增速放缓、负债高企，粤系房企方直集团赴港IPO纾困|IPO研究院

上市“蜀道”虽艰险，却是登上“青天”的唯一通道，方直发展集团也不例外。

撰文/何嫱

出品/每日财报

“三道红线”政策落地以来，越发受限的融资环境放大了中小房企的生存困境。上市“蜀道”虽艰险，却是登上“青天”的唯一通道，方直发展集团（以下简称“方直集团”）也不例外。

4月21日晚间，方直集团递交招股书，这家起步于惠州的房企选择将自己置于镁光灯下，接受外界的审视。尽管身处大湾区，但方直集团却未能领略湾区的广阔。2006年涉足房地产业务以来，15年间其步伐仅踏入过惠州、中山、东莞、江门四地，更多的湾区风景它还没有机会领略。

2019年后，深度依赖惠州的方直集团也面临着增速放缓的困境。

成也惠州 败也惠州

方直集团是一家家族控制色彩十分浓厚的区域型房企。招股书显示，董事长兼CEO陈专及其投资控股公司Wilk Special、Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Vantage及Wilk Infinite为方直发展控股股东。其中，陈专及其配偶陈耀华合计持股95%。

公开资料显示，陈专出生于粤西三市之一的阳江。这个不起眼的广东地级市有着浓厚的经商氛围，从平安舵手马明哲，到喜之郎老板李永军，皆出生于此。在家乡长大的陈专耳濡目染之下，自广东工业大学毕业以后，也投身商海。随着九十年代住房市场化的开启，凭借敢闯、吃苦、勤干的精神，陈专的房地产装修、园林业务在惠州迅速站稳了脚跟。

2004年，这是中国房地产市场不平静的一年，全国房价全年上涨了11.7%。因而，早与房地产业务有交集的陈专，也在这一年的狂热气氛中正式成立了方直集团，并于两年后开发了首个楼盘——惠州山水华府，正式开始了他的房地产生涯。

转瞬十年，2014年受调控制约，当年惠州楼市陡然降温，市场持续冰点，重仓惠州的方直集团也因此遭受重创。因在惠州有着70万方的巨大年供应量，方直集团库存一度达到历史的高位，几近走到资金链断裂的边缘。虽然通过对项目大幅降价，快速走量回笼资金，最终躲过了一劫，但陈专与方直集团也意识到局限于一地发展的风险。

2015年，方直集团开始将触角从惠州，延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。从招股书看，截至2021年1月31日，方直集团拥有43个项目，共覆盖广东省11个城市，土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。

然而直到现在，方直集团仍未斩断对大本营惠州的依赖症。目前惠州开发项目数量过半，共24个，土地储备为133.78万平方米；位列第二的是佛山，开发项目5个，土地储备116.58万平方米；中山、深圳及广州的土储量则紧随其后。

所谓成也惠州，败也惠州。当下方直集团的业务前景高度依赖惠州的房地产市场表现，面临着一定的地域集中风险。在不断加剧的中小房企无法抵御全国性房企的攻势里，方直集团的未来充满不确定性。

负债高企 盈利堪忧

招股书显示，2018年、2019年与2020年，方直集团的收入分别为30.44亿元、33.59亿元和31.51亿元；归属股东的净利润分别为2863万元、2.43亿元和2.89亿元。

报告期内，方直集团的毛利分别为8.248亿元、14.089亿元和11.973亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%和38%。对比可知，方直集团在2020年的营收、毛利以及毛利率均出现同比下降。

值得注意的是，为了实现在大湾区的布局，方直集团也付出了较大的代价，业绩虽然没有太大的增长，负债却一直维持在高位。

截至2018年、2019年及2020年末，方直集团的借款总额（包括银行贷款及其他借款）分别为人民币62.52亿元、78.78亿元及95.71亿元，呈逐年攀高趋势，资产负债率则呈现快速上升后又略有下降的趋势，分别为668.3%、738.6%及231.4%。

此外，2020年方直集团录得负经营活动现金流量24.51亿元。方直集团称，主要是由于经营所用现金14.19亿元、已付利息8.07亿元、已付税款2.39亿元所致。

但是，这通常被业内认为是其经营恶化的一个重要指标，要求方直集团有很强的融资能力，否则后续经营会出现问题。

招贤纳才 密集拿地

最近两三年，中小房企赴港上市成为热潮。对于方直集团来说，IPO亦早在计划中，从2019年的IPO相关职位招聘到2020年以来的积极拿地拓展规模，都在为IPO铺路。

公开信息显示，2019年8月和9月，方直集团曾在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位，包括高级财务经理和法务经理。

特别是今年3月份禹洲地产原执行总裁许珂的加盟，亦为其上市按下加速键。公开资料显示，许珂是房地产行业的明星职业经理人，曾先后在万科、阳光城、泰禾、禹洲等知名房企工作，拥有丰富的上市公司管理经验。

在土地拓展上，数据显示，在2018年，方直集团新增土地储备面积仅38.7万平方米，但2019年、2020年都出现明显增长，分别为107.1万平方米、152.47万平方米。

2020年8月31日，方直集团联手荔园，斥资15.84亿元竞得佛山顺德容桂轻轨站旁一宗8.9万㎡的商住地。而此前一周，方直集团已在阳江拿下了3块地；半个月后，方直集团又以4.72亿元竞得惠州一地块，溢价率达36%。2021年1月份，方直集团新增土储40.2万平方米。

值得注意的是，克而瑞发布的2020房企销售TOP 200排行榜上，竟然难觅方直集团的踪影。

对未上市的方直集团来说，高负债下，利用上市拓展打通融资通道，是破局和突围之路。方直集团能否成功上市，《每日财报》将持续关注。