南京一批骨灰级老盘，重启！

昨天，南京江北新区官网的一则批前公示，炸出桥北骨灰级老盘！

据项目规划设计方案批前公示，拿地已18年的天华硅谷庄园，即将启动三区建设，为桥北新房市场补仓。

不止桥北，江宁九龙湖、城北迈皋桥……南京一批骨灰级老盘重启，不乏倒挂鸡腿盘。问题来了，你会买吗？

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先来看看天华硅谷庄园三区。

项目位于江北新区天华西路南侧、规划道路北侧，东靠泰冯路，西邻江北大道。在桥北边缘地带，临近高新区。

根据规划方案，项目总用地面积约78880.64平方米，规划用地性质为R2二类居住用地(100%)，1.01≤容积率≤2.2，绿地率≥35%，建筑高度≤80米。

拟建总建筑面积约24.09万平方米，其中地上建筑面积约17.35万平方米，地下建筑面积约6.74万平方米。主要建设13栋25层住宅、地下车库及其它配套设施。

立面为现代风，和一期二期的西班牙风完全不同，档次一下子上来了。效果图如下↓

前期房源效果图↓

天华硅谷所在地块于2003年被苏宁环球拿下，一期、二期主打65-133㎡的刚需、首改户型。

65㎡一房两厅一卫户型图↓

项目的销售周期集中在2008-2012年，整体毛坯均价4491元/㎡。2012年最后一批房源推出时，均价不过7200元/㎡。

如今，小区二手房成交均价约2万1，与周边的天润城、威尼斯水城等基本持平。行情上升期时65㎡小户型成交单价逼近2万4。

桥北一带城市开发趋近成熟，没有新的土地出让，新房供应自然有限。目前板块主力在售新房为滨江雅园，这家楼盘的拿地时间比天华硅谷还要早一年，现在在售面积为88-127㎡的毛坯房源，均价2万1左右。

不久的将来天华硅谷新组团上市，值得入手吗？项目的优缺点，一线君为大家分析如下：

优点：

① 价格未定，参考滨江雅园毛坯均价2万1左右，与二手房价差不多。虽然大概率没有倒挂优势，但处于南京的价格洼地，总价可控。

② 天华硅谷新组团近地铁3号线和地铁S8号线换乘站泰冯路站、江北大道快速路等，交通便捷。另外有弘阳广场、万象汇、龙湖江北天街等商业配套；沿江中小学等教育配套。整体生活配套成熟，居住氛围浓厚。

缺点：

① 开发商2003年拿地，至今产权缩水18年。加上交付等待期，到手产权缩水时间更久。

② 与江北核心区、研创园等板块比，桥北没有新的规划、配套利好支撑，产业、学区想象力又有限，房价涨幅有限。

2

江宁九龙湖的老盘颐和南园，于7月下旬出炉了最新规划，五期将建设4栋4层住宅，是板块不可多得的低密产品。

颐和南园位于江宁区诚信大道以北、长亭街以西，1-4期住宅、幼儿园以及相关配套已经建成。位置示意图如下↓

最新出炉的是五期规划，具体区位如下↓

根据设计方案，原规划总图中项目东南侧地块上规划商业、小学以及住宅，调整后为4栋4层住宅、相关配套以及规划24班中学，拟调整方案如下↓

效果图↓

颐和南园与现房楼盘金隅紫京云筑仅一街之隔。

此前，一线君在金隅紫京云筑样板间拍过九龙湖南园风光图，图里正好可以看到颐和南园五期和规划中学的位置↓

颐和南园所在地块，2002年10月被苏源集团江苏房地产开发有限公司拿下。这家开发商大家应该不陌生了，是中粮地产（现在的大悦城控股）出资控股的股份制有限责任公司。

项目住宅产品业态较为丰富，有独栋别墅、联排别墅、多层、小高层等，销售周期从2007年延续到2013年，整体总均价10026元/㎡。2013年三期别墅尾盘均价约1万8。

目前，小区二手房成交均价为3万7，与周边已破4万的新城玖珑湖、保利中央公园等次新小区比，不占优势。

未来入市，颐和南园要卖多少钱？一路之隔的金隅紫京云筑二期放风要卖4万以上，但一线君认为颐和南园是卖不到这个价格的。它的定价其实可以参考九龙湖的另一家老盘：朗诗九龙熙岸。这个项目是2003年卖地，现有学区配套等和颐和南园一致，今年新组团上市精装均价3万6。

