上海楼市：买两房还是三房比较好？买房应该这样买！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，目前手里有笔资金想用于房产投资，名下已经有两套房，还有家里双方老人的房票可用，请问可以购买另外的房产吗？买房在地段、产品、户型等等方面有什么需要注意的问题吗？

沪叔：你好，有资金又有房票，进行房产投资是可以的，只是要注意不可以过度利用杠杆，贷款尽量控制在承受范围之内。纯住宅投资风险小，产品品类也不错，是一个比较好的选择。买房时，在地段上，一般来说不要选择远郊，尽量选择核心地段，市区>近郊>远郊，最好选择发展成熟，带有景观资源与丰富商业的中心区。产品上，首先是开发商品牌，最好选择有口碑的开发商，参考开发商的楼盘质量进行挑选，并不是国营开发商一定比品牌开发商更有价值，关键还是在于产品质量；产品户型选择90-120平米的最合适，这样的面积更适合居住需求，未来接盘的人更多。不建议投资酒店式公寓，回报率偏低。相对来说，精装的回报率会比毛坯房低，由开发商的溢价。选择新房还是二手房，新房限售，差价缩小的情况下比较建议淘二手笋盘，更容易抛出。

提问：沪叔，你好，上海买房，有小孩，刚需自住，是买两房还是三房比较好？我该怎么选择呢？

沪叔：你好，刚需中的两房户型最近似乎颇受欢迎。一般来说，预算是买房路上的最大障碍，但是两房的话可以更好的控制面积段，进而合理的控制总价。如此一来，预算不足和改善群体或许可以在相同的总价上，有条件选择到更好的地段。其实在相同的面积下，三房的户型不一定好于二房，这在很大程度上取决于房屋的设计。一般来说，开阔以及舒适是首要要求，不过功能的位置也在慢慢地提高。户型的优劣还与自身的需求和用户家庭结构特征有关，如果家里有老人或者二孩，那么三房户型是有必要。但对于新婚夫妻和独生子女家庭来说，二房是完全能够满足日常生活的。如果新房周边有强势学区，那么两房会成为你的最佳选择，一般来说，小面积的学区房在市场上确实颇受欢迎。不管这样，两房不两房还是要看自身的需求。

提问：沪叔，你好，目前处于创业阶段，平时工作太忙了，看中一套地段非常好的商住公寓，有五星级服务，环境也很棒，平时也可以用来见见客户之类的，现在手上可用现金不多，打算卖掉一梯队的学区房置换这套商住公寓，现在自己也用不了学区房，可以吗？

沪叔：你好，上海的商住公寓虽然地理位置优越，整体品质较高，服务较好；但是产权年限较少，土地增值税较多，而且投资价值也不高。确实，同商住公寓相比，学区房的性价比更高，但是如果要作为自住及个人享受，无疑能够满足个人多方面需求的商住公寓是较好的选择。

提问：沪叔，你好，现在上海的楼市调控越来越严了，特别是积分政策出来，有点懵了，今年想在上海买房，是该怎么办呢？是在等等吗？

沪叔：你好，如果想在上海买房子，有能力和需求的建议趁早下手。如果是刚需，还是一个比较好的时机。当然，在买房前还是要好好盘算一下自己的积分，低于50的基本上可以放弃新盘，转战二手市场；60分以下的可以将二手房作为自己的备胎；高于60分的还可以参与大虹桥热盘的竞争。不过，具体怎么样还是要看个人的运气。对于买房的人来说，最要紧的是弄清楚自己要什么，需求对了，才好对症下药。很多东西只有适合自己的才是最好的，买房子自然也是一样。房子的品质、地段，周围的交通、生活设施，小区的环境等等这些一定要弄清楚。上海积分摇号选筹，详见内部分享.