上半年出让宅地最新进展！ 3个项目进入开盘准备期！

上海首轮集中供地刚结束不到2个月，碧桂园华漕地块已经打响第一枪，地块近日已经开始规划公示，碧桂园速度果然没有让大家失望。当然，有开发商高周转模式运营，也有开发商却不紧不慢。

除了首轮集中供地出让的31幅涉宅用地，上海今年一季度还出让了17幅涉宅用地。其中有不少地块已经公布了规划详情并且动工；甚至个别项目的售楼处已经开放，即将要入市认筹；当然也有地块至今没有动作，那我们不妨来盘点下这些地块的最新进展。

3盘闪电开放售楼处，普陀石泉项目即将入市

在所有地块中，目前进展最快的3个项目已经开放了售楼处或展厅。中建临港项目上月已经开放售楼处，而融创石泉项目和阳光城罗店项目也开放了城市展厅。这些项目大概率会在今年入市。

已经开放售楼处和展厅地块一览

（1）普陀石泉社区地块——苏河望

今年上半年，建发和融创联手以64.52亿元拿下普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，成交楼板价84346元/平，溢价率36.15%，该楼板价也创下普陀新高。随后开发商也被区规划资源局和区房管局约谈，不过这并没有影响项目的开发进程。

7月24日，融创&建发石泉项目—苏河望展厅对外开放，位于融创精彩天地内（香溢花城旁）。

规划显示，该地块包含了7栋10-20层住宅和1栋保障房。从置业顾问处获悉，项目当前正在等待预售证，入市时间待定。主力建面为约99-147平3-4房，约有700多套房源，一次性全部推出。其中约99平三房共603套房源；约149平四房占共90套房源。

苏河望效果图

（2）新片区滴水湖中建地块——中建御湖澜庭

2月3日，中建八局以14.81亿元拿下自贸区临港新片区PDC1-0303单元WNW-C5B-11地块，项目案名为中建御湖澜庭，售楼处已经于7月18日开放，项目预计会在今年下半年入市。

中建御湖澜庭售楼处图

根据此前公示的设计方案，该项目将建设15栋15-18层住宅楼，全装修交付，其中自持部分15%，保障房10%。官微显示，项目将推出74-115平高层房源。

中建御湖澜庭

规划图

中建御湖澜庭效果图

（3）宝山罗店地块——阳光城·西江悦

今年2月2日，阳光城以19.65亿元摘下宝山区罗店新镇BSPO-2202单元H-06地块，地块位于美兰湖板块，就在华润卓越玲珑悦府的南侧。

项目案名为阳光城·西江悦，目前项目的展厅已经于8月14日开放，位于宝山龙湖天街，而售楼处预计9月中下旬开放。

房源分布示意图

社区主打洋房和叠加的组合，这和美兰湖别墅区的格局较为契合。其中，洋房主推79平的2房2厅1卫、89平3房2厅2卫和105平4房2厅2卫。叠墅户型则是114平3房2厅3卫（上叠）、128平4房3厅2卫（中叠）和139平4房2厅2卫（下叠）。

6幅地块开始动工，招商北外滩地块已开动

还有6幅地块目前已经处于开工状态，按照这两年开发商的速度，搞不好赶一赶也有可能搭上今年的末班车。

已开工建设地块一览

（1）招商北外滩地块—招商虹玺

今年2月，招商以56.66亿元的总价夺得虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，成交楼板价92648元/平，刷新虹口楼板价新高。地块容积率2.65，地上建筑限高100米，住宅套数下限570套，地块位于华师大一附中东侧，与瑞虹新城一街之隔。

该地块是一幅纯住宅地块，目前地块已经动工，进入打桩阶段，挖掘机也已入场。施工铭牌显示，地块于今年7月开工，预计于2024年4月竣工。

招商虹玺施工现场

招商虹玺施工铭牌

据悉，招商虹玺即将在白玉兰广场55楼开放售展中心，主推约87-178平二房到四房。主力户型为约90平三房两厅两卫，精装修交付。

（2）龙光滴水湖地块——龙光天宸

今年1月，龙光以43.05亿，25.38%的高溢价率拿下了滴水湖的一幅巨无霸地块——自贸区临港新片区PDC1-0302单元06-02、07-01、07-05、08-05、10-02地块。

6月，龙光公布了设计方案，地块分为5个子地块，其中10-02地块为商业用地。06-02住宅地块包括249套商品房和321套保障房，其他3幅住宅地块均为商品房。地块住宅套数最低下限要求为2554套（2233套商品房），要求全装修交付。

地块规划示意图

06-02地块有保障房位置、居委会、物业管理处，07-01地块含业委会，08-05地块正对着建桥学院北门。据当地自媒体号公布的消息，项目案名或为龙光天宸，目前地块已经开始动工。

图源自媒体号

（3）金山枫泾地块

1月4日，金山区枫泾镇JSS10201单元24-10、25-07的商住地块被金源鸿大以9.36亿元底价摘得，这也是今年第一幅出让的地块。项目住宅的案名为世纪金源梧桐印象，正在进行结构施工。而商业地块将打造方圆荟购物中心，目前正在进行场地平整工作。

