正毅房产法律：买房公摊面积中猫腻有哪些？被坑了能退还房款吗？

案例回放：艾女士看中了一高档楼盘，便与开发商联系。去现场楼盘看过之后,艾女士觉得新楼盘销售得还挺火，艾女士看好的户型也仅剩下几套了。情急之下，艾女士去银行取出两万元交了定金，与开发商签订了认购书。

若您有关于任何退订金/退定金/退首付/退认购书/退购房全款/退合同等房产法律问题，请私信我们“正毅房产法律”（点击账号头像）。

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艾女士买的此处房是期房，她看中的那一套房，合同中约定建筑面积是140平方米，而入住以后一段时间，发现实际测量的结果只有110平方米，即公摊面积有30平方米，房屋使用率根本达不到国家规定的要求。

艾女士觉得自己损失太大了，于是找到房产公司，提出自己所购房的公摊面积与公司承诺差异太大了,要求解除合同，返还定金，但遭到房产公司的拒绝。

艾女士通过网络找到了我们公司，通过我们不懈努力，终于开发商退还多收的公摊面积的房价款，并赔偿艾女士一定数额的违约金。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积应为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。房屋建筑面积、公摊面积和使用面积是购房合同中极为重要的条款，发生纠纷时的依据就是购房人与开发商签订的购房合同。本案中，开发商利用艾女士对公摊面积这个概念不了解，故意增加了公摊面积。但最终还是搬起石头砸自己的脚了。

了解。据目前调査，一般住宅的实际面积系数为60%-80%,以此为参照，可对自己未来住房大小做到心中有数。

其次，购房人在合同中关于面积计算要与开发商签订补充协议，可要求开发商承诺自己所购房产的最终套内使用面积，如果达不到则由开发商承担违约责任。房屋交货时，最好亲自去测一下自己的实际使用面积，看一看误差究竟有多大，或者请专业人士帮你算一算。

正毅房产法律提醒您：现面积出现纠纷时如何处理？

建设部《商品房销售管理办法》对商品房销售中出现的面积问题做出了如下规定：

一，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

三，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理:

（一） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二） 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

若因为开发商的规划设计变更造成面积差异，购房人不解除合同的，应当签署补充协议。

四，按建筑面积计价的，应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建鏡曲积发生误差以及建筑面积与春内建筑茵积均发生误差时的处理方式。

五，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸，朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质或者使用功能情形的.房地产开发企业应当在变更确立之日起m日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。