直击业绩会｜正荣地产：表外净负债7亿，“利润率还有提升空间”

2021年对于正荣而言有着承上启下的意义，它是“新三年战略”的收官之年，也是十年战略的开局之年。这一年的业绩是过往经营的结果，也是下一段征途的起点。

政策叠加下地产调控进入深水区，如何应对并寻求严监管下的发展成了摆在正荣面前的头道难题。

董事长兼行政总裁黄仙枝依然强调“规模、财务安全、盈利三者都重要”。他自信“在这一轮的调控中，正荣会往前发展更大的一步”。

为了展示财务结构的改善，也为了扭转过往高周转、高负债的烙印，正荣地产也主动披露了表外负债。

8月23日，正荣地产在线召开了2021年中期业绩发布会。

上半年，正荣地产营收160.11亿元，同比增长10.1%；相较营收的增幅，毛利变动并不明显，期内毛利30.5亿元，相较去年同期的29.54亿元增长3.2%；对应毛利率19.1%，同比减少1.2个百分点。

盈利能力一直是正荣亟待提升的短板，过往3年其毛利率一直在20%上下浮动，去年底跌至19.1%后今年继续在此徘徊，会上黄仙枝坦言“正荣的利润率还有提升空间”。

毛利增速放缓，并没有影响正荣净利的增幅。上半年正荣净利润15.03亿元，同比增长17.88%，主要得益于其他收入及收益的大增，该指标由去年同期的4.02亿增至12.76亿元，变动的原因是报告期内出售附属公司收入8.53亿元，该项收入也贡献了上半年净利的56.75%。

年初，正荣将公司营销职能升级为“营销公司”，自建渠道让正荣上半年销售费用由去年同期的4.55亿元上升37%至6.25亿元。

销售方面，上半年正荣地产实现合约销售额823亿元，对应1500亿全年业绩目标来看完成率为54.9%。具体来看，长三角区域和海峡西岸区域依然是业绩重镇，分别实现销售额466.67亿元和203.18亿元，占比超过8成。中部、环渤海、华西和珠三角销售占比依次为7.5%、5.3%、3.1%和2.7%，销售均价16534元/平方米，相较去年同期的12156元/平方米提升较为明显。

调控之下，黄仙枝自信“虽然下半年市场有点下行，但1500亿元是肯定没问题的”。

李洋补充道，上半年的业绩得益于管理层对市场变化的预判，“上半年调节奏，整体任务前置；调结构，对库存项目和资源加大去化。”

其透露，9月份，今年新拿的项目会陆续上市，相信市场上也会迎来另一波销售高峰。

集中供地开启后，上半年正荣在南京、杭州、武汉、广州、厦门等城市合计新增地块24幅，总预计建筑面积为356万平方米。在黄仙枝看来，第一批集中供地热点城市的价格依然在往上走，他说“正荣要平衡土储和开发的关系以此应对。”

对于如何平衡，黄仙枝也给出了答案“存续比保持在2-3之间比较恰当”。截至6月底，正荣共有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值5100亿元，土地存续比约为2.9，2018-2020年，其土地存续比分别为3.8、3.1和3.2。

24幅新增地块中3块为全资项目，剩余21个为合作项目。大量的合作项目也稀释掉了正荣的权益占比，上半年其新增土储的权益占比为45%，相较去年底的73%明显下降。

合作增加，少数股东权益由去年同期的166.1亿元增至253.8亿元，也让正荣对权益的把控再次被关注。

董事会副主席刘伟亮坦言，“集中供地下土地获取成本相对不低，随着这几年我们对合作开发理念想法的升级，正荣有了一批稳定、想法理念接近的合作伙伴，他们中除了平台型的公司还有一批中小型、本土规模型房企。”

“下半年新增的土地会保持在50%左右的合作比例，确保少数股东权益不会有太大增加。”陈伟健补充道，截至上半年，正荣地产表外负债约为31亿，表外货币资金约为24亿，表外净负债为7亿，“表外负债相对可控”。

这也是目前为止唯一一家披露表外权益和负债的房企。

对照“三道红线”来看，正荣地产净负债率为57.2%，现金短债比为2.2，剔除预收款的资产负债率为72.4%，踩中一条红线，继续保持“黄档”行列。黄仙枝透露计划今年底全部达标。上半年，正荣平均融资成本为6.35%，相较去年底降低15个基点。

债务结构方面，59%来自于银行借款，30%为优先票据，公司债和非银借款占比6%和5%。债务年期上，一年期的短债在整体负债中的比例为28.5%，较2020年末降点0.6个百分点。