多云转阴：东莞地产最新天气预报。
楼市开始变天了，倒回去数一数，应该是从5月中下旬新盘加推那波算起。
一时间，五六七八个新盘都起了联动 （为避免不必要的麻烦，文中所涉及楼盘均隐藏名字）。
去年某个镇区红盘，这月新加推去化只有30%。
6月新入市的盘，有些盘即便联动，去化还不到20%，也着实惨。
当然，也有不起联动，卖的很好。
据说上周有个水乡盘去化到了80%。
“东莞是个盘都火”的势头早已开始减弱，但没想到火灭的如此快。
其实也不是火灭了。
只是在限购+限贷的双限时代，可燃物就那么多，火了东家，冷了西家。
有人一看这势头，原来要买的，就立马不出手。
买涨不买跌，是大众心理，不能说错，但总是不对的。
时下到底能不能出手？
能，但要小心。
楼市新形态已形成，盲目买就要做好亏钱的准备。
我们广州的小伙伴王大楼说过“买了未必挣钱，买错了会亏，买对了才能赚”的言论，也适合东莞。
怎样才能买对？
今天就从投资角度，来说一下【不建议买的、谨慎买的、推荐买的】。
以下言论，更偏重投资角度，仅代表个人意见，至于对错，建议粉丝亲们多多思辨。
老破小也在分化
不能碰的就是：老城区的老破小、或户型严重跟时代脱节的小区。
看清楚，是老城区的老破小，不是所有的老破小。
东莞老城区的老破小，大多集中在莞城，不少是一些XX宿舍的楼梯房，无小区无园林无物业的三无房源。
这类房源，有些只能一次性付款，五六十万，甚至七八十万。
别看他们又老又破，但还真就吸引一批人——对地产没有概念、没买过房的刚需。
有人说，莞城学区好，为了学位买个老破小。
你实在这种想法，咱也不能说什么。
但要做好砸手里的准备，毕竟等你孩子享受到学位，你想出手的时候，它又老了好几岁。
反过来想，有着几十万，东莞哪个优秀的私立读不了呢。
不少老破旧是被误解的。
哪里的老破小/老破大可以买？
当然是中心地段的老旧小区。
说几个楼盘，西平的未来世界、经典花园，又旧也老，但不妨碍人家能卖到三四万。
即便是1999年的现代经典花园，22年的楼龄，一年也能涨1万，凭的就是西平的地段。
现代经典花园成交情况摘选，图源贝壳找房
所以对老旧小区不能一杆子打死，特别是中心区，有园林有小区有物业的，虽旧犹贵。
这样的小区还有很多，比如稻花村、菊香苑、东泰花园、名门世家……
再仔细对比未来世界和经典花园，还能看出点乾坤来。
1999年的经典花园，比2004年的未来世界成交价低近一万。
除了老5岁外，更关键的是经典花园户型是硬伤，“大面积小功能、100㎡只有2房”，属于被时代抛弃型的。
未来世界成交情况摘选，图源贝壳找房
大面积、房间少的户型，是10多年前东莞流行的产品。这种户型通常是90-100平的两房、120-130㎡的三房等。
三胎都放开了，100㎡恨不得做个四房出来，都不够用。
所以上述这类“大面积房间少”的户型，自住是超级舒服，但出手很难。
这类房源多的小区，交易不频繁，交易周期也特别长，比如锦绣旗峰。
所以尽量避开。
已经买了，也不是坏事，毕竟住着舒心，比什么都重要。
谨慎对待的房子
这类房源需要分三类，分别是
01
豪宅区的刚需型房源
比如松山湖、东莞CBD小三房卖到六七百万，5年后想转手，想找1200万的接盘侠，难度太大。
愿意出1200万买房的人，小三房能住的下吗？
再延伸一下，豪宅区的三房其实都要谨慎选。
看下锦绣山河和虹溪诺雅的成交就知道了，大多是四房、五房。
松山湖的三房房源，保利红珊瑚、金域松湖成交偏多。
锦绣山河成交情况摘选，图源贝壳找房
买豪宅，认准豪宅区豪宅盘的大户型。
大面积，房间多，功能多，才算大户型。
那些做到200平+，连个茶室都没有的，真不是大户型。
说多一句，现在东莞又开始流行200多平的三房，所谓的大平层豪宅产品。
据说这类产品大多是“老子买给儿子的”。
房间太少，老子看不上，儿子看的上，但钱不够。
这类产品的问题，也是在于流通。
新房还能凭个新鲜，收获一些富二代们的心。
