逾期办证、迟延交房等违约金的保护时效为起诉之日前三年

【抛砖引玉】

类似于“每日按房价千分之一九三违约金”表述的违约金属于继续性违约金。在房屋买卖合同纠纷案件中，继续性违约金常见于出卖人逾期交房、迟延办证、迟延迁出户口、迟延付款等场合。对于违约金的给付期限，当事人之间往往不作约定，导致该违约金诉讼时效如何起算存在较大争议。

主要观点有两类，一类认为违约期间内不断按日累计增加的继续性违约金为一个整体债权，且履行期限为不定期，因此诉讼时效应按照不定期债权的时效规则，自债权人请求且宽限期届满或债务拒绝时起算。另一类观点认为，继续性违约金可以按日分解为多个单日定期债权，违约一日就产生一日的违约金债权，每个债权的诉讼时效自次日计算。

例如，在最高人民法院公报案例“泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案”中，重庆市高级人民法院一审认为：“延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而‘累计计算’的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的额“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。经最高人民法院终审认定上述判决认定事实清楚及适用法律正确，予以维持。（注：最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号）

本文后附案例则为另外一种情况。法院认为：“本案双方当事人约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性违约金，违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效，在当事人提出时效抗辩的情形下，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。”（案件号：（2017）京03民终14290号）

最后，因为最高院公报案例至今已有十几年了，作者查询近期案例，大多数司法案例、以及各地高院出台的内部文件，认可第二种观点。即继续性违约金可以按日分解为多个单日定期债权，违约一日就产生一日的违约金债权，每个债权的诉讼时效自次日计算。如果当事人主张三年之前的违约金，存在超过诉讼时效的情形而不被支持，但从起诉日期倒推三年期间的违约金应会得到支持。

【参考文件】

1、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日，京高法发［2014］489号）

二十三、违约金诉讼时效的认定 房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

2、福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（二○○八年七月二十五日）

21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？

答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

【附案例全文】

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京03民终14290号

上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。

法定代表人：任某亮，经理。

被上诉人（原审原告）：赵某楠，女，1991年9月9日出生，住北京市密云区。

委托诉讼代理人：王某红（赵某楠之母），1965年10月28日出生，住北京市密云区。

上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人赵某楠商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初8932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

中加恒业公司上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或对原判决进行改判；2.诉讼费由赵某楠承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。一审法院直接适用年利率6%的违约金计算比例，属于适用法律错误，赵某楠关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。二、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允，密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷一案将中加恒业公司诉至法院，总的求偿金额高达2300多万元。一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，且一审法院支持赵某楠全部求偿金额也严重畸高，有失公允。综上，请求二审法院依法审理，维护中加恒业公司的合法权利。

赵某楠辩称，同意一审判决，不同意中加恒业公司的上诉请求。

赵某楠向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向我支付违约金29413.72元（自2015年8月20日至2016年4月19日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。事实和理由：2012年9月18日，我与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：我购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区农机路2号隆华熙园住宅小区×号楼（现×号楼）×层×单元×室的房屋一套，房屋总价款713947元，如因中加恒业公司的责任，致使我未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，中加恒业公司应赔偿我因此造成的直接损失。合同签订后，我向中加恒业公司交付了全部房款，实际交付的房款总额为735343元。2013年9月2日，中加恒业公司为我办理了入住手续。但中加恒业公司在2016年4月19日才为我办理房屋产权证。为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求依法公正判决。

中加恒业公司一审中承认赵某楠在本案中所主张的事实，但认为迟延办理产权证书是因赵某楠未及时补交相关办证资料导致的，且根据双方房屋买卖合同约定，延期办证应赔偿赵某楠的直接损失，赵某楠未举证证明其直接损失。此外，在2015年9月14日前的诉讼请求已过诉讼时效，故不同意赵某楠的诉讼请求。

一审法院认为：中加恒业公司承认赵某楠在本案中主张的事实，故对赵某楠主张的事实予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵某楠与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在赵某楠入住后720日内为赵某楠办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因赵某楠未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向法院提供证据予以证明，法院对该辩解意见不予采信，故对赵某楠要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，法院予以支持。

对中加恒业公司主张违约金诉讼时效抗辩一节，经查，本案双方当事人约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性违约金，违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效，在当事人提出时效抗辩的情形下，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。本案起诉之日为2017年9月14日，故本案中违约金保护范围起算日为2015年9月14日。因此，对赵某楠主张自2015年8月20日至2016年4月19日期间逾期交房违约金的诉讼请求，其中自2015年8月20日至2015年9月14日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，法院不予支持；对自2015年9月15日至2016年4月19日的违约金，违约损失的计算方式，赵某楠主张以购房款为基数，按年利率6%计算，法院认为该请求亦属合理，应予以采纳。

一审法院判决：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付赵某楠二〇一五年九月十五日至二〇一六年四月十九日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失二万六千二百三十元五角九分。二、驳回赵某楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费268元（赵某楠已预交），由赵某楠负担25元（已交纳），北京中加恒业房地产开发有限公司负担243元，限判决生效之日起7日内交纳。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。

本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审判决确定的违约损失是否适当。

双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，出卖人赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司主张涉案业主并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为，双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给涉案业主办理房产证，限制了涉案业主对房屋物权的行使，给涉案业主造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，涉案业主的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算涉案业主的逾期办证违约损失。涉案业主以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费536元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　薛　某

审　判　员　　贾　某

代理审判员　　周某雯

二〇一七年十二月十三日

书　记　员　　李　某