价格高但涨幅慢，这样的青浦新城还有潜力吗？

上海五大新城中，每个新城的产业定位和特色都略有不同。

比如松江能让人马上联想到大学城和G60科创走廊，嘉定能想到汽车城，南汇作为新片区承载地，有高端前沿产业，就连奉贤都能想到东方美谷美丽大健康产业，唯独青浦有什么，可能一下说不清楚。

但青浦却是公认的潜力区域，因为它的地理位置确实优越，东临大虹桥，西有长三角一体化，但青浦的利好还远远不止这些。

一区接两省，区位优势独特

在五大新城中，青浦新城无论占地面积还是人口规模等规划，都不是出众的。

它的范围：东至油墩港－章泾江－老通波塘，南至沪青平公路－中泽路－沪青平公路（新），西至青赵公路－上达河－西大盈港－五浦路－青浦大道－青顺路－新塘港路－新开泾－三分荡路－青浦大道，北至沪常高速（S26）。

具体包括的板块大概有青浦新城、青浦老城、青浦工业区、淀山湖大道以及朱家角区域。

总占地面积约91.1平方公里，在五大新城中排名第四，只比奉贤新城略大。

而在人口规模上，到2025年，青浦新城的常住人口为55万，即便到2035年，它的人口规模也只规划到了65万，与百万级别的人口规模还相差甚远。

但青浦新城所在的青浦区位置太好，它同时具备了先天区位和后天规划，这也更凸显了青浦新城独特的优势。

先天区位：在上海行政版图上，一区与两省相连的只有青浦区，它不仅上接江苏，下达浙江，且江浙两省都是长三角乃至全国富裕之地，再加上本就有基础的青浦，想不发展都难。

后天规划：青浦有两大概念，其一长三角一体化，这是国家级别的顶层设计，与自贸区临港新片区平齐；其二背靠虹桥枢纽，集散人、物、产等，所有资源汇聚在此，那么“下一站”的青浦新城就具备了承载部分虹桥枢纽的溢出效应。

再说得直白点，青浦区有两张名片，以自然风景著称的淀山湖（长三角一体化）和以承接进博会闻名的国际会展中心（大虹桥），两者均是开展商务会展业不可或缺的硬件资源。

会展商贸能够带动现代物流业，随着人与货物的聚散，相应的电子商务、结算支付、信息安全等数字产业就能得到全面发展。

由此青浦形成了会展商贸、现代物流和数字经济三大产业支柱，在此基础上又延伸出软件信息服务、国际贸易、文化旅游、生态康养等诸多细分产业。

这些产业，就会分散到青浦新城的各个角落，比如华为能够落户青浦朱家角、市西软件信息园能够在赵巷落地，再比如青浦新城庞大的物流产业，背靠大虹桥强大的交通优势，都汇聚在此。

与其说青浦新城产业定位不突出，不如说青浦在各方面的规划和发展都很均衡，不突出但随便拿出一个产业都很优质，因此成就了现在的青浦新城。

规划和产业正逐步落位，具备想象空间

说到未来的发展潜力，除了区位优势外，更重要的是与其他新城对比下青浦新城具备更大的发展空间。

与嘉定做对比，2019年这两区的GDP排名，差距依旧非常显著，嘉定名列全市第二，而青浦排名第十二位。

而在近些年GDP的增幅上来看，在上海四个郊区（嘉、青、松、奉）来说，青浦虽然也有增长，但增幅十分缓慢，几乎处于垫底的地位，换句话说，在几年前，青浦还比较落后。

那么为何如今的青浦却被很多人看好，还是预期起到了作用。

先是地铁，轨交17号线于2017年底开通，只比奉贤的5号线南延伸早1年，而当年与青浦、南桥同步推出的嘉定新城，2009年底就通车了，由此可见几个新城之间真正起步发展的时间差距。

而被视作长三角一体化顶层规划带来的“大红包”——第一届进博会（2018年11月）落地青浦到现在也不过3年而已，红利期几乎算是刚刚开始。

而被青浦寄予厚望的华为研发基地、市西软件信息园等高科技公司，如今还在建设阶段，尚未完全成型。

所有规划都还在进行中，尚未有“果实”结出，也因此，前些年青浦GDP的增幅并不明显。

但是，这些正在进行的规划，一旦落成，成果也将立竿见影。比如要导入几万高端人才的华为研发基地，会为青浦的发展注入更强活力，再比如市西软件信息园内的高端企业，同样会导入大量高端人才。

