网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

价格高但涨幅慢,这样的青浦新城还有潜力吗?

0
分享至

  

  上海五大新城中,每个新城的产业定位和特色都略有不同。

  比如松江能让人马上联想到大学城和G60科创走廊,嘉定能想到汽车城,南汇作为新片区承载地,有高端前沿产业,就连奉贤都能想到东方美谷美丽大健康产业,唯独青浦有什么,可能一下说不清楚。

  但青浦却是公认的潜力区域,因为它的地理位置确实优越,东临大虹桥,西有长三角一体化,但青浦的利好还远远不止这些。

  

  

  一区接两省,区位优势独特

  在五大新城中,青浦新城无论占地面积还是人口规模等规划,都不是出众的。

  它的范围:东至油墩港-章泾江-老通波塘,南至沪青平公路-中泽路-沪青平公路(新),西至青赵公路-上达河-西大盈港-五浦路-青浦大道-青顺路-新塘港路-新开泾-三分荡路-青浦大道,北至沪常高速(S26)。

  具体包括的板块大概有青浦新城、青浦老城、青浦工业区、淀山湖大道以及朱家角区域。

  

  总占地面积约91.1平方公里,在五大新城中排名第四,只比奉贤新城略大。

  而在人口规模上,到2025年,青浦新城的常住人口为55万,即便到2035年,它的人口规模也只规划到了65万,与百万级别的人口规模还相差甚远。

  但青浦新城所在的青浦区位置太好,它同时具备了先天区位和后天规划,这也更凸显了青浦新城独特的优势。

  先天区位:在上海行政版图上,一区与两省相连的只有青浦区,它不仅上接江苏,下达浙江,且江浙两省都是长三角乃至全国富裕之地,再加上本就有基础的青浦,想不发展都难。

  

  后天规划:青浦有两大概念,其一长三角一体化,这是国家级别的顶层设计,与自贸区临港新片区平齐;其二背靠虹桥枢纽,集散人、物、产等,所有资源汇聚在此,那么“下一站”的青浦新城就具备了承载部分虹桥枢纽的溢出效应。

  再说得直白点,青浦区有两张名片,以自然风景著称的淀山湖(长三角一体化)和以承接进博会闻名的国际会展中心(大虹桥),两者均是开展商务会展业不可或缺的硬件资源。

  

  会展商贸能够带动现代物流业,随着人与货物的聚散,相应的电子商务、结算支付、信息安全等数字产业就能得到全面发展。

  由此青浦形成了会展商贸、现代物流和数字经济三大产业支柱,在此基础上又延伸出软件信息服务、国际贸易、文化旅游、生态康养等诸多细分产业。

  这些产业,就会分散到青浦新城的各个角落,比如华为能够落户青浦朱家角、市西软件信息园能够在赵巷落地,再比如青浦新城庞大的物流产业,背靠大虹桥强大的交通优势,都汇聚在此。

  与其说青浦新城产业定位不突出,不如说青浦在各方面的规划和发展都很均衡,不突出但随便拿出一个产业都很优质,因此成就了现在的青浦新城。

  

  规划和产业正逐步落位,具备想象空间

  说到未来的发展潜力,除了区位优势外,更重要的是与其他新城对比下青浦新城具备更大的发展空间。

  与嘉定做对比,2019年这两区的GDP排名,差距依旧非常显著,嘉定名列全市第二,而青浦排名第十二位

  

  而在近些年GDP的增幅上来看,在上海四个郊区(嘉、青、松、奉)来说,青浦虽然也有增长,但增幅十分缓慢,几乎处于垫底的地位,换句话说,在几年前,青浦还比较落后。

  

  那么为何如今的青浦却被很多人看好,还是预期起到了作用

  先是地铁,轨交17号线于2017年底开通,只比奉贤的5号线南延伸早1年,而当年与青浦、南桥同步推出的嘉定新城,2009年底就通车了,由此可见几个新城之间真正起步发展的时间差距。

