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朱家角成上海郊环外最贵区域,但房子也很好卖!

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  沿着轨交17号线一路向西,你会发现,从徐泾到青浦新城,再到接近轨交终点的朱家角,都是上海刚需客置业的热门地。

  不仅如此,在年初重磅发布的五大新城中,朱家角区域也被一同纳入到青浦新城范围,将作为未来新城样板区和新城功能联动区来重点发展,而随着这几年青浦区的供应表现来看,朱家角板块也确实有一些看点。

  

  

  房价与青浦新城几乎持平

  据网易房产不完全统计,在轨交17号线站点淀山湖大道以及朱家角站附近,2016-2020年间,这里共有约15个地块相继出让,相当于平均每年出让3块地,这对于一个板块来说,数量并不少。

  

  而在土地成交均价来看,除了两幅地王(首创禧悦芳菲、东原碧桂园)楼板价突破3万/平以及首创的两幅成交价在2.7万/平的土地(首创禧悦繁花里一期、二期)以外,其余地块成交楼板价基本都在2万/平以下,并且随着楼市调控的深入推进,自2019年后,朱家角板块的土地价格回归到了理性范围。

  但是,虽然朱家角板块相比青浦新城略远于市中心,可如今的房价却与青浦新城核心区不相上下。

  

  不难看出,这个曾经偏远的区域,自从搭上交通和规划的利好因素后,逐渐与青浦新城核心区域价格持平。

  不仅如此,朱家角区域的楼市受青浦区的整体影响,也都出现了过热现象,先有淀山湖大道站的宝业活力天地触发积分制,地王首创禧悦芳菲约4.5万/平的区域最高价格开盘当日也去化约8成,就连距离地铁站很远的中环境秋月,这次开盘也触发了积分制。

  

  虽然这里面包含了青浦新城核心区供应量不足,会有部分客户外溢的情况,但从现在楼市表现来看,朱家角确实成为了上海郊区中的热点区域。

  如今随着前期的供应量集中入市后,接下来的朱家角商品房供应量会有明显回落,不完全统计,板块内有货量的还有中环境秋月、大名城项目以及两个青浦国资委项目。

  而在上个月上海第一轮集中公示的土拍中,朱家角暂无推地计划,不过该区域最不缺的就是土地,或许在日后,还会有朱家角土地的身影。

  

  成为长三角一体化核心区

  按照4万+/平的价格来看,位于郊环以外的朱家角,确实不具备太多优势,但是它的地理位置却很特殊。

  该板块同时接壤江、浙两地,是“江浙沪”三省交界之地,按照以前“各自为政”的规划来看,属于三不管地带。

  

  但是长三角区域一体化概念落地后,打破了行政壁垒,朱家角反而成为了长三角区域一体化的先行启动区,也是其核心区域,那么自然它的发展能级跃升许多。

  如今,轨交17号线已经通往朱家角,从这里到往虹桥枢纽约40分钟,进入市区也只在1小时,拉近了中心城区的空间距离。

  不仅如此,17号线还将继续向西延伸一站至西岑,今后还有望延伸到金泽,而苏州轨交未来则将向东延伸,和上海轨交17号线串联。

  

  可以说,朱家角是上海节点区域,既主外,也主内,其特殊区位也决定了如今的板块价值。

  

  高端产业落地,商业渐成

  长三角生态绿色一体化发展示范区提及后,朱家角作为先行启动区,将不断完善区域相关配套设施,进而才能服务于整个长三角,比如复旦大学附属妇产科医院青浦分院(红房子医院)、儿童医院、青浦与复旦大学合作打造的“医学园区和国际医疗中心”都落户在此。

  而在产业方面,华为研发基地的引进也代表着朱家角产业在向高端迈进,以华为为主导,将带动一系列高科技上下游产业链,一旦高端产业进入,势必会带来大量高素质人才,进而将继续推动区域配套升级。

  

  如今,在17号线淀山湖大道站,已建成了万达茂和东渡蛙城商业,这两处商业不仅服务于当地居民,也为后续导入的人才提供日常生活配套。

  当然,政府给到朱家角一系列扶持和政策,相应的房价也要高于其他郊环区域,比如同样连接外省市的嘉定安亭,新房单价尚未突破4万/平;位于郊环附近的松江小昆山,新房单价也在约3.7万/平;奉贤大部分郊环区域,新房单价也只有约3万/平左右。

  而朱家角不靠近地铁站的新房如今都已突破了4万/平,轨交17号线淀山湖大道站附近的新房,最高价更是达到了约4.5万/平。

  

  规划尚未完全落地,政策红利期也才刚刚开始,朱家角是否过度透支未来预期,也需要购房者认真思考。

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