需平稳”，要求“住房租金年度涨幅不超过5%”；8月31日，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上定调“住有所居”，指出“在解决新市民住房问题上，住房租赁将发挥中流砥柱的作用”。
8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知，将持续构建住房租赁体系放在重要任务的首位。相比于“十三五”规划，住房“十四五”规划将加大租赁住房的供给，期内形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。
高层的重视，也令业内人士对上海租赁市场的平稳走势充满信心。
“未来预计上海的租金趋势一定是上涨的，只是涨幅可能会受到调控，或者受到大型租赁社区入市的影响，增速减缓。”邬晶菁解释说，上海的R4用地（即租赁用地）在逐步入市，这些大型租赁社区体量大而且一定程度上受到政府管控，纳入保障性租赁住房，定价普遍比较低，“通过增加中低价位的供应，市场租金自然就平稳了”。
“今年租赁旺季已经结束。从以往经验来看，四季度上海的租赁成交量会显著下降，租金价格会维持震荡或者小幅回落。”卢文曦表示，基于今年涨幅相对较大，不排除透支后续空间的可能，明年租金的涨幅或小于今年。
诸葛找房数据研究中心研报也指出，上海的租金涨幅自6月份起已连续3个月收窄，预计接下来市场逐步进入淡季，加之租赁保障体系、加大住房供应等措施逐步落实，租金将趋于平稳。
来源：华夏时报