每月房贷还款额都一样，在通货膨胀下，我欠的房贷是不是赚了？

随着全社会的通货膨胀，物价和收入都在上涨，但是你的贷款月供并没有随着通货膨胀而增加！有人就很好奇，如此看来，即使产生严重的通货膨胀，货币贬值，那欠了房贷是不是也是赚了呢？既然通货膨胀对贷款买房有利，那么贷款时间是不是越长越好呢？如果不是要怎么估算自己的还款周期呢？

如果单纯从房贷来说，假如你原来的工作月薪6000元，货币贬值物价上涨，工资可能也会涨的，假设变成8000元，但是你房贷数额在没有选择LPR情况下是固定的，6000元月薪时你还2000元房贷，8000元月薪你还是还2000元房贷，你说你赚不赚呢？

• 也就是说，通胀时还款金额是不会变的，而且温和的通货膨胀肯定对债务人有利，而对债权人则不利的。

一、假如产生通胀，货币贬值，那你欠的房贷一定是赚了吗？

如果是温和通胀，你的房贷确实是抵御通货膨胀的一手利器！可是，假如哪天突然发生金融危机，产生严重通货膨胀，货币大幅贬值，那你欠的房贷仍然是赚了吗？我先说结论：不会！

• 解析角度一：发生金融危机，一般情况普通商品价格下跌，包括房子，没人买没人租，供求决定价格，房价就会下跌。你要还的贷款还是不变。再具体点说，你花600万元买的房子，贷款利息算上总共花了800万元，结果现在房子只值400万元，这是亏了还是赚了呢？
• 解析角度二： 发生金融危机，市场上缺乏流动性，假设某国央行大肆印钱释放流动性，才会造成通胀，而通胀的结果是商品价格上涨。房子市价是上去了，但人们手里的存款被剪羊毛购买力不如以前了。 不会有人再买得起房子，你也就是纸面富贵，在工资增长跑不赢通胀的情况下，越来越多的工资财富被月供占据，其实留下的存款购买力则是越来越少的。

二、那么，我的房贷债务，到底能不能被通货膨胀所稀释呢？

通常我们都会听到这样的观点：“债务会不断地被通货膨胀稀释，十年前的100万，过十年后实际购买力就变成50万，债务也变成了50万，那当然就鼓励大家多借债”。

• 其实这种观点有一个基本的数学逻辑前提，通过债务带来的收益要大于利息。如果收益不能大于利息，通货膨胀虽然稀释了债务，债务实际购买力变低了，但是与你有什么关系呢？你的债务还是会随着利息每年增加的。

我就举个例子，普通人最有可能负债的情况是买房，之所以大家认为就算有钱全款也要贷款买房，这是因为2001年商品房放开后，人民的收入每年以接近10%的速度增加，同时通货膨胀以每年14%的速度增加。

通货膨胀同时稀释收入和债务，债务的利率只有4.9%，远远小于10%的工资收入，所以10年后，工资的增幅比债务的利率增加了1.6倍多。所以大家会感觉，10年前还2000元每月压力很大，现在再还2000元每月就无所谓，症结在这里。

可如果通货膨胀这个前提仍然存在，但是工资保持不变，或者工资涨幅不到房贷的基准利率4.9%，情况就完全颠倒过来，10年后大家反而是会觉得还贷的压力越来越大。

• 可见，债务是否会被通货膨胀稀释是一个动态的结果，也是要看收入情况而定的。

三、既然温和膨胀对贷款买房还是很有利的，那贷款时间是不是越长越好呢？

在经济学解释的原理里面，地产的增值的就是用来抵御通胀的。首先你得先明白什么是通胀，名义通胀是这个CPI指数和实际通胀M2货币超发增量的差别和影响。

• 而贷款在经济学原理也是杠杠的一种，当你利用了杠杠资金就得付出一定的经济补偿，也就是所谓的贷款利率。当你了解了什么是通胀，通胀对你的现有房产有着怎样的影响，再去对比你贷款买房，你撬动杠杠的利率是否合理就好。

那么，贷款时间是不是越长越好呢？你撬动杠杠的利率是不是合适呢？比如现在国内平均5年期住房贷款利率4.75%，公积金贷款3.25%（上限50W）；而你如果能使自己的借出来的资金用于其他稳定投资，类似固定收益类信托等，收益年化10%，那理论上就有套利的空间，相当于你向银行低息借钱，高息赚取稳定收益，何乐而不为？相反如果你的资金利用效益达不到银行贷款利息，你又何必给银行贴息呢。

• 也就是说，如果不能提高自己的资金利用效益，，你又为何要估算自己的还款周期，只要根据你所能承受的还款能力，尽可能多地还钱就是了。

不过话说回来，目前国内的住房贷款能贷出来，还是很多的收益都能明显覆盖掉它的利率，赚取利差的，那这就是属于在通胀预期内的贷款买房。可见，通货膨胀和贷款周期长短并无非常直接关系。

最后的话，通胀下的房贷赚亏是小事，手上资产不缩水才是真本事

可以说，无论通货膨胀如何，你的每月房贷几乎毫无影响的，而且温和通胀，对于每个还房贷的人来说本身就是一种利好。

• 相反，如果是通胀引发的金融危机，覆巢之下安有完卵。你买房的目的是为了资产保值增值，可金融危机下资产严重贬值了，欠房贷赚亏等，这还都是小事了，最大的问题是你手上的资产大大缩水，这才是入肉之处！