频频发债，业绩高增含水分，正荣地产行内掉队差距不断加大

　　自身债务规模不断扩大，正荣地产渐渐难掩暗雷涌动。

　　近两年，伴随着房地产调控不断加码，已有不少房企危机频频降临，而处于崩溃边缘的不乏曾经耳熟目染的巨头。

　　据人民法院公告网显示，以“房地产”作为关键词检索，并剔除重复分发企业和非房地产企业的名单后得出，仅2021年上半年，便已有共计超过165家房企发布了相关破产文书。

　　目前来看，在一众中小型房企折戟市场下，千亿级房企同样也面临诸多挑战。而今，泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展均已被曝出深陷债务危机。

　　据中指研究院监测，2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。毫无疑问，监管力度不断加强，致使房企外部融资环境持续偏紧，无疑是推倒各家房企的重要利剑。

　　在此恶劣的环境中，自身债务规模不断扩大，靠频繁发债“以新换旧”来维持经营且疑似存有“明股实债”的正荣地产，彼时亦开始渐渐难掩暗雷涌动。

　　业绩高增隐含水分

　　作为中国房企20强之一的企业，2021年上半年，正荣地产给出了一份稳健的经营成绩，多项核心指标也较为亮眼。

　　8月22日，公司发布2021年半年度报告显示，上半年公司营业收入录得160.11亿元，同比增长10.1%；净利润录得11.66亿元，同比增长33.1%。

　　销售收入方面，上半年公司销售额达822.99亿元，同比大增47%，完成全年目标54.9%。而据克而瑞数据显示，2021年1-6月百强房企操盘金额为61499.1亿元，同比增长36.7%。以此来看，正荣地产超越市场的荣枯能力并不容小觑。

　　然而，尽管正荣地产在经营端取得了不错的成绩，但靓丽的背后实则暗藏水分。据克而瑞披露数据显示，2021年1-6月正荣地产的权益销售额仅463.5亿元，据此推算，公司的权益销售比仅56.32%。也就是说，公司销售额近一半来源合作伙伴，而绝非自身内生供给。

　　半年报还显示，今年上半年正荣地产购得24块地块，在总建筑面积356万平方米中，公司权益占比进一步下降至46%。基于此，正荣地产未来销售权益再度下降或也已无可避免。

　　由于正荣地产存在的联营、合营项目太多，使得其权益销售额不高，这又侧面反映出了公司资金实力不济的窘境。

　　债务压顶，借新还旧愈演愈烈

　　2021年上半年，公司剔除预收款的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比为2.19。很显然，公司剔除预收款后的资产负债率已超阈值，三道红线其中有一条未能达标。

　　值得注意的是，在今年上半年，正荣地产的15亿元净利润里，非控股股东所占净利润3.38亿元，占比约22.53%，但公司的非控股权益，却占到了当期净资产的53.93%，二者之间的巨大差异，外界看来，正荣地产背后或许还存在着“明股实债”粉饰报表的可能性。

　　也就是说，正荣地产的真实负债率可能要高于目前公司所披露的数值。

　　从负债规模来看，正荣地产的偿债压力也并不容小觑。截至2021年6月30日，公司总负债规模已从2020年的1837.8亿元增长至2033.05亿元，同比增长10.62%。而需一年内偿还的债务为203.43亿元，两年内偿还的债务为418.53亿元。

　　然而，目前公司拥有的现金与现金等价物仅349.8亿元，其中还有已抵押存款、受限制现金合计约94.7亿元。由此可见，正荣地产面临着不小的偿债压力。

　　受迫于资金窘境，今年上半年，正荣地产“借新还旧”势态亦开始愈演愈烈。据不完全统计，2021年以来，正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。而发债的主要目的，便是为了置换旧债。

　　除了频频发债外，信托融资也成为了正荣地产输血的重要渠道。据相关数据显示，自去年以来，正荣地产各项目公司通过信托渠道融资金额已高达12.65亿元，且基本是固定收益在7.5%至8.2%的高息产品。

　　以高息不断举债，无疑又再接再厉地凸出了正荣地产所面临的巨大资金压力。

　　经营滑坡趋势了然

　　“资金不够，降速来救”，这同时也使得正荣地产业绩日渐凋零，慢慢地走向了下坡路。

　　财报显示，2017-2020年，正荣地产的销售额同比增长分别为79%、54%、21%、9%；与此同时，公司定下的1500亿元2021年销售目标，增速也仅有5.7%。

　　除此之外，从利润指标来看，公司的毛利率和净利率也出现了双降情形。毛利率从2020年的20.3%，降到了今年上半年的19.1%；净利率则从2020年的9.86%，下降到了9.39%。

　　而据亿翰数据显示，2020年50家典型房企的平均毛利率为24.7%，平均净利率为11.6%。不难看出，正荣地产无论是毛利率还是净利率，均处于行内掉队的水平。

　　还有，2020年50家房企平均ROE为14.1%，但半年报数据显示，正荣地产ROE仅3.2%。就此而言，正荣地产在行内的掉队差距，已然在不断加大。

　　面对千亿黑马增速“刹车”，向放缓拿地降杠杆树“高质量”标杆发展。然而诡异的是，正荣地产房屋质量却似乎并未就此得到市场的认可。

　　知乎上，一个名为《成为正荣业主两年，我们的生活一团乱麻》的帖子就道尽了业主的心酸。在这期间，正荣被指作为闽系房企的代表之一，与它的同乡，深陷资金危机的泰禾集团类似，热衷于在一二线城市郊区开发一些CEO盘，随后以远高于同地区的价位向业主兜售所谓高品质住宅。

　　但两年前，自从作者怀着一个新家梦买下了正荣的房子，就陷入了一场无法醒来的噩梦。一方面，由于广泛存在的房屋质量问题，如今小区晚上基本是黑灯瞎火，入住率非常低，同时自己买房三年、交房两年后仍然没能入住。

　　另一方面，正荣地产和正荣物业被指内控、纪检不作为，对业主的心态造成了极大的负面影响。如今，近500人的业主大群已从乔迁新居的喜悦分享群，变成了宣泄不满的地方。

　　进入房企大变局时代，市场竞争逐步从增量竞争进入存量竞争，而资金链渐渐紧绷，加之无法取得市场认可的正荣地产，后续或终将难逃越摔越重的局面。