进入2021年，广州新房楼市波澜不断，一季度借助去年年底的回暖东风，新房住宅成交量居高不低，在4月新规多重调控之下，火热的成交氛围顷刻间遏制，5月份开始成交套数逐渐走低。
克而瑞数据显示，进入7月份，上半月（7月1日至7月15日）广州新房网签成交3178套，其网签面积达35.23万㎡，7月上半月成交均价为32977元/㎡，均价呈现下跌趋势。
而成交量的下降，不仅存在信贷环境收紧、房贷申请周期延长以及广州对外来炒房客的限制等因素影响，而且也与政府加强对项目备案指导价的管控有关联，严格把关项目预售证的发放。
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原本“上有政策、下有对策”，之前广州出现数次捆绑车位、装修包等楼盘销售套路，不过在政府大力查处下有所收敛。
随着政府调控力度不断加强，开发商似乎妥协了，降价出售等字眼陆续出现在广州各大区，，要求全国范围内规范房地产市场秩序、严查违规违法行为，包含了于茶水费、捆绑车位、套取经营贷、捂盘惜售，囤积房源等市场违规行为严格有效整治。
而这周广州亦开始实行项目备案价下调3%的新政，其中全新盘拿证的备案价，参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价；老盘推新想拿预售证，必须参考上一次拿证的备案价，并在此基础上下调3%。
这条新政在上周先一步给广州市场打了预防针，为了避开下调备案价3%，部分开发商在上周提前抢跑，上周广州全市获批的房源套数较之前上涨了不少。
克而瑞数据显示，上周广州合计9个住宅项目取得预售证，第29周（07.19-07.25）总计新房供应4490套，环比增加147%。
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价格调控政策，自然是广州全市范围通用，包括成交套数排名全市第二的科学城板块也是一样执行。
克而瑞数据显示，截至7月15日，科学城板块在今年网签成交3889套新房，板块成交面积达43.84万㎡，板块2021年均价为3.9万/㎡。
值得一提的是，科学城板块是广州畅销板块TOP5中，唯一一个来自中心区的。
另外，从近12个月的新房去化水平计算，截至6月底，科学城板块新房去化周期仅需6.1个月，也就是目前的新房货量大约只要6个月时间就能卖完。
而该板块的“种子”住宅项目---合生中央城的新房货量去化水平在科学城板块也算名列前茅，据克而瑞数据统计，按最近3个月去化速率计算，合生中央城新房去化周期仅需2.7个月，销售去化表现较佳。
直观明显的一点：截至7月15日，该项目以1038套新房成交量，登上今年黄埔区项目畅销排行榜第一名次，项目成交均价3.45万/㎡。畅销+实惠价格，使得该项目屡屡受到购房者的关注青睐。
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不仅如此，克而瑞市场监测到，合生中央城属于合生创展在黄埔区火村旧改的融资项目之一，而今天广州市规划和自然资源局对火村社区三旧改造项目三期融资区的设计方案审查及调整作出了批后公示，分别规划了AG0206002、AG0206038地块。
项目地块规划指标如下：
项目位置：黄埔区开源大道以东、瑞和路以西
其中AG0206002地块为居住用地
总用地面积：50175㎡（可建设用地45580㎡）
总建筑面积：203809㎡（计容建面145101㎡）
容积率：3.59
建筑密度：23%
绿地率：35%
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同时，三期融资区项目将北至机动车停车位1775泊（地上105、地下1670），地下非机动车停车位1819泊。
并且配置了18班幼儿园、区级文物（南国钟公祠、桂堂书室等）、星光老年人之家、文化室以及居民健身场所等公建项目，从早前发布的规划中得知周边还建设了一所72班九年一贯制学校。
从公示大图看出，火村三期融资区的住宅楼栋总计7栋，其中1-5栋为31-32层的高层住宅建筑设计，而6、7两栋则为39层的超高层；另外AG0206038地块为商业商务用地，将建设为一栋31层的办公楼。
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数据显示，火村是黄埔区推进最快的旧村改造项目之一，家门口就是公交站火村站，距离地铁6号线香雪站约2.5公里，可乘坐公交换乘地铁；了解到地铁23号线火村站（规划中）、广州高速地铁17号线伴河路站(远期规划)有望经过火村周边设立站点，未来项目价值有望得到更高的提升。
路网方面，项目毗邻主干道开泰大道、开源大道、开源大道，并且毗邻火村收费站，可驶入广州绕城高速、途经沈海高速、济广高速，十分方便通往广州各区，自驾出行较为畅通。
目前火村三期融资区刚进入方案批后公示，未来建设以及预售套数批准入市，还需要一段时间，在老盘加推备案价下调3%的调控背景下，备受瞩目的合生中央城是否也会如此“降价”呢？
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文章来源：克而瑞广佛区域
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