北京买房，1000万以下，有哪些两居或可二改三的房子？

聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。

提问：

在北京买一套房子，如果预算1000W以下，选哪里合适？

1.房子以居住为主、就是希望买到的房子能给生活带来很大的便利（比如购物、早上买菜、平时带小孩溜达）、在这个条件下，有好学校最好，没有也不强求，对学校的要求就是不求最好、但也不能太差

2.理想三居室、面积120-130. 但最近随便看了下一些小区的户型，感觉都特别无奈，很多100-110平，都是两局设计，想隔成3局，看户型图是比较难，但有些三局的，面积直接给搞到了150-160，导致价格高了很多。瞬间多了各种犹豫。

4.个人在北京总共呆过四个地方，上地、朱辛庄、北苑家园、亦庄。由于那些年受够了13号线的爆挤，因此不考虑类似龙泽、天通苑这些高流量的地方。目前意向区域是北苑家园、天畅园 以及亦庄核心区（格林小镇），因为在亦庄住了挺长时间，对这边的生活配套目前还算满意，但总感觉亦庄的价格有点虚高。（其他地标没住过不了解）

5.目前看了下亦庄次渠臻荣府、融创亦庄壹号的户型，个人倒挺喜欢这户型设计，价格也便宜，也可以说以前的房子很难有这种户型。但感觉有点远，也犹豫。

以上就是个人的一些情况，居住为主、其他次要。因为真的是累了，不想累坏自己了。

回答：

01

虽然你描述的很多，但是我看起来还是很困惑的。买房子无非就是两个事情，第一个预算有多少，第二个买在哪里。

第一个问题很明确，一千万以下，我的理解就是八九百万的房子，说实话这个价位的房子即使是在北京可供选择的空间也给到足够了，基本上大部分的房型都覆盖了。

第二个问题，买在哪里？这就要结合实际需求来看了。一般都是看你在哪里上班，如果是上班族的话，买在公司附近肯定是最省劲的。

你说总共呆过四个地方，上地、朱辛庄、北苑家园、亦庄。受不了拥挤的13号线，可是北苑，尤其是老北苑，其实也好不到那里去，即使以后13号线分拆了。

你又去看了亦庄的几个新盘，可那里去市里也不是很方便啊，你说的累，是通勤上累呢？还是住着小房子累呢？我就觉得蛮矛盾的。

02

1000万在老北苑、奥林匹克公园这些地方直接就可以上三居室啊，面积够大，想怎么改造就怎么改造（别砸承重墙）。

你看的天畅园，这种快两百平的房子也就900万，这么大的房子人少的话，都感觉十分空旷。这是一个三居室，主卧那个应该是隔断，要不客厅就太暗了，这怎么看也是一个群租房。

至于北苑家园，你真的想去？

那一堆这个园那个园的，全都是超级大塔楼，酝酿出各种诡异的户型，地段不错，可容积率那是相当的高啊，人员密集，居住体验很一般，还不如去新北苑，清净很多。

如果你想去亦庄的话，这一千万也足够了啊，啥房子买不了啊，虽说以后亦庄发展不错，可五环外一千万，怎么想也觉得不太合适。

再看看你挑的格林小镇。

900万的超级三居室，就这房子你还觉得居住体验差吗，亦庄核心区，挨着亦庄线，人大附经开的学区，要说有什么不好呢？这种四五层的板楼没电梯的，房子虽好，你得爬楼梯。

还有你看的几个新房，臻珑府、融创亦庄壹号，要是以后轨交顺利通车、各种配套陆续到位，那还是值这个价位的，此外新房的户型很少有不好的。

03

我要是你，还去什么北苑亦庄，留在城里不好吗？住在东西城，去哪里不方便？1000万的价位，住的也不会太差。

下面我们就抡起大锤去找找那些可以二改三的房子。

东城永定门，新奥洋房挂牌970万的两居室。2005年的房子，不是很老，116平的大小也留出了充足的改造空间。至于学校安定里小学，还有附近的宝华里小学、革新里小学都是半斤八两，不过都是东城的小学，还要啥自行车。

下面我们就看看这个两居室怎么砸。

这种长条形的房子一般没啥可砸的，只能从这个大客厅做文章，做一个磨砂玻璃的隔断，把客厅隔出来一间卧室，保证了剩余客厅的采光，里面在做一个帘子，睡觉时候拉上也能保证私密性。

还是永定门，天天家园，这个标准的南北通透两居室挂牌960万，对口小学宝华里小学。

这个房子的厨房面宽有两米多，进深4.5米，放个一米五甚至是一米八的床问题都不大，卫生间砸了，横向布置，或者干脆别要啥干湿分离了，直接做个小卫生间得了，次卧门口做个开放式厨房满够了。

依旧是东城，陶然亭中海紫御公馆挂牌价998万，2010年的房子，足够新，就是小点，91平的大小改造起来不太容易。

依旧是从餐厅入手，算上阳台比次卧都大，要怎么大餐厅干啥，在客厅不能吃饭吗？

厨房的墙砸掉，做成朝南开门，和餐厅隔开，不过这有个问题，那么粗的实线，大概率是个承重墙，而且这还是个一楼，砸墙之前一定要和物业报备，物业肯定是知道能不能砸的。

退一步讲，不砸其实也行，做饭的时候先进卧室呗，或者留个过道，或者厨房推拉门不要了，就留一个门，做成L形的小卧室，厨房那细实线墙砸了估计问题也不大。

结语

砸墙其实是一个很有技术含量的活，可不是大锤八十，小锤四十那么简单的事情。哪里能砸，哪里不能砸，砸多少留多少那都是有讲究的。

买房以后想要自己装修的话，最好找个设计师，有些先锋设计师连客厅都不要了，有些大胆的设计也确实能化腐朽为神奇。

在买房的时候如果后续有改造的想法，那你就挑大面宽，窗户多的房子，只要采光通风有保障，怎么隔不是隔啊。