颐和南园也是优缺点分明的楼盘：

优点：

① 地理位置优越，配套成熟。诚信大道、双龙大道等城市干道覆盖，紧挨着地铁3号线诚信大道站，未来还有5号线换乘；南面是九龙湖南园、西面是临江高级中学；5-10分钟车程可达景枫、太阳城、砂之船、同仁医院等商业医疗配套。

② 新组团为4层低密住宅，未来户型设计也大概率偏改善。九龙湖一带主打高层房源，弘阳悦禧苑这样的低密改善产品比较少见。参考颐和南园前期偏改善的多层、别墅面积段，新组团应该会以改善户型为主。

缺点：

① 与天华硅谷、朗诗九龙熙岸一样的通病，产权缩水严重。加上交付等待期，未来业主拿房，产权缩水将在20年以上。

② 颐和南园新组团为4层住宅，南向有规划中学、在建高架的遮挡，基本上与九龙湖湖景风光无缘了。

3

城北迈皋桥的大地伊丽雅特湾，也在近日出了新规划。

项目位于栖霞区迈皋桥街道，东临和燕路，南至和燕路小区，北至规划道路，西至规划道路。周边有金浦御龙湾、锦麟融誉、星叶瑜憬尚府等楼盘。

用地面积约11.46公顷，项目主体前期已建成交付，将新建27号楼，建筑面积约20634.58㎡，主要内容为住宅、商业、基层社区中心和配套用房等。

根据规划，大地伊丽雅特湾27号楼的4-10层为住宅，主力户型为110-120㎡；1层是菜市场、社区、医疗服务站；2层是商业、物业；3层是公寓。整体业态混杂，对居住私密性和舒适度会有一定的影响。

项目所在地块于2007年出让，至今产权已缩水14年。上一次开盘是在2018年10月，毛坯新房均价2万7。

目前，大地伊丽雅特湾27号楼的开盘节点未定。对比之下，旁边的另一家老盘金浦御龙湾的动作反而快一些。

金浦御龙湾所在地块于2012年出让，产权缩水9年。项目在三季度南京商品房上市计划中，将推出232套毛坯新房，高层（88-120㎡）还是洋房（110-250㎡）未定。此前，高调放风毛坯高层房源要卖3万，毛坯洋房则要卖3万5，首付5成起。

迈皋桥的大地伊丽雅特湾、金浦御龙湾值得买吗？迈皋桥发展前景如何？最近一线君有出过详细的分析稿件，感兴趣的朋友可以戳链接回顾：新盘放风近4万/㎡、首付5成起，迈皋桥也“膨胀”了？

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在南京，让人心心念念的骨灰级老盘，还有河西的两家：碧瑶花园、恒盛金陵湾。

碧瑶花园

位于河西中的碧瑶花园，早在2018年底就传来入市的消息，如今依然静悄悄。

此前，一线君去工地踩盘时，被工地相关负责人告知：碧瑶花园三期一共有4栋住宅约228套房源，最小100㎡，最大280㎡，大概率毛坯交付。

2003年拿地，至今产权缩水18年，但在河西中的优越区位，成熟交通商业配套，以及致远外国语小学分校、致远初级中学的双学区配置等优点面前，碧瑶花园三期的缺点几乎可以忽略不计了。

碧瑶花园二期

恒盛金陵湾

恒盛金陵湾于2007年落地龙江三叉河一带，虽然被老小区包围，但因树人本部双学区的加持，备受南京鸡血家长的偏爱。

据悉，项目新组团共4栋住宅约200多套房源待售，主力户型125-170㎡。此前，一线君实探工地时，发现项目张贴的公告里明确提到：主体工程施工时间为2020年6月30日至2022年6月20日。

如今，恒盛金陵湾新组团开盘时间未定，小区二手房均价已站稳7万，小户型更是一路狂飙，向9万大关跃跃欲试，徒留家长们空叹息。

结语：

南京遗留的骨灰级老盘，从河西到城北，到江宁、江北都有，刚需和改善都能寻得一席之地。怎么选？记住一条：遇到硬核学区配置的、倒挂优势突出的，果断下手。