世纪金源梧桐印象住宅项目

商业效果图

项目住宅部分将推出约78-100平2-3房，据悉有精装和毛坯两种选择，公开户型图如下：

户型图

（4）自贸区临港新片区港城&特发地块

今年5月，临港新片区管委会官方发布公示，自贸区临港新片区PDC1-0302单元05-05地块（临港城投+深圳特发）项目工程设计方案出炉。

项目规划示意图

地块位于临港滴水湖核心区102文教片区，就是大学城区域。设计方案显示，临港城投&深圳特发联合将开发小高层社区，736套中小户型住宅。据悉，该地块已经于6月开工。

项目效果图

（5）临港新片区书院社区“孪生”地块

今年2月5日，中建二局下属的北京中建连续摘得临港新片区书院社区B0603地块和B0701地块。

书院社区B0603地块公示图

书院社区B0701地块公示图

两幅地块的设计方案早已出炉，并在6月20日进行了开工仪式。其中B0603地块率先动工，计划推出19栋4至20层的高层与多层住宅及住宅配套、地下车库等。

中建地产书院项目开工仪式图

地块位置图

2幅地块规划仍在公示，开工指日可待

除了华漕碧桂园项目，今年第一批集中供地名单中还没有楼盘公布设计规划。但在此前的17幅宅地中，剔除已经开始动工、已经开放售楼处的项目和暂无进展的地块，目前仍有2个项目处于公示阶段。

仍在规划公示中地块一览

（1）川沙太平村旧改地块

浦东新区川沙城东社区PDP0-0703单元D05B-02地块（“城中村”改造项目—太平村A片地块），由上海申迪&浦东川沙城投联手拿下。该地块于7月线上公示。

地块规划图

地块规划1栋6层多层住宅、5栋7层多层住宅、8栋13-14层高层住宅、2栋14层带配套公建裙房的高层住宅、4栋电力站、2栋垃圾房、3栋门卫以及1座地下车库共26个单体建筑组成。

（2）临港滴水湖商住地块

今年2月，融创和港城联合体以21.9877亿竞得自贸区临港新片区PDC1-0102单元C2街坊18-08、23-01地块（商住地块）。

目前，地块设计方案已经公示，正处于招标阶段。该项目规划有酒店，商业，沿街商业，菜场，14-17F住宅。

地块规划图

6幅地块暂未开动，市区3幅宅地无动静

有的地块闪电开工，但也有地块迟迟没有动静。在这17幅地块中，有6幅地块目前没有任何动工的消息，其中比较受关注的要属3幅位于市中心的地块。

尚未动工地块一览

（1）黄浦豫园地块

豫园黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01等地块是今年成交总价最高的一幅地块，最终上海城投和上海建工联合体以176亿元拿下。本地块位于黄浦区豫园社区，东临上海豫园景区，直线距离约300米，未来或将打造成为豫园地铁上盖商业。

豫园地块规划图

不过拿地近半年，该大型地块目前依然没有传出任何消息。从走访中发现，地块处于围合状，商业部分和住宅部分依然没有任何施工的动作，部分地块甚至被用作停车场。

豫园地块实拍

其中住宅部分的外墙已经打上了露香园的logo，未来或将打造露香园的后续产品。地块的后续规划和发展让我们拭目以待。

露香园地块实拍

（2）浦兴社区巨峰路地块

另外，年初还有一幅重磅的地块出让，那就是浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块即巨峰路地铁站上盖商住地块，嘉里&GIC联合体摘得。

当时地块规划要建浦东最大的商业综合体，不过目前却迟迟没有动静，从现场来看，地块内部杂草丛生。

浦兴社区地块实景图

从当时披露的方案显示，根据地块要求显示，项目的可售住宅建面约4.8万平，住宅套数下限470，100%全装修，70%以上中小套。项目北面将建3幢高层可售住宅。

嘉里项目住宅效果图

项目的办公位于地块的西北侧，商业建筑面积达到18.4万方，体量达到2个静安嘉里中心。

嘉里项目商业效果图

嘉里项目办公楼效果图

不过从目前的情况来看，项目迟迟没有任何动作，最初的方案能否兑现，地块推进是否会存在变数，还需让我们耐心等待。

（3）虹口区四川北路街道地块

另外，虹口区四川北路街道的一幅商住地块也在近日出现了产权变更。今年2月7日，上海地产联合体以底价111.3534亿元竞得虹口北外滩附近的一幅商住地块。

但不久前，项目正式在上海联交所挂牌交易，招商和融信联手以42.2285亿元竞得该地块项目公司80%股权及超40亿债权，成为地块的共同开发者，具体细节这里不做过多阐述。

从现场情况来看，地块内部的老旧房屋并未铲平，依然还保存完好。可见上海地产联合体似乎在拿地之初就没有打算去进一步开发。

四川北路街道地块实景图

而招商从去年以来大量重仓北外滩，先后拿下多幅宅地，并在虹口开发了外滩天玺、云玺和虹玺等多个项目，相信招商和融信在接手后，四川北路街道地块或马上会有新的进展。

以上为今年一季度17幅地块的进度一览，而在首轮集中供地中，碧桂园率先公布了地块规划。

当时碧桂园以37.285亿元竞得上海闵行区华漕镇MHSB0001单元11-12地块，楼面价为31484元/平，房地联动价约6.5万/平。

地块规划图

规划方案显示，碧桂园华漕项目规划建设4栋14层高层住宅，2栋13层高层住宅，1栋11层高层住宅，9栋10层高层住宅，2栋16层保障房及8栋多、低层配套公建用房。同时，该区域也纳入了虹桥前湾的规划蓝图。

碧桂园的高周转早已成为业内共识，其实从第一季度拿地房企的开发进程来看，有过半的房企在拿地半年内已经开始行动，节奏非常之快。有业内人士分析，房企提前部署无非是为了早一天开卖、尽早抢占客源，以便顺利回笼资金，毕竟下一轮集中供地马上就要来了。

从另一方面来说，房企有“三道红线”的压力，高负债对房企的融资做出了限制。因此房企需要尽快消化土地库存，实现高周转来尽快回笼资金，从而改善净负债率和现金流状况。