可一旦变成二手楼，2000万的三房，有人接手吗？
富二代肯定不会接手，因为他们只喜欢新房。
也曾去看过这样的样板房，确实很通透，但居住后，就会发现问题——公共空间分区不明确，功能混在一起。
连独立的茶室、书房，估计都要交楼后自己隔。
一同去看房的土豪朋友说：他现在住差不多300平的复式。各空间私密性强，茶室是茶室，书房是书房，客厅和餐厅也分的清清楚楚。虽然看着不像大平层这么通透，但真的实用。
“如果我住这类大平层，喝个茶也难清静，确实满足不了当下我的居家需求。”。
不对比不知道，一对比，就有硬伤。
很多都是看上去很美。
02
刚需区的豪宅
虽然东莞地价越来越贵，动辄就要近2万的楼面地价，不管是城区的核心，还是镇区的犄角旮旯 ，不少楼盘只能用豪宅定位来给自己塑金身。
特别是一些靠城区外溢客户支撑的镇区，这种金身，要谨慎。
不管是莞北还是城南，像寮步、厚街、高埗、石碣、道滘、麻涌等镇区。
特别是后四个镇区，自身产业没啥大红利，个别镇区污染型企业偏多，人口又少，只能靠城区客户买买买。
过去的城区客，以刚需为主，对价格十分敏感，如果要做这些区域做豪宅，就要做好慢慢卖的节奏。
不是你产品不好，是刚需真的没钱。
另外这些镇区的土豪们，置业也都要到城市中心去了，留在镇区的土豪将会成为少数。
所以这些非主流镇区的豪宅盘，后期接盘也是问题。
松山湖周边的外溢区、临深这个外溢区，同理也是这样的逻辑。
豪宅就看城区、松山湖、滨海湾三大核心即可。
其他区域的豪宅，就是遗落民间的格格，会被刚需市场压制的。
03
热门区域的硬伤房源
硬伤，就是很硬很硬，难以修复甚至不可修复的短板。
比如垃圾处理厂、坟景房、近铁路高速主干道等大型噪音源的、物业垃圾的……
既然这些都是显性因素，为何大家都不注意呢。
因为新房选房，都是对着沙盘选，沙盘能看出啥呢。
虽然政府规定楼盘现场，必须标注社区内外的不利因素，但真正去看的人寥寥无几。
当然这也跟销售在卖房过程中，避重就轻的说辞有关。
所以交楼的时候，往往就出现这样那样的问题，甚至有人拉横幅抗议。
一不小心踩坑买了这样的房，交楼后住上一段时间，傻傻毛病都发现，想卖掉，难度非常大。
所以买房第一要务，就是一定要看不利因素，销售现场都有展示的，看完之后，心中买房更有底。
值得买的
01
不可复制的资源最值钱
不可复制有两个维度：
一是自然生态维度，山水俱佳。不过这种房源只有近郊的，通勤中心区便利的，才有价值。
二是后天维度，比如中心区的，因为中心区不可复制，中心区的配套、规划等不可复制。
之前有人说宏远北片区要胜过西平，这样说法，个人不赞同。
后天因素还有，人车分流的小区、离优质学校近的小区（特别是幼儿园）、有潜力发展成为优质学区的板块……
小区规划、行政规划这些也都是不可复制的。
只要有一点，其潜力肯定比同区域同类型的房源要强劲。
02
抓住户型趋势的
上面讲过哪些是被淘汰的，哪些是有预见性的产品。
就目前来看，
①75㎡的三房，首次置业的刚需最喜欢。
②110㎡以内的四房，能满足一部分人一步到位的置业计划。
③144㎡以内的五房，改善最喜欢。
④超过144㎡以上，生活休闲功能齐备的五房大平层。
这四大户型，都有不错的，穿越楼市周期的生命力。
三胎都放开了，原来三房的面积，就要实现四房的功能。
面积小，房间多，才是硬道理。
03
选房紧随小区定位
刚需小区，买最实用的刚需户型。
豪宅小区，就买面积中上的户型。
千万不要跑去刚需小区，买大户型。
反之亦然。
现在东莞市场的开发商做产品定位，一般来说就是三房+四房，面积段从85-120㎡左右，组合成的偏刚需产品。
楼盘的定位决定了它的客群。
很多中心地段的楼盘，也是采用这样的户型区间，这样楼盘有着豪宅之名，但无实。
买的不是偏自住的，就是偏投资的，实力人群看不上。
再次强调，以上仅为个人言论，仅供参考，如要杠入群来。
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