  而被视作长三角一体化顶层规划带来的“大红包”——第一届进博会(2018年11月)落地青浦到现在也不过3年而已,红利期几乎算是刚刚开始。

  而被青浦寄予厚望的华为研发基地、市西软件信息园等高科技公司,如今还在建设阶段,尚未完全成型。

  所有规划都还在进行中,尚未有“果实”结出,也因此,前些年青浦GDP的增幅并不明显。

  但是,这些正在进行的规划,一旦落成,成果也将立竿见影。比如要导入几万高端人才的华为研发基地,会为青浦的发展注入更强活力,再比如市西软件信息园内的高端企业,同样会导入大量高端人才。

  这些企业的贡献,或将引爆青浦下一轮增长。

  

  预期释放,推高新房成交均价

  五大新城被重提之后,规划范围相对较大,但对于2020年以前,上海各个新城还依旧以板块为主,我们以过往板块数据来看,青浦新城板块这些年的供应量并不大,但新房成交价却不低

  2016年是青浦新城板块的转折年,此前土地出让比较多,而2016年后土地出让逐渐降低,进而反映到了新房供应上。

  根据上海链家研究院数据显示,进入2020年,青浦新城板块的供应量在五个新城(指原板块划分,并不是现在的新城范围)中排名靠后,新增供应商品房926套,占青浦区供应量的13%,在区内排在倒数第二(不含无供应板块)。

  

  2020青浦区新房供应数据,来源:上海链家

  从近几年的供应情况来看,2016-2019年间,每年青浦新城板块的供应量占青浦区的比重,基本维持在三成左右,2020年下降较明显,占比仅13%。

  在成交数据上,兔博士近3年数据显示,青浦新城板块的整体成交量逐年递减,处于五个新城垫底位置。在成交均价上,虽然青浦新城板块的新房成交价涨幅不大,但成交均价并不低,它是除松江新城板块外第二高的新城。这或也说明,这些年青浦新城板块的预期在逐步放大,供应走低,但需求不减,供不应求的局面也带动了区域成交均价的攀升。

  

  原五个新城新房成交数据,来源:兔博士

  从成交结构上来看,上海链家研究院数据显示,2020年成交套均面积主要为90-110平,占比达41%,而70-90平的刚需占比为28%,110-140平占比20%。整体来看,近几年面积段占比一直有波动,但70-90平的占比有增加的趋势,110-140平的占比有下降的趋势,90-110平的占比相对比较稳定。

  

  青浦新城新房成交结构,来源:上海链家

  二手房方面,兔博士提供的数据显示,青浦新城(不包含朱家角、淀山湖大道)近3年二手房成交量在五个新城中也处于垫底位置,同时成交均价近3年也几无涨幅。

  

  原五个新城二手房成交数据,来源:兔博士

  从数据上看,青浦新城板块近些年的新房与二手房价格均无明显涨幅。其实在2016年后,上海出台了一系列调控政策,大热的青浦徐泾,前些年新房售价也都被定格在约5.8万/平之内,即便这两年价格有所松动,也才勉强维持约6万/平。

  而今年最新的47个过会项目中,青浦新城板块最新的一张预售证价格在44113元/平,与前期板块入市的新房价格基本持平。

  不可否认,青浦是上海重点控价的区域,无太多涨幅或也是调控下的表现。

  当然在土地供应端上,以五大新城规划来看,土地供应量将持续发力,而对于现在的青浦新城,在并入朱家角、淀山湖大道等板块后或将成为土地供应大区,就如现在的朱家角板块,已有多个项目预入市和等待入市,而像淀山湖大道附近,凭借着万达茂等商圈的吸引,日后或也将有大量可供开发的土地。所以想要在青浦新城置业的购房者,接下来,可能会有大部分客户分流到朱家角和淀山湖大道附近,毕竟这里是青浦新城接下来发展的重点。

  

  三线汇聚青浦新城,打通对内对外双通道

  如今,通往青浦新城的轨交17号线连接大虹桥,方便换乘2、10号线,这为青浦新城导入外部人口提供了先决条件。

  在接下来的规划里,青浦新城将结合17号线,规划建设沪苏嘉(青嘉吴)城际线、嘉青松金市域铁路线,在青浦新城站形成三线换乘的青浦新城枢纽

  

