上海买房，除了地段和价格，还有这些因素一定要提前考虑！

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，纠结了好久的问题。本人已婚无子女，预计7月取得上海户口，8月社保满五，首套刚需，不含社保系数的购房积分为60分，预算550万-600万，单位静安寺，老婆单位南京东路。购房原则1交通便利，通勤方便，45分钟内，不能距离市中心太远。原则2学区一般偏上即可。原则3考虑未来增值空间。目前看了上大板块二手房锦秋路1188弄沿街房，20年房龄，6层95平米赠送7层60平左右，不含税费价格550万左右，确认该楼不具备加装电梯条件。交通便利，看好上大板块，纠结是否要买，是否浪费首套房票？

　　沪叔：你好，上大板块属于大场镇，但是由于上海大学宝山校区的原因被大家认可，板块热度较高。上大板块有7号线加持，交通比较便利，片区又比较新，空地多，未来发展会比较迅速，而且南大地区规划建设也准备的差不多了，拥有大量未开发区域，未来这个区域想象空间很大。这个区域也是上海市整体转型升级重点区域之一，未来将成为上海生态城市综合功能区，宜居，未来将成为年轻群体的高端居住区。在交通上，板块有7号线和15号线，出行便捷。商业上，该区域商业配套比较丰富，但部分层级不高。教育上，上大板块教育资源较为丰富。总而言之，上大板块有发展潜力，还是值得入手的。具体买房选筹，详见内部分享。

　　提问：沪叔，你好，我在上海无房，外地有贷款，积分56分，预算450万，想买一个学校好的房子，也能兼顾自住舒适，未来发展潜力大的。现在看了宝山红星天铂（对口上外附属宝山双语），四季都会（对口未定），华润玲珑悦府（可能对口世外美兰湖），中环镜秋月（复旦兰生在旁边，但是私立不划片），请问这几个房子选哪个好呢？除此之外，还有哪几个楼盘推荐吗？另外，还请您指点我们是否应该把学校作为第一因素考虑，还是说应该把未来发展潜力作为最重要的考虑因素，或是其他方面作为首要考虑因素？

　　沪叔：你好，买房时要考虑的因素有很多，如通勤是否便利，产品品质与物业，所在区域的价值以及板块发展前景等。在上海买房，首套房资格要格外珍惜，尽量选择有增值潜力的房子，这样在后期置换时也就有了足够的筹码，也能置换到更好的改善房，不论是选择余地，还是居住质量都会有很大提升。在上海买首套房，比起配套、生活便利这些因素，更重要的是楼盘的增值潜力。宝山红星天铂位于宝山，板块热度比较高，学区优质，这也是它的一大优势，交通不够便利，未来地铁规划落地后会有所改善。四季都会物业是万科，值得信赖，但是位置比较偏，也没有齐全的配套，交通不够便利，还有待后期发展。华润玲珑悦府配套比较差，出行不便，还有公墓在附近，但是环境比较好，而且有学区规划。中环秋月项目区域所在板块发展潜力不错，受长三角一体化发展辐射红利，教育资源也较为优质，但是公共交通出行不是很便利，如果是自驾，那可以考虑。具体选择推荐详见内部分享。

　　提问：沪叔，你好，已婚，有一个上幼儿园的孩子，倾向于读私立，我们购房积分有70分，刚需首套首贷，预算400万，工作在张江，最近看了新场的次新房，房价直逼4万，新房4万+，那边似乎没有什么产业规划，价格虚高吗？是不是考虑在张江附近买个老破小会更好，毕竟有地段优势，那么，张江的杨镇新村可以入手吗？会不会因为年代太久远（94年），以后很难转手？还想看看孙桥、唐镇、川沙、周浦等等这些地方，以投资的眼光来看的话，沪叔有什么建议吗？或者有什么更合适的板块推荐吗？另外，在远郊次新房和中外环老破小之间该如何选择呢？在一室离地铁房和两室离地铁远的房子之间怎么选择呢？是选择能够得上的张江地段老破小，还是选择远郊次新房？麻烦以您专业的眼光，从升值角度长远来看，帮忙分析下，感谢！（我们可以接受房屋出租，自己租房住，重点考虑升值吧）。

　　沪叔：你好，买房子打算出手的话，比较建议选择交通便利的近地铁房，流动性比较好，新场板块受到张江辐射利好较小，还不如张江的房子。至于你说的老破小，城市核心地段的老破小，总价较低，还有不错的租金收益，房价升值潜力还是比较稳定的。但是要注意避开城市内学区较差的老破小，房龄老影响贷款，流动性也不佳。投资上海主要是通过区域价值与板块发展潜力两个角度来确定的，如果区域内人口导入多，产业发达，投资价值也不错。大虹桥商务区发展的过程中，华漕、北新泾、江桥、徐泾、赵巷、九亭、七宝和南翔是比较符合购房者青睐的置业板块。总之，不管选择市区老破小还是外环的新房次新房，一定要关注板块的亮点，是否能吸引人口置业才是关键。

　　提问：沪叔，您好，我目前在上海工作，已婚一个孩子快要上小学了，我和我先生都不是上海户籍，想让孩子读民办学校，但是听说有的民办学校超额摇号了，要求居住证积分满120分，担心到时候孩子上学会有些困难，请问有哪些学校有这样的要求呢？麻烦告知。

　　沪叔：你好，非上海户籍家庭在上海上学，符合义务教育阶段入学条件的适龄儿童一般可以报考民办中学，但是有些民办初中是对户口与产证有要求的，还有一些虽然不要求是户籍，但是要求居住证积分达到120分。非上海户籍家庭挑选民办中学报考时，注意以下这些有特殊要求的学校。普陀区的培佳双语学校要求家长居住证满120分。闵行区的上宝中学、上海上师初级中学和上海外国语大学闵行外国语中学都有要求父母双方或一方具有上海市户籍或者居住证满足要求的学生。浦东新区的民办进才外国语中学只招收浦东新区户籍的应届小学毕业生。松江区的九峰实验学校和嘉定区的民办华二初级中学、怀少学校、桃李园实验学校、民办嘉一联中也都要求父母具有上海市户籍或者拥有上海市居住证积分满120分。青浦区的宋庆龄学校只招收拥有上海户籍或者港澳台永久身份的适龄儿童。以上是上海各区内比较优秀且有特殊要求的民办学校，家长如果有让孩子上这些学校的意向，要注意自己家庭是否符合要求，如果达不到要求要提前做好准备。

　　提问：沪叔，你好，今年全球经济都不太景气，这种状态下还适合投资买房吗？都说不要随便买房投资，要保证有充足的现金。您觉得现在适合保有现金吗？通过贷款撬动杠杆负债买房可以吗？

　　沪叔：你好，存钱在任何时候对资金不充裕的人来说很重要，起码能够用它在危机来临之时保障基础的生活。但是对于资金充裕的人你来说，在全球大放水和央行政策逐渐宽松的背景之下，手里的大量现金存放在银行只会越来越不值钱。据经济学家做的统计，从07年到18年，真实货币总量平均年增速17%，现金购买力缩水可想而知，而当下缩水更是严重，对于有余钱的人来说，资产与现金一样重要，而买房是最适合让普通人把钱保值的方法。现在的环境下，要么努力工作，第二条路就好好投资，没有其他的路，上海买房建议，详见内部分享。