实例探秘 | 3年回本，剩余9年稳赚，这公寓项目如何做到的？

薄利多销，是绝大多数规模化公寓运营商的现状。

长租公寓这样一个死抠成本赚小钱的行业，出现一个暴利案例极其罕见。大多机构化二房东，都困在5年、6年、甚至8年以上的回收期内战战兢兢。

一分投入一分收益，公寓赚的是辛苦钱。

可通过降低开发成本，压缩后期招租营销成本和运营成本，深圳壹时代公寓旗下的青年遇公寓，在长租公寓密集分布、二房东竞争激烈的租房热土宝安，成功实现3年内快速回收。

他们，是怎么做到的？

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企业&项目概况

壹时代公寓成立于2013年，主营专业投资、经营集中式白领公寓以及分散式公寓，目前在罗湖东门、宝安固戍等地拥有约2000套出租房源，以原始的出租房、经过设计改造后的精品公寓（约1400套）两类为主。

青年遇公寓是城中村住房改造公寓，位于宝安中西部机场板块，采用一体化运营方式，对整栋农民房进行改造，共有140套房源可用于出租，是壹时代公寓旗下出租率、收益率较高的公寓项目。

项目具体位于宝安区航城街道爱民路84号，原物业性质为后瑞村历史遗留建筑（农民房），物业位置属于宝安区-空港板块-后瑞片区，是机场附属的核心居住圈，配套完备，居家便利性高，生活气息浓郁。

项目直线距离地铁1号线后瑞站约312m，步行约5分钟，乘地铁可40-60分钟通勤至宝安中心区、南山科技园、福田中心区等地；区域内交通路网发达，通过宝安大道、广深公路、京港澳高速，可30-40分钟通往深圳市中心等地。

离项目最近的商圈为壹航城（集中式商业），步行距离仅200m，还有后瑞临街商业，商业配套成熟、完善。

此外，项目1km辐射圈范围内，有黄田小学、兴围小学等教育配套；医疗配套有宝安区中心医院航城社区医院；深圳唯一的空港枢纽深圳机场，也在1km范围内。

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项目指标&产品

项目为独栋建筑，共计13层，公寓12层，总占地约220㎡，总套数为140套，户型以单间、大单间为主，配有少量1房1厅。单间面积13-20㎡，1房1厅面积接近40㎡。

项目一楼有约30㎡的公共空间，主要包括接待前台，茶歇等，主要用作客户接待。

房间装修，以轻改造为主，原则上没有对主体结构及隔墙进行大的拆改，对原始结构不太实用的，则进行一些调整，增加实用率。

内部软装会针对租客，对外包软装设计，并进行软装风格的搭配，匹配年轻客群、产业客群的审美需求。

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租客画像

项目主要是服务空港产业，商圈自成一体，居民区也比较多，主要承接机场工服人员及上下游产业工作人员，会选择在此处租房居住。

同时，通过地铁辐射少量中心区工作白领。虽然距地铁口较近，但是并非传统想象中的大多为来往市中心区（南山）通勤的白领租客。

值得注意的是，因为片区航空附加产业人员收入较高，尽管项目距市区较远，但是消费水平不低，租金水平较高，租金没有呈距中心区远而递减。

周边产业包括航空，物流等，代表的有深航总部、跨越速运、东航、深邮、深圳机场保税物流中心等。

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项目开发

壹时代公寓在项目选择上，主要选择自己熟悉的宝安固戍、后瑞，从项目地段看，一般选择主路边，通达性昭示性较好的位置。体量一般要大于2000㎡，租期最好是12年以上。

对深耕的片区，倾向整片或联排开发项目，优于自己独栋去拿，整片去改造更容易实现配套功能的集群效应，比如一楼商铺的整体规划，公共设施（士多店、书吧、水吧、健身房等）的配建，基础设备可以集中在个别楼栋楼顶，也能腾出更多的天台空间做相应的天台公区（大件晾衣区、天台花园等）的改造。

对于产品的性价比要求极高，首先会避开主体结构大改大建（比如拆墙、装电梯），为提高坪效，会对原始结构不太实用的进行一些微调，比如说两房一厅的房型会改造成两个单间，通过选址到开发过程的精准控制，装修成本控制在1500元/㎡以内。

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项目营运&收益

因为项目选址昭示性非常好，销售旺季主要靠着自主上门客户，也会搭配一些中介渠道客户，项目初始爬坡期也仅不到一个月，项目现场配置店长一名，负责整个项目的运营、维修及卫生。

项目拿房成本约1200元/间，装修投入约3.2万元/间，2018年-2020年平均租金约为2000元/间，平均出租率为98%，因2020年疫情影响，项目出租率及出租价格受到了一定程度的影响，截至目前，出租率已恢复至2020年前水平。

单间对外出租价格1700-2000元/月；1房1厅2700元/月。经过3年的运营，目前已收回了装修成本。

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竞品分析

根据珊瑚数据统计，项目所在的后瑞村，测算后平均租金单价约为60元/㎡·月。目前，青年遇公寓平均租金单价约101元/㎡·月，高出未经装修的农民房68%。

同在后瑞村的泊寓航城后瑞地铁公社，主要以单间、大单间户型为主，还有少量两房一厅、复式，测算后使用面积平均租金单价约90元/㎡·月，略低于青年遇公寓，租客群体较类似。

此外，离青年遇公寓较近的商品房小区天福华府、雅乐居有个人业主散租，小户型平均租金单价约80元/㎡·月，大户型则约70元/㎡·月。相较于青年遇公寓、泊寓这样的城中村公寓租金较低廉，较多家庭式客户、候鸟式客户，面向的客户群体完全不一样。

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项目总结

优势

青年遇公寓通过严格控制前期项目选择的标准、精准控制产品改造的成本、提高人房比三条策略，极大地降低了开发成本、营销成本、运营成本，为缩短回本周期创造了先决条件，很大程度上规避了经营风险。

劣势

严格的项目选取标准，能赚钱但也导致了企业难以规模化发展，这是中小二房东无法做规模的常态。

改善性

虽然控制好了开发成本，不过项目本身品质感相对降低，可以在运营期和招租期内，对产品通过不断的迭代升级，提升产品性价比，还能稳定提升客户口碑。

风险性

通过前期项目选址，开发规避，降低装修成本，具有较高的抗风险能力。

总结来看，青年遇公寓通过对项目严格的选址，开发及经营过程中的抠成本，极大压缩了回本周期，是中小二房东、夫妻店在公寓这个微利行业中，通向高盈利的致胜之道。

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