  与此同时,轨交17号线还将继续向西延伸一站至西岑,进一步加强长三角一体化发展建设。不仅如此,青浦新城还将加快沪苏湖铁路练塘站建设

  对内,依托17号线以及市域铁路嘉青松金线,实现市区与嘉定、松江、金山等周边新城或城镇的交通联动;对外依托沪苏嘉(青嘉吴)城际线联动江苏、浙江,进而促进青浦发展。

  不得不说,青浦正在发挥它的先天区位优势,并借助区位使其成为了连接市区和对外的桥头堡。

  接下来,在所有产业逐步落地后,青浦新城的想象空间或更为理想。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

市民反映郑州农业路高架超速抓拍探头少 官方:市区城市道路不允许安装测速设备

视线
2021-06-17 11:47:11

保罗无限期休战,原因找到了,不能怪别人!国内名嘴:快掀桌子了

体育的点点滴滴
2021-06-16 22:35:58

恭喜,前中国男篮队长正式出山,担任国家队教练,打造男篮未来

最爱生活汇
2021-06-17 11:36:04

改革先锋:景海鹏,中国唯一三上太空的人,妻儿现如何

史海观复文史
2021-05-18 09:24:26

复旦姜文华:没有事实的真相,只有感情的真相。

资讯情报员
2021-06-17 04:13:02

英国灭绝十年的稀有兰花再度现身!居然在办公楼顶长出十几棵!

英国那些事儿
2021-06-16 23:31:48

0-3!大溃败!日本输争4关键战,价值6分,世界第1被踢下榜首位置

体育委员刘老师
2021-06-17 03:08:33

“向中国索赔10万亿”,特朗普发出呼吁后,美国国会立即提交法案

军事评论V
2021-06-17 10:20:11

省委书记提要求后,湖北事故调查组首次开会:进入作战状态、从严追责!

政知新媒体
2021-06-16 23:10:24

确诊旅客达32例,这一航班今日被立即熔断!

新京报
2021-06-17 02:35:10

女性多少岁性功能开始下降

生活鲜事一锅烩
2021-06-15 20:14:36

马来西亚政府宣布总理改名,此前用别名签署命令被判无效

环球时报新闻
2021-06-16 19:11:50

警惕!美国正在全面盗版中国!

战争史
2021-06-14 10:57:32

G7,当真没落了

功夫财经
2021-06-15 12:00:17

侯耀华被利用了?其实候瓒才是遗产案最大赢家,郭德纲早已看透

小丸子科技说
2021-06-17 01:29:10

毒王叶真理,家藏2亿美元现金,一只白虎1把金枪,从不向中国贩毒

子夜说史S
2021-06-15 00:06:18

证监会怒了:每一笔交易都要查

德林社
2021-06-16 15:38:01

早饭问天阁,中饭在飞船,晚饭空间站!

话匣子
2021-06-17 13:26:58

湖北发文,非必要别去深圳!国航国际航班抵深被立即熔断!

旅游圈大小事
2021-06-17 11:21:55

韩国航母方案公开!造型魔幻引发热议,网友直呼:脑洞真的是大

军武次位面
2021-06-15 11:22:31
2021-06-17 14:37:09
易眼看房
易眼看房
为购房者提供最新的房产新闻
1997文章数 24551关注度
往期回顾 全部

房产要闻

[上海]今天有2盘宣布认购,最低价2万/平

头条要闻

被美媒问“你怕什么?”普京怼回去

头条要闻

被美媒问“你怕什么?”普京怼回去

体育要闻

仙气十足!意大利两战6球强势晋级

娱乐要闻

罕见性感!胡静穿内衣搭西装状态好

财经要闻

科技要闻

未来公开课第八期|顾少强

汽车要闻

基于大众平台 福特明年将推紧凑级电动SUV

态度原创

艺术
本地
时尚
亲子
军事航空

艺术要闻

唐代存世最大刻经窟群大修

本地新闻

长大了才发现,好朋友都是一阵一阵的

选秀玄学:没出道的选手会混得更好吗?

亲子要闻

宝妈发朋友圈炫耀女儿奖状,没想到评论区一片嘲笑

军事要闻

03式空降战车秀绝活:油气悬挂可趴可站