深圳楼市：这些学位房即将遭遇下滑，别再买了

　　问：你好，当前的情况如下，夫妻工作地点在西丽，孩子今年要上小学，希望房子能有个还可以的学位，兼顾居住舒适性及学位，预算在1500左右。 1. 目前在看的有龙华圣莫丽斯（深外龙华分校），金众麒麟公馆（南二外平山小学在建），凯旋城，宝能城（南科二小）等，能否帮忙分析下优劣？ 2. 或者是否有更好的选择？ 3. 如果赶不上今年入学，我们先上私立，等确定房子后再插班入学，可行性如何？

　　答：你好，感谢赞赏！ 圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。曦城距离前海核心区9公里，半个小时路程，未来接盘曦城的人主要来自前海，整个深圳的趋势是罗湖→福田→ 南山 →前海，自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。 西丽那个位置其实挺好，离福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房价也有上涨但是整体不如宝中，麒麟公馆的户型不错，开发商大堂花园都做得很用心，但是觉得缺乏爆发力，后期增值会比较温和。 凯旋城近有南山科技园兜底，远有大前海护航，外加蒸蒸日上的宝安实验学位，多重保险下的凯旋城不会有偏差的。但是上一波拉升用力过猛，现在需要淘淘笋。 宝能城这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。 这几个楼盘，优选凯旋城。

　　问：五哥好，我是北京户口，在北京通州北苑和朝阳管庄各有一套房。当时朝阳的自主，通州的投资。目前两个房子房租超过房贷。从2014年开始到深圳生活，但一直没有买房。现在有两个宝宝，老大已经快三岁了。投了一些教育基金。手头现金不多。特别喜欢深圳，想在深圳买一套房。打算卖掉通州的，但是北京的房价不温不火。想等等再出手，又怕错过深圳。我是应该卖掉？还是还清贷款再抵押贷款抽出资金在深圳买一套。 还有一件事比较纠结，我和爱人都喜欢深圳，但又都觉得北京的教育资源更好，大宝也上的北京户口。朝阳房子学校是新建的清华附，成绩情况还不明朗。通州的学校很一般。两年之内就要在北京深圳做出选择，如果是您，会怎么选？

　　答：都来深圳生活六年了，干嘛一直不买房呢，错过两波大行情了，好可惜。 北京教育都知道全国第一，但不代表牛校遍地都是，除了东西城和海淀，其他片区教育一样拿不出手。 朝阳除了朝外，人大附朝阳，陈经纶帝景嘉铭，八十中几个学校还算不错，其他学校不过尔尔，新建的清华附我不了解，但放在管庄这个地界儿，大概率成不了名校。 通州的教育水准更不用说了，举个例子，我有一个在通州梨园某小学当五哥的朋友，他们招聘教师的待遇是月薪四千多（前年的标准，现在估计长了点），只能招到三流师范的普通应届毕业生，还是冲着户口来的，想象下这种待遇的师资力量能是什么水平? 所以教育上没啥好纠结的，北京的下等马真心不如深圳的上等马甚至中等马。 既然决定定居深圳了，置换也好，抵押也好，尽快完成安居大业吧。

　　问：五哥您好，我和老婆都是深户，常年在苏州，去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问五哥有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢

　　答：这两个盘在龙岗算中等盘吧，不功不过，去年年底买在龙岗，到现在看不到涨幅很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。 你已有两套在龙岗，第三套肯定要换个片区，不能死磕龙岗了。 五成首付，现金230，总价450左右，西部和中部都可以淘到潜力盘，而且短期就能看到涨幅。 光明沙井要投一定是长线，超过400万总价我就不太建议了，长回报周期的项目，不适合放置大体量资金。

　　问：五哥 今时今日这个时间点 投资的话是选择广州天河还是深圳南山或宝安?

　　答：投资的话，去年8-12月份，深圳已经涨了一小波，甚至可以把“小”字去掉，广州去年底只是小阳春蠢蠢欲动了1.5个月 谁知一过年就遇到“疫情”，不过咱们都是明白人，做好自己就不怕： 1、如果纯投资，深圳南山、宝安的价格略高了一些，必经已经涨了上来，而且杠杆不太行，这也是事实 2、广州反而更好，因为价格没有怎么涨，至少没有普涨，所以危机中之中有机会啊，广州投资首选天河，次选番禺+萝岗（含老黄埔） 结论：如果资金量大的话，这两个地方都可以入的，没有任何问题。