近年来房地产市场整体增速趋缓，加之三道红线和两集中等强监管环境之下，房企正在将存货规模做“轻”。房企的存货规模能够直观反映出企业的土地投资、项目开竣工投入状态。据CRIC监测数据显示，截至2020年全年，67家已发布年报的上市房企的存货规模达到了11.1万亿元，较2019年增长16.1%，较2019年下降8.6个百分点，其中，TOP3房企存货规模均超万亿元。此外，有37家存货增速较上年下降，占比约55%。这背后逻辑实际是房企强化提升内部管理，一方面提升存货的周转效率，提振销售和营收规模；另一方面加快现房库存去化，加快现金回流。”
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01
房企存货周转天数持续缩短
2019年房企增长速度明显放缓，市场整体去化承压，行业视角回归至去库存。2020年，突遇新冠疫情，开工与施工进度被推迟，随着经济秩序逐渐恢复，下半年以来房企积极赶工，全年存货周转天数较2019年进一步缩短，平均存货周转月数为42个月（约3.5年），较上年下降1.8个月（约54天）。
图：2017-2020年
平均存货周转月数及变动情况（单位：月）
数据来源：企业年报、CRIC
2020年8月，三道红线监管新规出台，房企关注重点转向“控负债、降杠杆”，而“降存量、增营收”则成为房企转变增长方式的直接表现。
值得注意的是，由于三道红线出台是在下半年，而且2020年底大部分房企实现减档，但为了更好的表现存货周转变化，CRIC按照2020年中期数据来划分房企“三道红线”档位，其中红档企业有14家（三项指标全部超红线）；橙档企业有15家（两项指标超红线）；黄档企业有43家（只有一项指标超红线）；绿档企业共8家（全部指标符合监管层要求）。
横向比较来看，2020年红档房企的周转速度最慢，平均存货周转月数在55.7个月，绿档房企周转速度最快，周转月数达到了36.3个月。自2019年以来各档位都在着手去库存，尤其是红档房企下降最多，2020年仍在持续加快周转速度。绿档房企本身周转速度就较快，在新规颁布后行动敏锐，平均周转月数下降了4.2个月；其次是红档房企，在2019年大幅加快周转效率后，2020年持续提高周转速度，平均存货周转月数较上年下降了3个月。
图：2017-2020年
各档平均存货周转月数及变动情况（单位：月）
数据来源：企业年报、CRIC
02
超半数房企存货增速下降
截至2020年全年，67家样本企业的存货规模达到了11.1万亿元，较2019年增长16.1%，较2019年下降8.6个百分点。67家房企有37家存货增速较上年下降，占比约55%。
从单个房企的存货规模来看，2020年全年有29家房企存货规模超过1000亿元，较2019年下降3家。虽然上半年疫情带来了较多的不确定性，房企多数开竣工受到一定影响，但下半年在融资环境收紧，“三道红线”的政策压力下，房企拿地普遍较为谨慎，且多数房企加速去化抓回款，虽然存货规模仍然有所上升，但增速较2019年进一步收窄。
图：样本房企2017-2020年
存货总量及存货同比增速（单位：万亿元）
数据来源：企业年报、CRIC
从企业角度而言，截至2020年底，存货规模达到万亿的房企有三家，分别是恒大1.4万亿元、碧桂园1.1万亿元和万科1万亿元，其中碧桂园和万科是首次进入万亿行列。
虽然存货规模仍在上升，但三家房企的存货总量增速较上年亦有所下降，其中恒大增幅下降幅度最大，存货增速同比下降了15个百分点，万科也下降了7.8个百分点。从恒大表现来看，去年恒大着重控规模、降库存，尤其是营销方面从2月的线上售楼处营销活动开始集团层面营销活动贯穿全年。
表：2018年-2020年
TOP3房企存货规模（单位：万亿元）
数据来源：企业年报、CRIC
03
现房存货占比止降回升，去库存压力增加
虽然房企存货规模有所下降，但同时同时房企的存货管理也面临着诸如现房库存升高，存货减值计提大幅上升等一系列的挑战。
CRIC重点监测的80家房企中，共有52家房企披露了2020年存货明细，据统计52家重点监测房企的现房库存总量为9570亿元，相比2019年上升了21.8%，增速明显领先存货总量增幅。企业现房库存占比也由2019年的10.48%上升至2020年的11.00%，终结了持续4年的下降趋势，首次回升。
虽然2020年有疫情影响，但是实际上下半年企业施工竣工已经完全恢复，也有不少企业通过赶工降低甚至消除了疫情带来的影响，因此企业的现房库存反弹值得重视，企业的去库存压力再度回升。
表：52家样本房企已竣工存货占比
备注：样本房企为截止至目前已发布存货明细的52家重点房企，由于部分企业上市较晚，2016、2015年样本不足52家数据来源：企业年报、CRIC整理
除了现房库存积压之外，市场分化，调控趋严，房企存货跌价准备大幅增加。
据CRIC监测，2020年12家企业计提的存货跌价损失同比增长超过一倍，中国金茂、金融街在年内计提了比较大额的存货减值，拖累了企业盈利；而招商蛇口则连续两年计提超过20亿元的存货减值，万科、新城、信达等2020年计提存货减值金额都有明显上升。
表：样本房企2019、2020年存货跌价损失及
存货跌价准备/存货账面价值情况
备注：存货跌价准备总计为当年年末存货跌价准备总额/当年年末存货总量数据来源：企业年报、CRIC整理
之所以出现上述问题，我们认为有两方面原因，一是早期高价拿地遇到限价等调控措施，销售价格不及预期导致最终亏损；二是市场进入下行区间，企业降价跑量导致销售价格不及预期。因此，存货的计提不仅使当期利润受到很大影响，也能代表一种盈利能力趋势，若企业计提存货减值持续维持高位或连续增多，则意味着企业投资策略出现一定的问题，项目盈利能力较差。
目前来看，房企整体库存风险可控，除了从内部管控上提升存货管理之外，在土地投资时也需要谨慎选择城市。
在未来投资时需要关注城市发展的不均衡和一城一策的管控体系造成的城市市场分化问题。一些热点城市持续供不应求，土地价格高涨，而部分二线和三四线城市库存持续积压，去化周期已经超过3年。预计这种分化效应将持续加强，企业在投资是要规模那种缺乏基本面支撑的三四线城市，例如洛阳、北海、日照等中部内陆城市，人口净流出，市场购买力匮乏，库存压力将持续增大。
审慎投资的同时，做好成本测算，不盲目追求热点，有效减少存货减值。尤其是“两集中”下22城土地市场竞争将进一步加剧，房企在投资拿地时需做好成本测算，不要盲目追求热点城市，确保项目的盈利空间充足，避免由于存货减值造成盈利受损。
来源：克而瑞广佛区域
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