房产证满2年从什么时间点算起

按现在政策规定，二手房必须持有2年时间才可在市场上出售，满5年时间可减免营业税和个人所得税。个别城市已将限售持有时间提至3年。那么从什么时间节点开始计算持有时长呢？

其实房屋满5或满2的计算时间是有明文规定的。但不同房产类型、不同方式得来的房子在计算是否满5年、满2年的方式上是不同的，房主需要按照个人得房情况和房产的类型来看自己是否符合满5、满2的标准。

一、如何界定交易房屋是否满5年或满2年？

1. 商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房产

以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。

2. 已购公房

有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银行收据日期。这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年或满二年即可）。

3. 继承的房产

继承房产可以按照继承前的日期界定是否满5年或者满2年。

4. 赠予的房产

直系亲属之间赠予的房产可以按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年；非直系亲属要按规定（第1、2条）计算房屋是否满5年或者满2年。

5. 夫妻更名的房产

可按照更名前的日期界定是否满5年或者满2年。

6. 遗失补证、破损换证的房产

遗失补证、破损换证的房产可以按照原房产证的时间界定是否满5年或者满2年。

二、房屋住满五年买卖交哪些税

1. 买房人应缴纳税费：契税：房款的1.5%　（面积在144平米以上的需要缴纳3%，即俗称的豪宅税）；土地出让金：按成本价的1.5%×建筑面积，住房面积是140以上需要3%（公房才需要，即没有土地证）；营业税：房产证未满5年交5.6%，房产证满五年可以免交营业税。

2. 满五年非普通住宅所交税费有：契税：成交价的3%　营业税：交差额的5.5%（原购房与现在网签价格之间的差额），个人所得税；全额的1%，或者是差额的20%；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收。

3. 五年以上140平米以上出售方不是唯一住宅，缴纳契税3%，营业税差额5.6%，个税差额20%（个税可以抵扣）。

三、税额

1. 满五年和不满五年的税费要差很多，普通住宅满屋唯一只要付80元的交易手续费和交易登记(2·5*建筑面积）及1%的佣金就可以了，不满五年有普通住宅有1%的个税，5.65%的营业税，非普通住宅满五年唯一交差额营业税，不满五年交全额。

2. 根据普通住宅鉴别标准判断为普通住宅：原业主：营业税免征；个人所得税是合同价的百分之一；交易手续费：面积*2.5元/平方；中介费是成交总价的百分之一。下家（客户）：契税：A、首次购房面积小于90平方以下的为合同价的百分之一B、首次购房面积大于90平方以上的为合同价的百分之一点五C、非首次购房(二套房）的为合同价的百分之三；交易手续费：面积*2.5元/平方；中介费是成交总价的百分之一

3. 个人所得税：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

四、房产证什么时候办理

对于房产证的办理时间，我们国家的法律有明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

上述的法律规定，明确了房产证办理的期限包括约定期限和法定期限。也就是说，首先要依据商品房买卖合同的约定，如果在商品房买卖合同中对办理房产证的期限作了约定，开发商就应当在合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证，否则就要承担违约责任。其次，如果合同中没有对办理产权证的期限作出约定，就适用法律规定的期限。那就是人们常提到的所谓的“90”天的期限。一个“90”天是指，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；一个“90”天是指，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

如果其居住的是还迁房，如果在还迁合同订立时，合同中对办理房产证的期限有约定，那么合同约定的时间就是开发商应当为其办理产权证的期限；如果合同中没有约定，那么从房屋交付使用之日起，开发商就应当在90日内协助其取得房产证。

不同房屋住满两年的计算方法是不一样的，例如商品房一般是以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算的。如果您需要购房方面的帮助，欢迎咨询。