古都出台二手房调控政策，银行都提前“动手”了!

以前调控都是针对新房，眼下形势变了，矛头直指二手房，哪个城市热度高打哪。

继深圳出台二手房参考价政策后，“调控利器”正被更多城市使用。眼下火爆的西安楼市第一次对二手房进行价格限制，里程碑级别的调控措施未来或将在更多城市出现。

1

靴子落地，引导理性交易

2021年7月8日，西安市住房和城乡建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。

1、参考二手住房网签成交价格，形成二手住房成交参考价格。

2、不得以“学区房”等名义炒作房价，诱导小区业主哄抬房价。这样以后合伙控盘的可能性降低了。

3、涉及二手房交易环节的机构要将二手房成交参考价格作为参考。

4、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源自查，下架价格虚高的二手房。对于不合规的，将抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

核心在于：

1、降低市场预期，尤其是高价房源

2、降银行杠杆，削弱房子金融属性

至于具体的西安二手房参考价，现在还没公布，不过可以从以前深圳的市场反馈看出西安二手房调控力度不会弱，因为调控政策和深圳是差不多的。

《通知》明确，西安市房产交易管理中心将以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析形成二手房成交参考价，这和深圳2月推出的政策类似。

2

严厉PLUS，银行提前“出手”

当时深圳出台的实际参考价，大幅低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显，成交参考价在挂牌价基础上打了7折，有的项目甚至打了5-6折。

例如半岛城邦三期的成交参考价为11万元/m²，而1月份的交易均价为19.2万/m²，被打了6折。

而深圳四大行均确认：按照二手房参考价进行放款，相当于大幅提高了二手房首付比例，导致以前努把力就可上车的刚需也无法上车。降低了市场杠杆率，楼市热度自然迅速冷却，深圳6月份3216套二手房成交量同比下滑高达76.2%。

可见，二手房参考价的本质是提高首付，不过执行更精确、更灵活。可以定点打击过热区域的过高房价。而且打击幅度可控，打狠了松一点，没作用就加点力。

因为对于购房者来说，绝大多数都需借助银行贷款买房，银行住房贷款的难易度可以直接决定二手房市场的走势。

7月6日，西安政策推出前，西安一家银行还不按常理出牌：通知二手房业务首付款比例不低于45%，第二套住房首付款比例不低于50%；2007年1月1日之前建成的房屋不再受理二手房贷款。

政策还没有发布就提前“出手”了，这速度、力度，可见执行方面是动了真格的了，未来西安二手房热度大降是确定性的。

眼下西安楼市现在不仅是出台二手房参考价，中介机构也进行了严管，过去中介可以配合业主通过各种方式做高房子价格，从而获利，现在也不行了。可见在二手房参考价这样严厉的调控下，未来西安二手房市场热度会最终走向理性。

特别是涨幅越大的区域，市场价和参考价的差价会很大，未来会有一定回调，二手房的区域分化会越来越明显，基本面一般的区域房价会下降。

而基本面很硬的地区回调不会太多，例如曲江二期和高新，曲江二期有“富人区”光环，加上这几年区域配套提升，基本面好。高新地区高收入人群多，教育方面的投入在西安位居前列，教育资源强，基本面是有强支撑的。

3

房价趋势

对于投资来说现在不建议追高，对于刚需来说，新房难摇，二手房贷款难申，想上车更需要趁早，不过学区房要谨慎。

近期西安学区房价格上涨过快，特别是曲江、高新名校多，高品质次新房多，房价高昂。例如高新一中旁的楼盘天地源丹轩梓园，二手挂牌价高达10万+。

而《通知》释放了禁止炒作“学区、学位房”卖点哄抬房价，下一步就是对市场销售的严查，未来一段时间里，“学区房”、“学位房”将是西安楼市中的敏感词。此外，秋季招生已经过去，现在再去追高学区房已经没有意义，不建议入手学区房。

市场方面，虽然政策短期会对二手房起到了压制降温作用，降低了房价增长速度，不过从长期的大趋势看，西安现在是国家中心城市，发展快、人口新增快，可是土地供给少、新房供给也少。

而房价和供给息息相关，新房和二手房之间价格是有互补关系的，由于新房供小于求房价水涨船高，会导致二手房不可避免跟着联动上涨。

解决房价过快增长是综合性的，根本在于加大土地审批、供给，降低土地价格，增加房源数量、降低需求，城市人口核心区进行产业、人口疏散。

4

调控原因

而西安出台二手房参考价政策，和西安二手房热度高有很大关系。目前西安7月二手房均价为13728元/m²，同比去年同期上涨 9.72%，从图中可见西安房价从2020年8月开始就一直上涨。

特别是雁塔区，雁塔7月二手房均价为18424元/m²，同比2020年同期上涨高达 14.93%。

楼盘方面，像天地源丹轩梓园，7月均价为79668 元/m²，1个月就上涨了2.1%。

西安二手房热度如此高，和新房的供需失衡也有关系，买新房要拼手速和运气。据统计，2021年5月西安有25个楼盘4269套新房登记，新房供应量和4月相比下滑23.56%，和2020年5月相比降幅达48.25%。

供应量少了，可购买力方面当时有38948个家庭登记并核验通过，大量买方导致诞生了2个万人摇、5个千人摇项目，“陪跑”几乎成为常态。很多购房者摇号不中，于是转而进入二手房市场，使房价上扬。

此外，和二手房中介也有关系。

中介的存在，原本是为了方便买卖双方，为他们提供一个平等、规范的平台，以专业的服务赚取合理的报酬，保障买卖双方的权益。可是实际呢，很多二手房源都被把持在中介手中，有的中介为了炒作，诱导卖家故意挂高价导致二手房热度高企。

5

未来趋势

在以前，楼市调控大多是针对新房，二手房管控是过去的空白点，不过从深圳开始，成都、三亚、宁波、无锡、东莞也发布了类似政策，并且针对自媒体、中介、二手房业主开启了一轮定向管控。而且调控越来越精细化，稳、准、狠，其中二手房市场调控成为重点，补上以前注重新房调控，二手房调控少的漏洞。

从目前看，涉及二手房新政策的主要是一线和新一线城市，当下二手房市场正迎来新的变局，预计全国将有更多城市发布二手房价格管控政策。

通过二手房参考价政策，使此前一些城市过热的二手房市场能冷静一下是好事，使二手房市场更规范、更透明，买卖双方都趋于理性。虽然高价二手房依然会存在，但数量会减少，房价会有所回调，政策的出台会打压一些配套一般，不合理的虚高标价，挤掉市场上的一些水分，使二手房市场更加正规。

在这里要提醒的是：政策主要是为了引导理性购房、减少市场泡沫，但并不是要将二手房市场降至冰点。毕竟一些城市和楼市的基本面还是很好的，城市还在高速发展、人口还在增加，特别是西安，土地供给和房源数量在短期内很难解决。

END

我是西瓜君，资深房产投资专家，目前已为10000+客户提供买房方案。有关更多学区、实操干货等信息，可加微(xuequ2018)联系到我们，享受一对一VIP服务。