这些企业的贡献，或将引爆青浦下一轮增长。

预期释放，推高新房成交均价

五大新城被重提之后，规划范围相对较大，但对于2020年以前，上海各个新城还依旧以板块为主，我们以过往板块数据来看，青浦新城板块这些年的供应量并不大，但新房成交价却不低。

2016年是青浦新城板块的转折年，此前土地出让比较多，而2016年后土地出让逐渐降低，进而反映到了新房供应上。

根据上海链家研究院数据显示，进入2020年，青浦新城板块的供应量在五个新城（指原板块划分，并不是现在的新城范围）中排名靠后，新增供应商品房926套，占青浦区供应量的13%，在区内排在倒数第二（不含无供应板块）。

2020青浦区新房供应数据，来源：上海链家

从近几年的供应情况来看，2016-2019年间，每年青浦新城板块的供应量占青浦区的比重，基本维持在三成左右，2020年下降较明显，占比仅13%。

在成交数据上，兔博士近3年数据显示，青浦新城板块的整体成交量逐年递减，处于五个新城垫底位置。在成交均价上，虽然青浦新城板块的新房成交价涨幅不大，但成交均价并不低，它是除松江新城板块外第二高的新城。这或也说明，这些年青浦新城板块的预期在逐步放大，供应走低，但需求不减，供不应求的局面也带动了区域成交均价的攀升。

原五个新城新房成交数据，来源：兔博士

从成交结构上来看，上海链家研究院数据显示，2020年成交套均面积主要为90-110平，占比达41%，而70-90平的刚需占比为28%，110-140平占比20%。整体来看，近几年面积段占比一直有波动，但70-90平的占比有增加的趋势，110-140平的占比有下降的趋势，90-110平的占比相对比较稳定。

青浦新城新房成交结构，来源：上海链家

二手房方面，兔博士提供的数据显示，青浦新城（不包含朱家角、淀山湖大道）近3年二手房成交量在五个新城中也处于垫底位置，同时成交均价近3年也几无涨幅。

原五个新城二手房成交数据，来源：兔博士

从数据上看，青浦新城板块近些年的新房与二手房价格均无明显涨幅。其实在2016年后，上海出台了一系列调控政策，大热的青浦徐泾，前些年新房售价也都被定格在约5.8万/平之内，即便这两年价格有所松动，也才勉强维持约6万/平。

而今年最新的47个过会项目中，青浦新城板块最新的一张预售证价格在44113元/平，与前期板块入市的新房价格基本持平。

不可否认，青浦是上海重点控价的区域，无太多涨幅或也是调控下的表现。

当然在土地供应端上，以五大新城规划来看，土地供应量将持续发力，而对于现在的青浦新城，在并入朱家角、淀山湖大道等板块后或将成为土地供应大区，就如现在的朱家角板块，已有多个项目预入市和等待入市，而像淀山湖大道附近，凭借着万达茂等商圈的吸引，日后或也将有大量可供开发的土地。所以想要在青浦新城置业的购房者，接下来，可能会有大部分客户分流到朱家角和淀山湖大道附近，毕竟这里是青浦新城接下来发展的重点。

三线汇聚青浦新城，打通对内对外双通道

如今，通往青浦新城的轨交17号线连接大虹桥，方便换乘2、10号线，这为青浦新城导入外部人口提供了先决条件。

在接下来的规划里，青浦新城将结合17号线，规划建设沪苏嘉（青嘉吴）城际线、嘉青松金市域铁路线，在青浦新城站形成三线换乘的青浦新城枢纽。

与此同时，轨交17号线还将继续向西延伸一站至西岑，进一步加强长三角一体化发展建设。不仅如此，青浦新城还将加快沪苏湖铁路练塘站建设。

对内，依托17号线以及市域铁路嘉青松金线，实现市区与嘉定、松江、金山等周边新城或城镇的交通联动；对外依托沪苏嘉（青嘉吴）城际线联动江苏、浙江，进而促进青浦发展。

不得不说，青浦正在发挥它的先天区位优势，并借助区位使其成为了连接市区和对外的桥头堡。

接下来，在所有产业逐步落地后，青浦新城的想象空间或更为理想。